武汉天地案例分析

城市综合体——武汉天地产品支撑区位规划商业街商务群住宅物业总结区位武汉天地武汉天地位于江岸区（汉口）武汉长江二桥北口，属原租界区。现周边除3个新楼盘外均为老居民区，住宅密度很高。•东临沿江大道，北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道作为生活商业性道路；。武汉天地概况据《武汉地名志》记载：永清街位于江岸区黄浦路中段南侧，中山大道东侧。西南起芦沟桥路铁路孔，西北至解放大道，长250米、宽16米。碎石路面，可通行各种车辆。据传，清末陈、李、刘、马四姓集资在此共修寺庙，曰“永清寺”。四乡在此拜佛求神者络绎不绝，香火颇盛，故有“万家庙”之称。历史背景1931年武汉大水后，在此建房定居的居民逐渐增多，形成街道，街以寺名，称永清街。1967年改名永红街，1972年恢复原名。两侧多砖木平房。分布有永清菜场、副食产品集贸市场清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。•地块属原租界区开发背景“地王”+知名开发商•2005年4月28日，武汉市土地交易中心拍卖大厅座无虚席，香港瑞安集团主席罗康瑞出手33.9亿元拿下占地918.4亩的永清片地块，一举夺得当时“中国地王”的桂冠，这宗地块就是如今的“武汉天地”•“瑞安”——知名案例“上海新天地”；•这个在上海的老石窟门基础上改建的建筑群，如今已经成为国际知名的休闲娱乐中心，•“武汉天地”与它同属一个开发商开发，开发商将参照“上海新天地”模式，将这里打造成一个集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能的市中心综合体项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。瑞安模式综合体•立足于旧城改造•专业于都市综合体•精心于传承历史文脉•先做环境（商业），再做地产•各地“新天地”各具特色，不再复制•建成一处“新天地”，即成独一无二的旅游经典景点。交通枢纽周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，交通路网纵横发达，最重要的是该项目就位于长江二桥引桥旁，毗邻武汉市内环最重要的交通枢纽，与武昌徐东片的交通时间仅15分钟，前往汉口、武昌各地都非常方便。三维交通枢纽，条条大道“顺”畅穿行•地理位置中最大的亮点是该区区优秀的教育资源，这对于孟母三迁的家长来说是很具有吸引力的。在其周围的学校有沈阳路小学、武汉二中、七一中学、铁路中学等都是市重点学校。望子成龙是每个父母的心愿，为了儿女更好的上下学，上重点学校，家长们很有可能在这里做长期投资。区域优越的教育资源教育资源，起步，便胜人一筹东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面是解放公园。区域优越的自然资源生态净土，周边环境相当宜人江滩公园（建设中）：全长7公里；由市政广场区、绿化健身区、园艺景观区组成；公园保持了亲水、生态、休闲的特色；解放公园：占地46万，是市区最大的自然生态公园之一。区域周边楼盘滨江苑（二手房）高层、小高层（9800元/㎡）黄埔东宫（二手房）高层、小高层（9400元/㎡）常阳永清城（二手房）小高层（13000元/㎡）销售价格及成交价格都高于武汉同期均价水平本案楼盘均价：25000元/㎡综合评价•政府的规划将为区域的发展提供了有力的保障（轻轨线和过江隧道工程更突现了其地理位置的优越性）；•立体交通网络非常成熟，为区域后期发展提供先决有利条件；•各类配套基本齐全，特别是生活住宅区的相关配套，绿化环境好；•城市老城区，历史悠久，文化积淀深厚，历史遗迹众多；•高端项目的进入为区域注入新气象，与周边新的环境形成和谐的印象。所属板块：江岸地址：江岸区永清街建筑类型：建筑综合体,板楼,塔楼占地面积：612000平方米建筑面积：1470000平方米住宅总建面积:29841.6平方米容积率：2.4绿化率：30%总户数：1000户物业公司：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司武汉分公司（预计竣工时间为2016年，分阶段落成）经济指标客户定位：面向社会各阶层（目标客户群包括工薪阶层、学生阶层、为学生而选择这里的家长，有小资阶级、银领、金领阶级）置业关键词：江景房、豪宅、学区房武汉天地引领21世纪国际都市生活典范项目整体定位：打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目规划【项目鸟瞰图】B地块A地块商业街区整体规划地块由长江二桥的引桥分隔为各处东西的A、B两片，规划净用地面积719亩，其中A地块以办公、餐饮、娱乐、零售为主，包括一幢250米高的标志性建筑（在建）；B地块以住宅为主，有商业、写字楼、国际学校、国际幼儿园所等辅以小区商业配套设施。项目占地:61万平方米，总建筑面积约:147万平方米A地块B地块规模71万76万占比48%52%一期住宅四期住宅（待建）业态分布及物业配比B地块A地块住宅商务商业写字楼酒店商业街体育配套A地块B地块名称住宅商业商务群住宅商业（含会所）商业街酒店、办公、商业规模20.4万平米5.7万45万平米76万占比12%34%一期住宅四期住宅（待建）商业街区B地块（规划中）一期住宅二期商业一期商业二期住宅前期以商业街+部分住宅的建设开发模式A地块：整体分两期开发开发与经营模式延续上海新天地开发经验这样的开发模式在早期建设时，不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以期在后期的地产开发中获得更高的商业利润。聚集人气、打响品牌高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼提升品质大型的综合体项目B地块高端豪宅品质商业•商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，•双面临街且临街面长285米+150米A4商业地块分析一期建筑面积17000㎡，2007年9月试营业；二期建筑面积11000㎡，2008年7月完工；三期建筑面积21000㎡，2009年6月完工。