2019安徽广德均利新城区万桂山路项目投标报告95p精品文档

广德县新城区万桂山路项目市场策划提报2019.08谨呈：宁波均利房地产有限公司思路I.政策影响分析II.项目市场定位III.项目产品定位IV.项目价格建议第一章政策影响分析日期內容主要内容摘要对广德市场影响2019.01“国十一条”二套房，首付不得低于40％，明码标价/2019.04“国十条”以家庭为单位第二套，首付款不得低于50％，利率1．1倍；首套且90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％/2019.09“国五条”三套限贷、异地限贷导致异地投资以及本县多套改善需求降低2019.01“新国八条”限购；二套首付60%；双轨制，增加供应，尤其保障房非限购城市，对多套改善需求影响较大2019.01财政部公布关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税同时房产税在上海、重庆实施/2019.03价格增幅控制明码实价、城市价格涨幅控制/2019.05商品房销售明码标价规定销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价/2019.06关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城，导致该部分城市房价上涨快速上涨没有表现出市场过大波动，限购可能性不大政策环境未见松动，市场影响仍将持续，刚需自住产品影响较小【宏观调控】政策面时间措施2019年10月20日加息0.25个百分点2019年11月10日上调准备金率0.5个百分点2019年11月19日上调准备金率0.5个百分点2019年12月10日上调准备金率0.5个百分点2019年12月26日加息0.25个百分点2019年1月14日上调准备金率0.5个百分点2019年2月9日加息0.25个百分点2019年2月24日上调准备金率0.5个百分点2019年3月25日上调准备金率0.5个百分点2019年4月6日加息0.25个百分点2019年6月20日上调准备金率0.5个百分点增加购房压力和开发商资金压力，稳定的现金流是目前主要开发思路由于通胀压力上升，2019年利率有序上调是大概率事件。利率上调(i)将加大购房者的还贷压力，遏制部分投资、投机需求的入市(ii)使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响【宏观调控】经济面【宏观调控】影响作为宣城的县级市，广德并非限购城市，市场影响相对较小；从11年上半年宏观供求走势上看，需求积压，部分个案出现开盘强销态势，去化表现良好；但市场短期供应有限，除个别加推个案外，整体市场去化平稳；政策背景理解结论政策影响相对有限，但外地客源、投资客源、城市多改客源逐步推出市场，未来政策效力持续减弱，市场需求旺盛。刚需自住需求影响相对较弱，未来广德出现限购的可能性不大，项目预计最快在12年年底入市，届时政策影响减弱，具有较好的运作机会！第二章项目市场定位1.区位背景理解2.市场背景理解3.项目客源定位4.项目市场定位城市发展主轴线上，紧邻县政府，代表未来城市新中心形象新县政府原县政府本案新县政府已南迁，城市重点往南发展项目西侧紧邻新县政府，未来新中心价值【区位背景】城市向南发展县政府县政府及公检法等行政机关已入驻政务新区，带动板块进入快速发展期，同时带来大量高端潜在客源，以及高端消费客层。【区位背景】城市新核心：政务新区广德金茂·财富公馆广德金鑫商贸广场在建大润发西侧紧邻在建“金鑫商贸广场”大型商业体，北侧为在建“金茂财富广场”，未来商业氛围浓厚，代表未来城市新商业中心。【区位背景】未来新商业中心本案财富公馆金鑫商贸广场基安私立中学广信·东郡广德农村合作银行万桂山南路纬五路纬三路财富公馆基安私立学校广德农村合作银行广信·东郡金鑫商贸广场地块内部纬五路万桂山南路县政府【区位背景】小环境现状政务新区核心地段，享城市双中心利好发展，支撑项目高端运作。