易居—房地产电商模式研究专题

房地产电子商务研究专题金丰易居2011.10.30•什么是房地产电子商务•房地产电子商务模式的特点•房地产电子商务的发展及应用•金丰房地产电子商务平台开发策略国内电子商务历程和现状第一阶段，黄页型第二阶段，广告型第三阶段，销售型第四阶段，整合型优势在于使用方便，传播广、成本低优势在于多媒体内容信息量更大，表现形式丰富，为企业和消费者建立了平等的沟通渠道优势在于减少流通环节和降低经营成本的考虑，同时集成了前两个阶段的功能，消费者与企业接受度更高定义：在因特网开放的网络环境下，以商务为核心，把原来传统的销售、购物渠道移到互联网上来，买卖双方不谋面地进行的各种商业和商贸活动。电子商务成为人与人沟通的平台，根据不同的角度和权限，可以浏览各种相关的内容，进行各种各样的的活动目前，我国的电子商务已经发展到销售型、整合性阶段，大量需要面对面的商务活动都在线上完成，节约了人力成本和时间成本。多样化的商业模式和盈利模式商业模式B2B商家对商家阿里巴巴B2C商家对个人当当网C2C个人对个人淘宝网B2M企业对销售者企业网络平台M2C销售者对个人企业网络平台M2A商业机构对行政机构企业网上缴税C2A消费者对行政机构水电煤气的网上支付电子商务模式可以从多个角度建立不同的分类框架，随着技术的成熟、商业活动的需求，各模式还再进一步细分、发展。各种模式在实际应用中也是以多种形式存在。应用最多的B2C模式，包括以淘宝为代表的综合商城，以百货商店为代表的当当网，连锁终端型佐丹奴、垂直商店麦考林、好孩子等等盈利模式逐渐成熟稳定赢利模式差价模式京东、当当佣金模式EBAY会员费QQ、淘宝商城广告模式阿里巴巴、赶集提供的所有商品，价格都平均低于市价。减少中间环节，直接成交，赚取差价将网站上有价值的位置用于放置各类型广告。只要有充足的广告量，广告业务非常大根据不同的方式及服务的范围收取会员的会费。提供各种组合的服务，适应会员个性需求除了按商品价格付费外，还要向网上商店支付一一定的服务费。减少计划外购物，节约客户时间房地产电子商务概念释义[广义]房地产营销电子商务即电子商务理论和技术在房地产营销中的应用。主要体现在信息发布、广告发布、交易环节信息资询功能媒体发布功能增值服务功能网上交易功能[应用范围]1、房地产门户网站。提供专业信息2、项目网站。展示楼盘资讯3、房地产公司门户网站。宣传企业形象4、增值服务。如数字化社区、网上社区服务、网上生活杂志，网上装修顾问系统5、网上销售。网上交易、中介代理、房屋租赁房地产电子商务概念释义[狭义]利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现物业整个商务买卖活动,即广义上的网上交易环节。包含在线资询、在线推广介绍、在线看房，在线买卖，在线订立合同及其相关的电子支付、金融服务等活动的总称。是本专题的研究范围。•什么是房地产电子商务•房地产电子商务模式的特点•房地产电子商务的发展及应用•金丰电子商务平台开发策略催生背景产业机会点，网络行业的繁荣国内电子商务市场近年发展迅速。截止2010年电子商务交易额达到4.5万亿，其中网络购物交易额占比月11%；而11年上半年网络零售市场的交易额达到3492亿元，同比增长74.6%。我国网民规模达4.85亿。催生背景政府，符合一房一价政策一房一价政策的出台，从短期来看，政策的执行还处于过渡阶段。而从长远来看，随着本轮调控的严厉推进，逐步规范房地产市场秩序势在必行，未来政府也会进一步制定政策要求开发商及代理商必须在政府认可的媒体和网络平台公布每一套房的售价。这就给了开发商网上买卖房屋带来了必要条件2011年，5月16日，上海市发改委公布了《商品房销售明码标价规定》实施细则。十一条细则中，最引人关注的两条是：要求房屋销售明码标价，不得虚报价格；禁止捂盘惜售，要求一次性公开全部销售房源。