占地面积建筑面积容积率绿化率停车位经营模式租金物业费3.3万方5.7+2.5万方3.0830%600个只租不售80-120元/月25元/㎡商业出租率达100%商业经济指标商业动线分析内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。外部道路通畅，可直达商业街区项目定位：集中餐饮、娱乐、文化、为一体的体验式商业街区概念定位：满足区域内消费需求的区域级商业中心目标消费群：客户定位为工薪阶层、中高等收入人群。商业整体定位•整体建筑商业风格有保留9栋建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成;•辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑;•建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。建筑历史建筑形态建筑形态•9栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色•穿插时尚钢结构玻璃窗的建筑，还植入了时尚的商品与元素，“小资”味弥漫了整个武汉天地的古街建筑现代建筑形态•通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现。购物氛围的营造•漫步新天地，游人仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的江城，处处体现着小资的情调，如今这里已成为江城白领阶层最喜爱的消费场所。•与建筑外立面不同的是，内部则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、度身订做，体现现代休闲生活的气氛部，非常现代和时尚……内部空间装饰商业街商户落位：餐饮（42家）1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27.禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅A3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.IDo珠宝21.雅印上品24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finnhome家居48.Ideashow生活馆52.老屋书吧53.琦珂风尚首饰54.优尼杂货铺61.ViktoriaGogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68.花时间74.安奈蒂商业街商户落位：零售（23家）商业街商户落位：休闲、娱乐、服务（14家）14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧46.V12酒吧49.交通银行57.NOWPub酒吧59.One&NightA+概念清吧69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐部另有展厅一家、•业态占比•从项目业态占比中可看出，餐饮业态占比达55%，娱乐虽仅占7%，但电影院、KTV的体量较大，其目的在于通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气，辅以38%的零售业态提升项目坪效。商业业态项目总结•武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。•武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。•占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。商务区武汉天地商务群——建筑面积45万平方米包括企业中心5号在内的4栋国际甲级办公楼，大型国际时尚购物中心和五星级酒店等组成，依托瑞安房地产的总体规划理念和先进开发模式，未来必将成为武汉沿江商务区的核心武汉沿江商务区地标写字楼（在建）写字楼（待建）企业中心5号（建成）酒店（在建）商业（待建）•塑造汉口新地标，丰富天际轮廓线项目用地的西北角规划布局了约297米的超高层建筑，结合汉口大门的规划理念，塑造了汉口的新地标，统领区域的景观形态。地标企业中心5号总建筑面积59,054平方米另建有地库23,853平方米建筑高度（m)130m建筑层数地上30层、地下3层结构框架–核心筒形式层高/净高/平均进深4.25米/2.75米/12.4米标准层面积（㎡）1987平方米/层停车位413（地下）竣工日期2011年10月31日商务——企业中心5号企业中心5号地处武汉天地繁华商业区，让工作和休闲没有时差为武汉首座国际甲A级写字楼•“武汉天地－企业中心5号”改进传统的大堂设计，首层9.6米挑空大堂宽敞而明亮，高档石材背景墙，以非凡鉴赏力令每一个独具慧眼的人在这里全情投入。自动扶梯连接室外至首层大堂、多功能室及会议室。每一处细节都体现了对每一个人的关怀，皆为热爱工作的人而打造大堂+电梯厅•商务中心提供各种会议场所、设施和服务，设有高科技会议室（可同声翻译）、标准会议室、培训室、临时办公室等，同时提供各类视频会议、电话会议、国际性会议等通讯服务设备，为各公司客户举行董事会、学术会议、公司年会、新闻发布会、培训会及其它各种会议提供全面周到的服务和设施。服务户型标准层平面图•无柱、实用的平面空间•每层1978平方米无柱大开间。•幕墙系统•单元式幕墙，DoubleLow-E中空低辐射玻璃•空调系统•VAV全空气中央空调系统盘•电梯设备•14部德国蒂森克虏伯电梯（ThyssenKrupp）客梯分高低区运行（载重:1600kg）•2部消防电梯（载重:1600kg）•电信系统•全楼光纤，为高速网络、卫星及其他系统预留充足接口•楼控系统•智能楼控BMS系统智能化住宅一期住宅住宅一期总建筑面积6.9万平方米住宅二期总建筑面积8.9万平方米住宅三期总建筑面积5万平方米三栋多层、两栋超高层、5套联排别墅多层级高层五至八层，十一层和三十三层多层级高层五至八层，十一层和三十三层A地块住宅——御江苑武汉天地住