各种资产科目评估的方法

各种资产科目评估的方法（一）流动资产1货币资金对货币资金中的现金，评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准日，在此基础上以核实后的账面值作为评估值；对于银行存款的评估，评估人员通过对企业列入评估范围的银行存款对账单的核对和根据银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。2其他应收款对于其他应收款，在根据操作规范将坏账准备评估为零的基础上，通过综合分析各项应收款项的可收回性、以及预计未来收回该款项的风险损失、预计可收回金额等来确定应收款项的评估值。（二）非流动资产1长期股权投资本次评估对长期股权投资采取权益法估算，即先评估被投资企业在评估基准日的全部股东权益价值，再乘上股权投资比例，得出该项长期股权投资价值。被投资企业全部股东权益价值的评估方法主要有市场法、收益法和成本法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。本次评估由于没有活跃的公开市场，缺乏具有可比性的市场交易案例，故不宜采用市场法进行评估。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。经调查了解，城建中投(海南)投资管理有限公司新近成立，主要经营方式是管理股东对外投资基金，目前相关业务正在洽谈当中，尚未产生稳定的收益，处于亏损状态。即缺少稳定的历史经营数据，对未来收益预测存在不确定因素，故本次评估不宜采用收益法。企业价值评估的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。根据被评估企业各项资产、负债等现状，且相关资料易于搜集，故本次对长期股权投资仅采用资产基础法。2固定资产2.1房屋建筑物(1)市场比较法影院建筑具有一定的专业性，房地产市场上缺乏具有可比性的交易案例，故不能采用市场比较法进行评估。(2)收益法根据其租金水平扣除费用，可求得房地年纯收益，并以一定的综合还原利率求得房地产收益价格。计算公式：V＝a/（r-s）[1－（1+s）n/（1＋r）n]其中：V—房地产年收益价格a—房地产年净收益r—综合资本化率s—递增率n—房地产剩余收益年限(3)重置成本法另外可将土地使用权和地上建筑物分别估算，其中对房屋建(构)筑物主要采用重置成本法进行评估，土地使用权则另采用其他方法估算。委估房屋建筑物建造成本易于取得，各项损耗可以确定，故本次评估对房屋建筑物同时采用重置成本法估算，。重置成本法是指首先计算被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。重置全价的确定委估房屋建筑物建筑规模较小，结构组成并不复杂，可通过查阅同类或类似的其他建筑工程预决算或结算审核资料，经分析比较确定建筑单位造价。故本次评估采用综合调查类比法来确定重置成本。即：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建筑工程费。成新率的确定对建(构)筑物进行现场勘察，预计建(构)筑物的尚可使用年限，计算确定综合成新率。计算公式如下：成新率=［尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)］×100%评估值的确定评估值=重置全价×成新率2.2机器设备委估设备为在用设备，市场上缺少具有可比性的交易案例，且不能单独产生收益，故不宜采用市场法、收益法评估。委估设备基本不受市场供需影响，所以较适合采用成本法评估。计算公式：评估值=重置全价×成新率(1)重置全价的确定对目前市场上仍有销售的同类设备，通过向生产厂家或者销售商询价，以评估基准日设备本体的购置价格加上合理的运杂费用、安装调试费，大型设备安装调试期间的合理资金成本及手续费等，作为其重置全价。对目前市场上已不再生产销售，但有同类替代产品生产销售的设备，以评估基准日替代产品的购置价格加上合理的运杂费用、安装调试费，大型设备安装调试期间的合理资金成本及手续费为基础，并考虑原有设备的经济性贬值及功能性贬值，确定设备更新重置成本，以此作为其重置全价。对目前市场上已不再生产销售、又无同类替代产品生产销售的设备，则采用物价指数法对委估设备的原始价值进行调整，确定其复原重置成本。对于大型设备：重置全价=购置价+运输费+安装调试费+资金成本对于小型设备及办公设备，重置全价就是购买价。对于车辆：重置全价=车辆购置费+购置税+上牌费。(2)综合成新率的确定在根据经济寿命年限确定理论成新率的基础上，结合现场勘察情况进行修正后，得到综合成新率。如果现场勘察情况与理论成新率差异不大，则不作修正。3无形资产3.1土地使用权根据《城镇土地估价规程》，通常的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(剩余法)成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估人员通过认真分析调查收集到的资料，根据评估对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法评估委估宗地的价格。（1）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在评估基准日价格的方法。计算公式Pi＝(P×Py×Pq×Pf+基础设施开发程度差异)×(1+K)×ΠS×(F)式中：Pi─委估宗地楼面(地面)地价P─委估宗地对应的楼面(地面)地价Py─土地用途修正系数Pq─期日修正系数Pf─分类用途修正系数(仅在评定住宅用地土地使用权价格时使用)F─楼层修正系数(仅在评定商服、住宅某一层楼层分摊土地使用权价格时使用)K─委估宗地区域影响因素总修正值ΠS─委估宗地个别因素修正系数的乘积其中：Ki─第i个委估宗地区域因素修正系数（三）负债关于负债中其他应付款、应交税费、应付职工薪酬、长期借款的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，对账面值进行了核实，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。niiKK1