催生背景购房者，足不出户货比三家通过搜索功能可以得到特定区域在售楼盘列表、特定物业列表、特定价格列表3D虚拟看房技术，提高相对直观的户型体验可以获知即将开盘的项目信息可以最快速的获得近期楼盘打折促销信息、优惠幅度、团购买卖活动可以通过一房一价信息获得特定物业的面积、户型、标价、朝向可以通过在线咨询服务，详细了解项目和周边的所有情况和发展趋势网上售楼处购房体验网络力量的凸显，几乎所有的楼盘都利用网络营销资源，实现线上与线下销售的结合。催生背景开发商，营销渠道变革一方面，传统渠道失灵，网罗购买力另一方面，弱势下的，营销渠道变革网络卖房优势广泛和开放性客户积累有效性信息传播的感官性直接和针对性双向和交互性实时和可控性24小时，全球范围内开放通过程序设置，可以随时反馈信息。了解购房人对于产品和价格的抗性通过音频、图像、互动社区、文学、软文等各种手段信息快速制作，并及时投放严厉政策调控下，开发商为维护项目形象，回避老客户冲突，通过秒杀、拍卖等形式，实现打折促销的“合理”渠道催生背景多方资源结合技术平台的建立银行二手房东政府咨询机构第三方支付平台网上支付销售电子商务平台将整合供应端和需求端以及中间环节，构成多方资源互动的关系网络。其中技术资源包括融资服务平台、政府监管平台、资金支付平台、资金安全管控平台从长远来看，房地产电商或将成为房产交易中心。房地产电商特点一、相对于其它产品的电商而言标的大交易手续复杂产品个体差异性大二、相对于房地产现场销售而言价格及房源都公开、透明购房参考对象发生改变虚拟世界建立信任感房地产电商发展前景看好房地产网上交易有着标的大、交易手续复杂的特点公信力的建立是核心•什么是房地产电子商务•房地产电子商务模式的特点•房地产电子商务的发展及应用•金丰电子商务平台开发策略房地产电商发展轴Soho中国网上拍卖上海城开伟业我爱我家集团汉宇地产上海城开新浪乐居新浪乐居淘宝网房价网新房网新浪乐居开发商运营商易居中国新浪乐居4月29日网上拍卖3套商铺，5月15日有网上销售15套公寓，总成交价1.36亿元提出首个网上整体销售项目——“游站”海南三亚湾克拉码头豪华一线海景公寓“1元起拍”搭建嘉定新城精装复式SOHO”尚品”网售平台建立逛够团的网上平台，以团购和拍卖吸引眼球成立中国首家在线房产交易门户EJU。Com独立运营万源城的销售采取所谓的电脑2.0模式房地产电商的运营模式平台型依附型目前的房地产电商运营模式，以搜房网、EJU为代表的平台运营自销型与专业平台合作，建立+项目的网上售楼处开发商独立运营，销售自行开发的楼盘成为专业平台，容纳其他代理和中介在网上开店卖房专业频道在综合性网站基础上，增加了房地产网上交易频道。如，搜房、淘宝门户平台建立独立的房地产门户交易平台。如，EJU房地产电商的盈利模式会员年费广告费佣金淘宝商城收取会员年费。淘宝商城，6万/年的年费搜房、EJU投入一定量的广告费。搜房月25万广告投放量，EJU月20万广告投放量搜房、EJU按套或按总价收取成交房源佣金。搜房白金卡2万元/套EJU按2%提佣金一二手联动拍卖B2BB2C会员制团购C2C拍卖一口价一对一议价房地产电商的交易模式淘宝商城新浪乐居、EJUB2C模式是主流形式吸引购房者优势适用范围派生形式团购人数越多，降价幅度越大，积累人气，快速销售暗拍、秒杀、荷兰式拍卖、英式拍卖拍卖低价买房，数量有限项目预热、积累人气、吸引眼球、尾盘清理，二手房询价阶梯团购、优惠团购、搜房狂购目前，B2C模式为应用主流，搜房、EJU为代表的B2C模式以派生处多种网上购房形式，归结为两大类团购拍卖注册账号线上咨询和选房支付保证金团购或竞标实地看房保证金制度是房地产电子商务的核心，保证金保证购房者不负责任的预定房产，避免虚假交易，还体现了秩序排列的优先级别保证金一般都是支付到第三方的支付宝，这给予购房人保证金安全的心理暗示网上购房预定流程达成交易线下签约未竞拍成功，全额退还保证金一手房委托上架买家资格预约看房网上竞买1、房东与EJU签署委托协议，交纳20000元的诚意保证金，在协议时限内不得线下交易。