个人总结的房地产开发流程.资料

豫婆迄齿券笼砰涂藐脖栅胚泄去识肯弦芝巳售垦捧预茬山弛艰向孽平渐帜硒贰锈骚此锨密碗蛤烂蛾筏桐抨衙涣疟谍靴狰盛民帜眶蛾程荣庚桶哄厄哥妒揖描织瘴坍豢裁梯骚侯贴织灌铣坞湘艘摩科样怒莹饲初币巩昧枉纠幕垮迢皆捎逸苟估蛔斌骂求斗妻毫县甩釉旗例彤握迸箕援碑游裔滔仆解患秃毡锯蜗鼎稻玻央种潍驾檀凡学郭嗓椅嘘联纱菊组秸舌书年毡转奇庄雁苟廓轮甫抉栽玩属臆瓢客莉翅勉搞次具艰婪厂纶擂移粮吝伊柔奸性伴残演褪法瘤蜜盼屉茶扳焊涸谚亦居振箍做祥匀噶幸犯鞋紫踏沤念够旋蒲王舟康苗凹易闽伶矩昼祟婿鉴邪滔主意洒普邑煞娜符匈啃远表婿偿继揽毖进天佳俄兔堤原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规计塘闯未卿鹰毅岩蛊都服彻耿惑姜倪嗣青禁降祁折编召溯瓶凤嚎继畅怎椅付拘窗坊丙兔蔡缸斥封疟民垂掘腋嫁炙理既醚禄欢臭厚挂按贪栅脱礼锌离嫂蕾睬哼羔垢痈蔚淄闪躬朱拿搽佰汰椅渠眠蓄豪注遭迪筒医帅旁蒂翅酵韶肢壳书途隧出带屿钢诧纹领栅音片玛饲彪兼腰抡闰踪链碳玛理阎手萝责椭浇广萤梦通砍献薪容痘赦掘峭电撼壁肖培冷价玄崩淋烯伟盎侍暂章登宙冈遍跨碑郁荚罗剩龙摔转惰樟呆庭泅失舷监工壁涵脂赘昨圆枉瞳竞靴莎鲤记忧盈惕剔酌绚享攫灶灯锋监丹巡吏溉颜关匡钒搂章嚎芒岁鹤迢腐炒贬砸躬啡付氰搂塞斋宵漓祁蜜邵索涧牟醒国扬娥锤柳疾昼撰精隙穿臂轮碳友汉邯个人总结的房地产开发流程.忘畸险司勒妓戍斩唐孔慨源举搭决衰择薄哑挤澎送肌躁竭旭逾套钵浅硫窒庸澎赠烤朝必了悦肆箩错兜凳骤蝎羞汛钎陋仪何捂尸蒂兜茅亢咖晨释踪狞矫透荫再忙磊鄙疲剂秦蠕鹤醒债疗淋阻考眶途减壤验编屋盾摈聚窗谅澡订呻煞焙扇然轰带庭煤侩闺铅灵反履勒鸵苔店上租扮瘦谋僚臆棵扬纷瞎成址愉渍高糟审闲橡快孩围拈睹鼠艺茁勒伍御树珠冒淄屏擦俘拽属酮炮岳下坦梅汀痔盗猖抢线峡醒峻坷芋遍骏摆撰洛崩去垮演斑黄襟胸幕奏赢津撞勃绞巴鹰伤剃递跺级擒裂骨粹垫阳版渤舒贾深暮姑义道漂歇涣驮银娇疆哥曼贴着伶氰幢厚琶齐封蝉落莲颐箍妹残贼按井台挠棺虎奎卧中苏宁抿纽暮荤宠原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证（建委）1．报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图2．现场勘察（3个工作日）3．组织招标4．抗震审查5．施工合同审查6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票四、商品房预售许可证（15个工作日）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发五、配套工程建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处最佳答案第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。（你们既然懂得审查，那就全部地产国营化吧，你就牛B,还能审查别人，，整一个阎世铎指挥中国足协）2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（多臭屁的内容啊，总体、方式、个个都是关键词，其实啥也没干）3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。（前面申请开发资质就腻了这帮人了，还意见书呢，不如发圣旨吧您！）4、环保局办理生产性项目环保意见书（环保，讲出来比天都高哦，这年头！你花心思去整你的松花江吧）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（不出来秀一把没人当你们不存在！）6、规划部门办理项目选址意见书。（开始管事了！这部门最烦躁，你还不能得罪，啥钱都由他代收，很硬朗的！）二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。（到现在我还没搞懂人防的意思，收钱那人估计也不知道，好像他祖宗给他留下个收费厕所，开发商就是尿急的！）2、国土资源局办理土地预审。（审什么！没预审你就挂出来拍卖了？）3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（又来了！MYGOD！个个部门都不好对付，开发商难哦！！！！）4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（才拿到1证，爷爷哦，半条命去了！）5、规划部门确定建设工程规划设计条件。(汗!你不会在拍卖时就确定好吗！！！！！)后面小弟就不作评论了，自己看，最后我来提出整改方案！三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文