第四章房地产价格理论

房地产经营管理第四章房地产价格理论4.1.1古典经济学的地租理论:地租剩余理论4.1地租理论地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置与肥沃程度。地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密《国民财富的性质和原因研究》之间地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间房地产经营管理4.1.2马克思的地租理论：资本主义农业地租1资本主义地租的实质是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者一个货币额。租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资(2)地租与借贷资本利息的区别地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租房地产经营管理2级差地租(1)资本主义级差地租产生的条件与原因马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。房地产经营管理(2)级差地租I的形成条件①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。房地产经营管理土地序号距市场里程(公里)产量（个）投资平均利润个别生产价格社会市场价格级差地租生产投资运输合计12010504090181081080210105020701484108243510501060127210836②土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一表4-2级差地租I的形成及地租量(土地位置差别)从表4-2可知，1、2、3三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远近不同，其运输费用分别为40元、20元、10元。按20%平均利润率计算，个别生产价格分别为108元、84元、72元。在市场上按社会生产价格(距市场最远地块1的个别生产价格)108元出售，则2、3两块土地分别获级差地租24元和36元。=108-84=108-72房地产经营管理③级差地租Ⅱ的形成条件•在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；•科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润。•由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。房地产经营管理土地等级投入资本平均利润产量(个)个别生产价格社会生产价格利润级差地租全部产品单位产品单位产品全部产品III劣5010160606060100中初始501026030601207060追加50101.5604060904030表4-3追加投资形成的级差地租Ⅱ=70-10=40-10由表4-3可见，在中等地上追加投资50元，由于新投资的劳动生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍按社会生产价格(即劣等地个别生产价格)每个60元出售，全部产品可得90元，其中比劣等地全部产品价格60元多出的30元就是中等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租Ⅱ。房地产经营管理3、绝对地租(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润。社会资本有机构成=不变成本／变动成本马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的价值就必然会高于它的生产价格。”凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。房地产经营管理生产部门资本有机构成剩余价值(元)商品价值(元)利润率平均利润率生产价格绝对地租工业食品70c+30v301303020120纺织80c+20v201202020120机械90c+10v10101020120农业60c+40v40140402012020=(30+20+10)/3=140-120表4-4工、农业资本的有机构成对比及绝对地租的形成房地产经营管理从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品加工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动，使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断，成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等的土地也是这样。农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平绝对地租量还取决于农业投资的总量房地产经营管理农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄断地租土地肥沃程度逐渐递增产品价格昂贵不是绝对地租的原因，相反，绝对地租是产品价格昂贵的原因房地产经营管理4、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。马克思说：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。（1）由于土地所有权垄断而形成的垄断地租实质为农业资本有机构成较高情况下的绝对地租（2）由于土地独特的自然属性而产生的垄断地租实质为土地较好的自然特性所带来的级差地租房地产经营管理5、矿山地租和建筑地段地租在资本主义土地私有制以及土地所有权和使用权相分离的情况下，开采矿山和使用建筑地段同样也要缴纳地租。在农业中，土地本身直接参与农产品的形成，缴纳农业地租是为了获得土地这种生产要素。在采矿业中，矿山是物质财富的贮藏所，缴纳地租是为了取得采掘地下财富的权利。在建筑业中，土地是建筑的空间条件，缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所(1)矿山地租经营矿山同农业一样，也要缴纳绝对地租，形成矿山绝对地租的条件同农业一样，也是产品的价值高于它的生产价格。在采矿业中，由于不需要购买原料，因而资本有机构成通常低于社会平均资本构成，产品价值也就高于它的生产价格。按价值出售矿产品，就可以获得超过平均利润的余额，并以此作为绝对地租交给矿山所有者。房地产经营管理(2)建筑地段地租建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主要是用来建设工厂、商店和居民住宅等。因此可以说，建筑地段地租理论与城市地租理论基本上是同一的。建筑地段地租既包含级差地租，也包含绝对地租。在农业中，土地肥沃程度对级差地租的数量起着决定性的作用。而在建筑业中，建筑地段主要作为建筑地基和空间来使用，因此，土地位置对级差地租量起着决定性的影响。这是建筑地段地租一个最明显的特点。一般说，在离城市中心较远的地方或者农村附近，可以利用的建筑地段比较多，建筑地段级差地租在数量上同农业地租接近而越是靠近城市繁华中心的地方，建筑地段级差地租就越高。其次，土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位，这是因为建筑地段地租的增加，主要是由于社会经济的发展和环境条件的改善造成的，这是建筑地段地租另一个明显的特点。房地产经营管理新古典经济学的地租理论边际生产力地租理论地租与土地产品价格的关系稀有地租和级差地租城市地租•4.1.3新古典经济学的地租理论稀有产品价格总量和产品生产成本总量的差额土地服务总价值超过所有土地按照边际利用时所提供的总价值的差额等于位置地租加上农业地租大部分位置地租是公有价值，利润为私有价值(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对土地产品的需求，引致需求），由土地产品价格决定。(2)土地供给富有弹性：地租是影响土地产品价格的成本房地产经营管理图4-2边际生产力地租的形成投入量、总报酬的变化边际报酬一般总报酬边际生产力地租房地产经营管理城市地租理论1城市级差地租城市绝对地租23垄断地租区位地租（位置地租）44.1.4城市地租理论位置及连续追加投资绝对地租量：最差的土地必须缴纳的地租量来源于供不应求的珍稀土地而非商品价格房地产经营管理等于若干年期间（一定年限土地使用权交易）或无年限期间（土地所有权交易）地租的折现值V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。V=∑ai/(1+r)i4.2土地价格•4.2.1土地价格的内涵导致土地价格酌减的原因：租期终结时，地上建筑物（尚有价值）随同土地无偿交个土地所以者；租约对土地使用权的限制土地价格不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格，地租的存在是土地价格的前提。土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资本利息及折旧）纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租房地产经营管理4搬迁补偿费与土地价格的关系1土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成2土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额3土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成•4.2.2土地价格的形成：由需求决定4.2.3土地价格的构成房地产经营管理（1）市场价格、市场价值：交易价格（公平市场价格与非公平市场价格）最为公平的市场价格是市场价值，是最可能的价格（2）土地所有权价格，土地使用权价格土地所有权