第一章-房地产与房地产估价

1不动产估价主讲：黄利民Email:[e-mail]:834957596TEL:[phone]咸宁学院资源与环境科学学院2参考书目《房地产估价》，柴强著，首都经济贸易大学出版社；《房地产估价理论》,美国估价师学会著,中国建筑工业出版社；《不动产估价》，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版；《土地估价理论与方法》，全国土地估价师资格考试委员会编，地质出版社；3教学方法不动产估价是一门理论与实际联系十分密切的课程，授课包括基本理论及其实际操作的讲授：课堂讲授：包括相关基本理论、各种估价方法的理论基础及其操作方法；实习：运用各种估价方法进行估价，并完成估价报告。4课程主要内容介绍介绍房地产、房地产估价的基本概念、理论；掌握各种科学的估价理论、方法；按照严格的估价程序，运用各种估价方法进行房地产估价；撰写并提供估价报告。5第一章房地产与房地产估价•第一节房地产基本概念•第二节房地产估价的概念•第三节房地产估价发展及趋势6房地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；房地产的特征；房地产估价的概念；房地产估价的必要性;房地产估价的发展。重点掌握内容7一、房地产（不动产）的概念realestate,realproperty房地产是指土地、建筑物以及其他地上附着物，是实物、权益、区位三者的综合体。第一节房地产基本概念8土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；（一）房地产实物（土地、建筑物、其他附着物）9其他地上附着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。10权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。我国土地实行的社会主义公有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征收方式。（二）房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。11（1）房地产所有权：是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关系所产生的成员权构成。12（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。①出让土地使用权(为国有土地上的)；②划拨土地使用权(为国有土地上的)；③土地承包经营权(为农用地上的)；④宅基地使用权(为集体土地上的)；⑤临时用地土地使用权。13（3）房地产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利；（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；（5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。抵押权和典权有何重大区别？14（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权）；（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权；15（三）房地产区位：是指房地产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。161、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低；②一般的无形资产主要是权益的价值；③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。（四）实物、权益和区位对房地产价值的影响2、区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。17（五）房地产的存在形态及各种形态的基本认识房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态。181、房地产中对土地的限制和对土地的基本认识一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进行房地产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。（1）对土地利用的限制可归纳为3个方面：①土地权利的设立和行使的限制；②房地产相邻关系的限制；③土地使用管制。19①土地权利的设立和行使的限制中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地役权）。20②房地产相邻关系的限制相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的房地产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制。在现实中，主要存在如下两类相邻关系：①通风、采光、排水、排污的相邻关系；②险情危害的相邻关系。21③土地使用管制从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。22几个重要概念建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。23例子某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有容积率＝建筑密度X建筑层数注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率24（2）对一宗土地的基本认识（1.）位置；（2.）面积；（3.）四至；（4.）形状；（5.）地形、地势；（6.）周围环境；（7.）利用状况；（8.）产权状况；（9.）土地使用管制；（10.）地质条件；（11.）基础设施完备程度和土地平整程度；（12.）其他。252、房地产中对建筑物的基本认识在房地产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类，房屋和构筑物之间的区别主要有两点：①人们是否直接在内进行生产或生活活动；②是否有门、窗、顶盖。26对建筑物的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（5）设备；（6）层高或净高；（7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观；（10）建成日期；（11）利用状况；（12）产权状况；（13）维修养护情况及完备程度；（14）公共服务设施完备程度；（15）其他。27几个重要概念房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算；成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积28房地产概念的总结房地产有房地产、物业、不动产等不同的称呼。房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物。29房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。二、房地产的特征30不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。因为房地产的不可移动性，所以房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。31独一无二：指房地产的异质性，这使得不可能出现相同房地产的大量供给，从而房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性（市场比较法）。供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的，土地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，房地产具有供给有限特性，主要是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处，这可以说是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。32◆用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中房地产的用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。涉及广泛性：指房地产涉及社会各方面，容易对外界产生影响，也容易受到外界影响。※外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和有害的外部性（外部不经济）。33权益受限性：指受法律的制约。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：(1)管制权：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收。(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的房地产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。(4)充公权：政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。34流动性差：指房地产的交易不可能很频繁。房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生。※流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。当急需资金时，替代变卖房地产遇到的难以变现问题的办法，是将房地产抵押或典当来获得现金。35保值增值：房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：①对房地产本身进行投