城市发展主轴线上，紧邻县政府，代表未来城市新中心居住形象县政府及公检法等行政机关已入驻政务新区，带动板块进入快速发展期，同时带来大量高端潜在客源，以及高端消费客层西侧在建“金鑫商贸广场”大型商业体，北侧在建“金茂财富广场”，未来商业氛围浓厚，代表未来城市新商业中心区位背景理解结论项目享受广德双中心的核心区位价值，支撑项目高端个案运作！1.区位背景理解2.市场背景理解3.项目客源定位4.项目市场定位第二章项目市场定位【竞争环境】后续竞争压力较大区域楼盘总建面总占地容积率政务新区本案11.562.074.84上海花园洋房8.581.511.34卡地亚花园2210.52.09新徽商公寓18.511.51.6中鼎景苑20.712.81.62老城区桃源名都15.68.71.79春江华城17.110.71.6城东区中央乐城3315.72.09开发区水岸阳光35.829.91.2板块楼盘总建面已推面积去化面积未来供应小计政务新区上海花园洋房(洋房)21.381.370.6337.43卡地亚花园(住宅)17.7————17.7新徽商公寓18.512126.5中鼎景苑20.78.18.112.6老城区桃源名都15.65.85.79.923.5春江华城17.13.93.513.6城东区中央乐城321413.91818开发区水岸阳光35.88.18.127.727.7合计159.453.2852.67106.63106.63单位：万㎡近107万平方米的后续供应，面临全县竞争，其中直接竞品的后续入市量约18.6万平方米，未来竞争压力较大。【竞争环境】潜在土地供应地块名称位置总占地（万㎡）容积率总建面（万㎡）地块性质开发商2019-1号宗地东至经二路，南至景观大道，西至城东大道，北至团结东路7.38住宅≤2.014.8住宅溧阳新时代2019-2号宗地东至城东大道，南至纬五路，西至经三路，北至纬三路住宅：5.02商业：1.51住宅≤2.0商业≤2.5住宅：10商业：3.8商住——2019-3号宗地万桂山南路东侧、纬五路北侧2.065.010.3商住宁波均利金峰·万象广场(预计12年入市)新城区万桂山南路、广宁路、经四路、纬三路15.8商业≤2.57住宅≤2.06商业：13住宅：30商住郑氏伟业除本案外，潜在土地供应约55万㎡（住宅），未来竞争压力放大。【竞争环境】价格及去化板块楼盘开盘日期月均去化套数现报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价（万元）政务新区上海花园洋房（洋房）2019.10204500437090-12045上海花园洋房（叠加）2019.121153005064164-205100卡地亚花园预计11年年底/预计5000/9849新徽商公寓2019.5(预计11.09加推)824000390011545中鼎景苑2019.7130(强销)56005300110-14058-74老城区桃源名都2019.3(预计11.09加推)224800470013865春江华城2019.8354200410010141城东区中央乐城2019.2604500420011749开发区水岸阳光2019.6554000380010941月均去化套数在55-82套，成交均价4000-4700元/㎡，总价控制在40-50万元的去化表现佳上海花园洋房叠加产品总价过于跳脱，去化抗性大，卡地亚花园预计均价在5000元/㎡以上而7月加推的中鼎景苑通过总价控制，成交均价5300元/㎡，去化表现突出【竞争环境】商业市场名称开盘时间楼层层高(米)开间(米)进深(米)主力面积(㎡)总套数已推套数去化套数月均去化套数均价(元/㎡)上海花园洋房2019.051F64820-8043217711000中央乐城2019.121F4.93.9-4.51050-80737343712000在售商铺较少，月均去化7套左右，底商价值高达1.1-1.2万元/㎡，价值明显高于住宅产品；广德二层商业价值普遍为底商价值的2/