最完整的房地产项目开发流程风险点梳理(包含各个节点)

现状图落实地块具体位置及周边情况规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果区域内宏观经济、发展前景等的分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。现状图（四至电子文件）土地深判可行性研究报告土地获取阶段主要工作内容土地初判土地信息收集节点主办部门工作内容房地产项目开发流程主要阶段第1页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析土地深判可行性研究报告寻找合作资金（与战略发展部共同研究）土地获取阶段项目招商报告（前期阶段）第2页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书）签署战略合作协议合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费土地出让合同寻找合作资金（与战略发展部共同研究）土地获取阶段用地规划许可证明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）投标、摘牌第3页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段出让金、交易费交费证明办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1：500现状地形图3份（反楼座）详规土地出让合同交费证明缴纳土地费用土地获取阶段办理土地证企业投资项目备案用地规划许可证确权第4页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向土地获取阶段办理土地证规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查第5页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量开发计划规划设计阶段项目定位项目发展报告区域市场调研市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算第6页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段项目考核指标初定资金流设计前期规划设计阶段项目定位明确设计院选择标准项目发展报告方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制定设计组织计划明确产品设计思路第7页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色总平面图（含经济指标）送规划预审规划设计阶段方案设计组织制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订修建性详规成果第8页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）规划设计阶段指标确认阶段方案设计组织建筑方案报建图项目成本指标确定景观概念方案设计及确定第9页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标规划设计阶段指标确认阶段施工图设计组织年度考核指标调整项目考核指标确定施工图设计院的选择与合同签定第10页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审施工图全图规划设计阶段施工图设计组织施工图成果结构方案及设备选型研讨及确定第11页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化设计方案（含总平面方案）申报表土地出让合同修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书规划设计阶段建设工程规划许可证施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计规划方案及市政方案送审景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化第12页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让合同投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书投资计划(项目备案)大配套小配套消防证明绿化证明人防证明地名证明取得许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑方案送审施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择现场工程放线第13页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证移交施工单位规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图施工图审查工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书建设项目年度投资计划（当年计划）现场工程放线第14页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段交费各专业会签单公用基础设施配套证明资质证书《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》年度投资计划(项目备案)《建设工程施工许可证》安全施工措施登记表开工开盘销售许可证施工许可证《建设工程规划许可证》安全措施质量监督登记表营业执照第15页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段临水、临电基础工程形象部位达到正负零及图象文件项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明获取《面积计算成果表》移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场平整场地规划成果大配套获取前期物业备案证明开工开盘销售许可证企业投资项目备案临水、临电开工准备第16页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）桩基施工单位监理土建施工单位甲供材、分包商沉降观测施工组织方案开工开盘招投标、签订合同开工准备土建施工单位的公开招标及合同备案第17页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录办理质检委托办理安全检查委托申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续开工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等桩基全面施工开工开盘开工桩基施工开工准备施工图会审质量监督手续环卫、环保等相关手续第18页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段委托桩基检测单位、签订合同进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告土方工程支护工程降水工程地基处理混凝土垫层地下防水混凝土基础承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础施工开工开盘开工基础验收备案地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）桩基检测第19页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。产品策略价格策略推广策略开工开盘项目亮相前准备开工推盘策略确定第20页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略广告公司寻找及确定制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定媒介公司寻找及确定活动公司寻找及确定项目名称、组团名称项目核心推广理念确定SLOGON确定开工开盘项目亮相前准备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定第21页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段logo确定VI系统及延展方案确定亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心现场房型手册（亮相版）售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）开工开盘项目亮相前准备项目核心识别系统确定销售道具准备第22页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段样板间及样板环境指示说明系统沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）开工开盘项目亮相前准备销售道具准备第23页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段项目周边主要道路设置醒目指示系统（意向）派筹卡及纪念礼品配备看房车及看房车的包装进行联动单位的培训和包装意向商家签约进驻意向书项目形象表情、主题、创意表现确定项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）开工开盘项目亮相前准备项目亮相确定项目亮相方案联动工作的准备销售道具准备项目亮相第24页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段新闻媒体新闻信息亮相亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排房型、房号及面积对照表销控客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护项目开盘前准备开工开盘项目亮相客户接待、客户问题汇总及反馈销售内部资料项目亮相第25页，共227页主要工作内容节点主办部门工作内容主要阶段房型附图交工标准小区摆位合同、附加协议等文本审查确定现场房型手册深化版及最终版项目开盘前准备开工开盘价格体系确定合同准备开盘前销