国内外典型产业园区案例分析

2.5产业园国内外领先案例分析华夏幸福基业中期报告(初稿)2011年12月3日A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!Thisdocumentwascreatedforourclient.Theclientisentitledtouseitforitsowninternalpurposes.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBergerStrategyConsultants.Thisdocumentisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.©2010RolandBergerStrategyConsultantsThisdocumentwascreatedforourclient.Theclientisentitledtouseitforitsowninternalpurposes.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBergerStrategyConsultants.Thisdocumentisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.22.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx内容页码1.2.5产业园定义32.2.5产业园国内外领先案例183.2.5产业园开发运营关键成功要素总结132A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!32.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx2.5产业园定义1.A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!42.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx2.5产业指第二产业与第三产业之间的中间产业，具有高技术含量、高知识集聚和高管理水平等特点2.5产业的定义2.5产业的定义•主要表现在以IT、动漫产业为代表的数字网络产业，包括电子商务、软件业和数字媒体等•俗称的2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业高技术含量高知识集聚高管理水平•第二产业的下游营销、结算和售后服务等环节，其在价值链中的增值作用已超过生产制造•表现形式：企业经营的专业化程度进一步提高，成为工业企业非价格竞争的重要因素•2.5产业是高新技术的主要使用者和推动者•表现形式：企业发展中将形成具有独立的研发中心、公司核心技术产品的生产部门，推动高技术含量的2.5产业的发展资料来源：罗兰贝格分析定义•2.5产业本质是生产性服务集中性的表现，构架生产与服务的一体化•2.5产业能实现资源的集约化利用，提升知识、信息、管理和高技术手段对价值链的作用载体作用A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!52.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx结合2.5产业的特点以及国内外现有2.5产业园的发展方向，罗兰贝格将2.5产业园分为科技园、总部基地和文化创意园三大类别2.5产业园分类资料来源：罗兰贝格分析高技术含量高管理水平高知识集聚2.5产业园特点•依托：大学、企业科研机构等建立•专注：以新兴科技驱动的产业，如生物医药、电子信息等产业•园区建设注重技术开发平台和公共设施打造12.5产业园类别•依托：文化创意类大型企业和高校资源建设•专注：数字媒体、教育等产业，以政府产业升级为驱动2•依托：区别与中央商务区的生态环境资源形成企业总部集聚•专注：吸引企业价值链的营销、售后服务等高附加值环节，并聚集咨询、金融等专业服务企业3科技园文化创意园总部基地A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!62.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从具体表现形式来看，科技园、总部基地、文化创意园分别对应目前国内外的各类主要园区资料来源：罗兰贝格分析2.5产业园包含类别科技园总部基地文化创意园包含目前常见的以下园区：•大学科研园•软件园•生物科技园•服务外包园区•生命科学园•电子信息科技园•……包含目前常见的以下园区：•商务花园•园中园•总部基地•创业园•生产性功能服务区•……包含目前常见的以下园区：•动漫影视基地•文化艺术区•画廊、艺术工作室聚集区•多媒体产业园•艺术品交易园区•……支持72.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx科技园概念由1947年从斯坦福大学开始萌发，至上世纪90年代起在全球蓬勃发展，发展的主要驱动因素为科技革新、政府扶持及孵化功能完善资料来源：文献研究；罗兰贝格分析概念萌发形成雏形世界范围蓬勃发展1947年1960年代1990年代初–至今基本情况科技园发展历程及关键驱动要素特征关键驱动要素•科学技术不断革新•政府大力扶持•企业孵化功能的不断完善•1947年由美国加利福尼亚州斯坦福大学为主的众多顶尖高校开始•上世纪60年代中期，高新科技园区在美国开始形成雏形•从上世纪90年代开始，世界范围众多国家开始大力发展科技园区•以研发先进科学技术为主，并无明显其他功能•在科技研发的基础上，逐步引入政府、产业基金孵化等功能，科研成果转化为商业价值•包括银行等更多金融机构参与，也有更多地产开发企业进入该领域，形成产学研互动模式1科技园发展历程82.