3，而三层商业价值则低于住宅的价值；【竞争环境】结论住宅：在高地价或地王出现之前，市场均价运作到4000元/㎡左右，刚性需求带动市场去化，月均成交50-80套；但价格一旦超过5000元/㎡，且总价超过70万元，去化速度明显下降；但在高地价出现之后，市场预期进一步上扬，势必形成高房价，但市场接受仍需时间，短期去化速度影响明显；商铺：在售以底商为主，价值高达1.1-1.2万元/㎡，而二层商业价值较低，三层商业价值更是低于住宅，且市场接受度不高，去化抗性大；【竞争环境】高端竞争个案1：上海花园洋房北靠交通主干道广宁路，扼守南区政务版图核心，西邻宣杭高速公路广德西收费口，出入便捷。三大特色产品，地标性的商业街墅，独栋尺度的海派叠加别墅，广德首创的电梯花园洋房。低密度亲地社区，电梯花园洋房+叠加别墅+街墅产品，行列式排布总规表现地中海风格，品质感较强；百米中心林荫大道、地中海式叠泉广场等四大主题园，皇家级园林景观表现。立面表现立面风格：地中海风格建材：基座文化石、高级涂料品质感：较强户型方正，南北通透南北双阳台，高附加值表现2+1和3+1弹性可塑空间户型2房2厅1卫建面104㎡客厅面宽3.9m主卧面宽3.4m层高2.9m高附加值户型表现，高性价比，高舒适度，市场接受度高。户型表现户型3房2厅2卫建面128㎡客厅面宽3.9m主卧面宽3.6m层高2.9m竞争关键词：地段、立面、景观、户型等产品优势——立面：地中海风格，浅色涂料和石材，高品质立面表现景观：多组团多层次多重景观绿化，定位皇家级园林景观户型：较大开间尺度，户型较方正，弹性可塑空间，舒适度高广德唯一地中海风情低密度社区，高品质产品力表现，但仍具有一定超越空间。高端竞争个案1：结论【竞争环境】高端竞争个案2：中央乐城33万平方米复合型国际生态版图，伺服近1700户名流之家，27万平方米住宅，5万平方米超大型一站式商业中心，一期14栋，总建筑面积逾10万平方米，约627套房源。整体由多层、小高层、高层及商业组成的大型住区，传统行列式排布，错落有致。总规表现新古典主义风格，品质感较强；景观层次感较强，硬质景观、小品等传统表现手法。立面表现立面风格：新古典主义建材：石材、面砖、涂料品质感：较强户型方正，南北通透南北双阳台、卧室飘窗设计，附加值表现2房主卧开间较大，舒适度高户型3房2厅1卫面积125㎡客厅面宽3.9m主卧面宽3.6m层高2.9m户型2房2厅1卫面积104㎡客厅面宽3.9m主卧面宽3.9m层高2.9m传统户型设计，具有一定的附加值，部分户型主卧面宽大，舒适度高。户型表现竞争关键词：地段、规模、立面、景观等产品优势——立面：新古典主义风格，三段式涂料与面砖结合，代表较好立面品质景观：多组团多层次感绿化，同平台表现——户型：部分较大开间尺度，户型方正，舒适度高城东片区第一大盘，整体品质感强，但在景观、户型等产品力上具有超越空间。高端竞争个案2：结论【竞争环境】高端竞争个案3：卡地亚花园总规表现整个项目被规划道路分割成东西两个组团，整体呈行列式排布，中心主轴景观带，连结两大组团，东侧规划大型集中商业；总占地10.55万㎡，总建面21.78万㎡，其中高层住宅建筑面积17.71万㎡，商业3.92万㎡，整体容积率2.07，规划户数1363户；广德高端个案之一，总规排布工整，呈行列式排布，中心东西向主轴景观带，露天泳池，欧式园林景观主题。新古典主义风格，品质感强，代表广德目前最高品质的立面表现。立面表现立面风格：新古典主义建材：面砖、涂料品质感：强2房：常规户型设计，户型方正，南北双阳台，无特色3房：常规户型设计，南北通透，干湿分离，客厅和主卧开间大，舒适度较高传统户型设计，附加值较少，具有较大超越空间。户型表现户型3房2厅2卫面积129㎡客厅面宽4.2m主卧面宽3.9m层高2.9m户型2房2厅1卫面积98㎡客厅面宽4.2m主卧面宽3.6m层高2.9m竞争关键词：地段、规模、立面、景观等产品优势——立面：新古典主义风格，代表最高品质立面景观：欧式园林主题景观，中央景观主轴线同平台表现——户型：常规户型设计，无特