2、在交易过程中房东必须委托与EJU签有电商协议的二手中介代理交易3、网上竞买时间内，根据房东指定的竞买模式进行操作，包括竞价、议价、一口价。二手房达成交易线下签约未竞拍成功，全额退还保证金主要电商[搜房狂派团]覆盖城市：三大板块：专题板块：pinpai搜房网平台资源一、广告发布二、软性新闻栏目包括：新闻、SOSO看房记、热点盘推荐、视频拍摄三、看房团组织会员看房、区域关注网友资料四、搜房会员主要电商[eju易居]覆盖城市：一线城市（上海、北京、深圳、广州），二线城市（杭州、重庆、成都、武汉，长沙等）、三线城市（保定、东莞等）以及部分旅游城市（三亚，博鳌等），全国共计42个城市pinpai品牌专区pinpaiEJU平台资源一、Sina、CRIC、新浪乐居、百度乐居广告发布平台二、软性新闻三、论坛炒作四、新浪微博五、乐居会电商平台受到业内较高关注，而目前的应用来看，并为以成交赢利为目的更多的是作为营销渠道的拓宽或者说是房地产电商各环节参与者的培育期•什么是房地产电子商务•房地产电子商务模式的特点•房地产电子商务的发展及应用•金丰房地产电子商务平台开发战略大众广告媒体平台大众广告媒体平台+企业品牌依托点击率企业品牌点击率不足，逐步联合广告媒体平台主流电商资源平台主流电商发展瓶颈房地产，作为大宗消费商品，不单单只是一件货品，更多的是承载着一个家庭的梦想，一项资产保值的信心，社会和谐稳定的保证因素；所以在交易过程中的慎之又慎；而无论搜房、还是新浪乐居，仅仅作为大众广告媒体，满足了点击率过程后，缺乏公信力，且在最终交易过程中，谁都不能保证真正的天下无贼；房地产电商目前处于起步阶段，更多的是作为营销渠道的拓宽但从远期来看，其普及应用是必然趋势从其发展来看，建立公信力是关键所在，更重要是线上交易安全；一方面，网上购房立体体验的完善其次，交易规则的规范再则，多方资源的有效整合未来房地产电商发展趋势金丰房地产电子商务平台发展战略庞大点击率社会公信力安全支付平台核心竞争力平台运作基础金丰房地产电子商务平台资源1、金丰投资背景——上海地产集团旗下，国资背景；2、金丰自身房地产金融服务机构——上海市住房置业担保有限公司3、金丰自身房地产开发流通业务——直接操作众多一二手商品房资源金丰电子商务平台发展战略一：最高公信力｛战术一｝—公信品牌建立地产集团国资背景上市公司诚信企业品牌单位金丰房地产电子商务平台｛战术二｝联合上海市国土资源局土地开发中心，上海市房管局房地产交易中心等国家机构，获取最新土地信息及房地产交易信息发布权威消息，做到最及时、最准确的官方消息发布中心。—官方信息发布｛战术三｝联合佑威房地产研究中心，发布在售项目最新整体成交信息、单套商品房成交明细等，涉及目前购房者未知数据领域，达到透明购房的终极信息传达方式。—透明数据传达金丰电子商务平台发展战略二：最高点击率｛战术一｝通过发布最权威的土地动向消息，进行一定的土地开发建议及产品建议，信息平台的发布及专业性的建议吸引众多开发商形成互动；—与开发商形成互动｛战术二｝—第三方专业评论服务利用金丰易居上房置换在上海的众多门店分布，开设线上BBS对于不同区域部分网友对于选房挑房的疑问进行线上专业性解答，同时提供线下带看房业务，只针对房源的优劣势进行专业分析，可不参与交流环节，收取少量服务费用；｛战术三｝—比价信息针对部分购房者看房时只能较多获取所看房源信息，而对周边一手或二手房源价格及在售房源数并不明确，可通过提供周边一二手房源数量及最准确的价格信息来给客户进行选房时的对比。周边项目房源有几套，价格如何一目了然｛战术四｝—大众点评公布项目的详细信息给大众在线上详细评论，优点缺点不再出自一家之言，展现购房者与专业人士对于项目的真实话语。｛战术五｝—大量折扣优惠信息提供大量在售项目优惠折扣信息，且保证力度大于售楼处询问，通过团购、秒杀、竞价等手段给客户最大实惠；同时金丰投资自身直接控制大量一二手房源，对于折扣的吸引力及优惠活动的成功率把握较高，绝对的实惠保证购房者对于网站信息不断的跟踪。给力金丰电子商务平台发展战略三：最安全支付平台利用金丰