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx总部基地由传统工业园演变而来，其发展的主要驱动要素为城市化进程、低地价及政府大力扶持资料来源：文献研究；罗兰贝格分析发展起步逐步成型大力发展基本情况总部基地发展历程及关键驱动要素特征关键驱动要素•城市化进程使得市区与郊区距离缩短•低地价、低租金吸引大型企业迁移•政府大力扶持•主要表现在由传统工业园向总部基地的演变•逐步形成商务社区的概念，发展邻里关系•形成大型综合社区•偏重于基于科学研发的企业，以研发、仓储、办公为主•商业型企业出现并成熟，办公、商业、银行等功能出现•出现大型综合型的跨国企业，形成办公、商业、居住、教育、休闲场所的综合功能2总部基地发展历程92.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx文化创意产业概念形成仅10多年，但已呈现高速发展态势，其发展的主要驱动要素为文化创意产业自身的发展、旧城改造及居民消费力的提升资料来源：文献研究；罗兰贝格分析发展起步高速发展基本情况文化创意园区发展历程及关键驱动要素特征关键驱动要素•产业本身的大力发展•旧城改造（旧厂房改造）为文化创意园区提供发展空间•居民消费力提升使得更多消费类产品出现•文化创意产业最早兴起于英国，1998年英国明确提出“文化创意产业概念”及园区•荷兰、丹麦、美国、澳大利亚等国家均开始大力发展文化创意产业园区•更偏重于文化创意产业的设计、研发等相应环节•随着产业的发展，文化创意园区除了生产型企业以外，更多出现与消费相结合的业态，从而形成更为多元化的园区3文化创意园区发展历程上世纪90年代末21世纪开始A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!102.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx通过丰富的案例研究，罗兰贝格从园区选址、带动能力以及功能模块三个方面对领先园区进行了总结•主要出现在大城市远郊，在卫星城也有一定分布•产业带动能力强，且可以形成一定区域品牌•重视商务办公、公共设施，服务配套功能占比约1/4领先案例特点总结城市中心远郊近郊文化创意园总部基地科技园产业带动能力区域品牌能力资料来源：罗兰贝格分析123研发孵化服务办公公共园区选址功能模块带动能力科技园总部基地文化创意园区•主要出现在大城市近郊，也有少数分布在卫星城•主要出现在大城市中心区域•产业带动面较广且具有一定的区域品牌形成能力•区域品牌形成能力较强•重视服务配套，整体占比将近一半•重视商务办公、服务配套，服务配套功能占比约1/4A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!112.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区选址来看，文化创意园主要位于城市中心，总部基地选址于近郊，而科技园则更多出现在远郊1园区选址城市中心远郊近郊文化创意园城市中心远郊近郊总部基地城市中心远郊近郊科技园•韩国数字媒体城、BBC媒体城、昆士兰创意产业园均位于市区范围•裕廊国际商务园、GreenPark、ParkWest均位于近郊或卫星镇•剑桥科学园、横须贺科学研究园、新加坡科学园多位于城市远郊或卫星城位置园区选址特点总结资料来源：罗兰贝格分析文化创意园：大城市中心总部基地：大城市近郊或卫星镇科技园：大城市远郊或卫星城园区举例产业性质人才性质•产业特性对城市功能有较强的提升，因此多数离城市中心较近•集聚总部企业的产业特性使得其更适当远离城市中心单独建立•以高科技产业为主的产业性质使其适合建于远郊或卫星城•对于人才聚集的要求相对较高，且需要对周边城市人群消费的辐射，因此靠近城市中心•可通过自身及周边相应配套满足内部园区人才要求，但考虑到商务企业需求，不适合过于远离城市中心•科技产业工人对城市功能的需求相对较弱，因此可设于远郊选址原因A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!122.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区带动能力来看，科技园具有较强的产业带动能力，总部基地具有较强的区域品牌能力，而文化创意园则是产业带动与区域品牌均衡发展2带动能力产业带动能力区域品牌能力园区带动能力特点总结•聚集企业通常产业较为单一同时中小企业较多，区域品牌能力一般•可以聚集一定数量的知名产业，并且带动消费聚集，存在一定的区域品牌能力产业带动能力区域品牌能力•产值及服务业收入可以占到区域总量的20%以上，具有较强的区域品牌能力产业带动能力区域品牌能力科技园：产业带动能力较强文化创意园：产业与品牌均衡发展总部基地：区域品牌能力较强资料来源：罗兰贝格分析主要产业产业带动能力品牌带动能力•主要聚集信息、生物医药、材料等以研发驱动的产业•对产业带动能力较强，其直接带动系数通常在100倍以上，而对周边产业的带动系数则更大•主要聚集数字媒体、创意设计、视听创作等产业•对产业的直接带动系数通常在10-20倍以上，而对周边产业的带动面较广•产业涵盖范围较广，重点集中附加值较高的产业链环节•直接产生的产值或者服务业收入较低，产业带动能力较弱A4rb_standard_band_east–20100701–donotdeletethistextobject!132.5产业园国内外案例_FullVersion_1203.pptx从园区功能来看，科技园、总部基地在服务配套功能占比差异不大，但文化创意园区则更为重视服务配套功能在整体园区内的占比园区功能模块特点总结资料来源：罗兰贝格分析3功能模块科技园：着重商务办公、公共设施总部基地：着重商务办公、服务配套文化创意园：着重服务配套监测认证中心生活服务中心孵化中心公用研发中心教育培训商务会议公共服务商务办公居住公共设施服务配套孵化中心商务会议中心生活服务中心公用研发中心教育培训公共服务•三类园区中，商务办公在科技园中占比最低，总体占比约35%•总部基地的商务办公