兰州房地产项目分析报告

LANZHOUCONSTRUCTIONINVESTMENT(HOLD)CONSTRUCTIONCO.,LTD城关区二热电厂地块策划及初步规划方案2016/03兰州设计目录一.兰州城市解读二.城关区二热地块策划报告三.安宁区中央商务区策划报告Chapter1.城关区商业住宅市场分析Chapter2.城关区二热地块条件分析Chapter3.业态可行性与成功案例分析Chapter4.设计建议与收益测算Chapter1.安宁区商业住宅市场分析Chapter2.安宁中央商务区地块分析Chapter3.商务中心成功模式研究Chapter4.设计建议与收益测算四.兰州新区朱雀湖地块项目建议五.兰州新区中科城地块项目建议一.兰州城市解读兰州城市解读1城市区位2城市规划3城市经济4政策法规5宏观解读1城市区位兰州，甘肃省省会。位于黄河上游，黄河穿越市区中心。是甘肃省的政治、文化、经济和科教中心。是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽兰州属于西北重镇，位于西宁、银川、西安三市中心。兰州铁路2城市规划市辖五区，下辖三县；并建设兰州新区。市域总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里；城市东西长向发展。兰州新区——2012年8月，国务院批复设立西北地区第一个、中国第五个国家级新区。要把建设兰州新区作为深入实施西部大开发战略的重要举措，并于2020年将兰州发展为西北地区现代化大都市。区域面积（平方公里）市辖区城关区220七里河区397安宁区385西固区86红古区575下辖县永登县6090榆中县3362皋兰县2556兰州新区806兰州城市总体规划图安宁区西固区七里河区城关区省级行政、传统商业、商贸、旅游服务服务业集中区服务业集中区科教基地3城市经济1.3.1经济及人口基本面甘肃省2015年GDP为6790亿，全国31省中排名27位。其中，兰州市GDP为2095.99亿，全省排名第一位；人均GDP57190.92元。主导产业以石化、有色冶金、机械电子、建材为主、新能源为主，第三产业比例渐增。城市化及市区规模的发展，市区人口增长带来的房地产刚性需求呈增长状态。户籍人口322万人常住人口420万人城镇人口261万人农村人口159万人兰州全市人口情况兰州下辖区县人口分布/比重1285632291450174410城关区七里河西固区安宁区红古区永登县皋兰县榆中县兰州新区3城市经济1.3.2建筑行业特点全市494户建筑业企业完成总产值917.86亿元，增长8.58%。全市完成建筑业增加值251.52亿元，占全省建筑业增加值比重达34.41%，增长8.6%，较上年回落3个百分点。建筑业增加值增速趋缓2015年，全市房地产开发投资339.01亿元，同比增长0.74%，占全市固定资产投资比重达18.79%。全市商品房销售面积676.55万平方米，增长32.58%；商品房销售额427.26亿元，增长34.14%。碧桂园新城项目、中海河山郡、欣欣嘉园、保利领秀山一期、新园绿洲、红星美凯龙等楼盘销售较好。商品房销售面积与销售额双增长全市计划总投资500万元及以上项目和房地产开发共完成固定资产投资1803.75亿元，比上年增长11.99%，高于全国10.0%的增速1.99个百分点。固定资产投资特点4政策法规1.4.1一带一路一带一路《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》提出：深化与中亚、南亚、西亚等国家交流合作，打造丝绸之路经济带核心区。兰州定位打造西安内陆型改革开放新高地，加快兰州、西宁开发开放。优势机遇“丝绸之路经济带”的中联点，经济带将带动兰州的交通、地产、餐饮、旅游等行业的快速发展。兰州4政策法规1.4.2兰西城市群城市群规划《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出：加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇。兰西城市群以兰州为中心，包含甘肃青海27地州市的经济地带。全国6个地区性城市群之一。发展规划引导优势产业发展；建设兰西银三城市城际高铁；打造丝绸之路经济带。兰州作为一带一路的桥头堡，兰西城市群核心，有政府政策的大力扶持，有实体经济的强力支撑。是投资的热土、发展的摇篮。抓住宝贵机遇，快速发展前进。5宏观解读二.城关区二热地块策划报告Chapter1.城关区商业住宅市场分析Chapter2.城关区二热地块条件分析Chapter3.业态可行性与成功案例分析Chapter4.设计建议与收益测算CHAPTER1城关区商业住宅市场分析1.1主要商圈分析1.2重点商业项目1.3商业分析结论1.4住宅市场分析1.5住宅分析结论1.1主要商圈分析1.4.1123商圈分布特点：兰州城区的地理特点是东西狭长，交通有效距离过长，这便造就了这座城市沿横轴每隔一段都会形成一个商圈的特点。1.西关商圈位于张掖路，武都路，永昌路区域，主要商场有西单商场、亚欧商厦以及新世界百货。2.东方红广场商圈东方红广场位于兰州的中心，也是兰州市民的大客厅。主要商场有国芳百盛，华联购物中心。3.五里铺（东部）商圈位于五里铺地区，主要商场有东部市场、西北电子商贸城。4.天水路商圈以万达广场为中心，新兴起的商圈。41.2重点商业项目1.2.1亚欧商厦·亚欧商厦素有“陇原第一商厦”美誉之称的亚欧商厦，是兰州民百集团下辖的一座现代化、多功能综合性商厦，位于兰州交通枢纽：西关---张掖路---南关商业中心，地理位置得天独厚。商厦营业面积8万平方米，经营日用百货、副食品、化妆品、黄金珠宝、服装鞋帽、箱包皮件、文体用品、家用电器等10万余种特色高档商品。商厦内还配套豪华三星级宾馆、写字楼、亚欧烧鹅美食世界和亚欧国际俱乐部大型娱乐项目。1.2重点商业项目1.2.2西单商场·西单商场2003年8月兰州西单商场西关店开业，经营面积45000平方米，经营品种涉及10万余种，集百货、餐饮、儿童娱乐等多种功能于一体。大型超市和零售百货相结合的经营模式，加上独特的地理位置，西单商场也吸引了不少消费者，但由于时代的进步，商场目前已全面衰落。1.2重点商业项目1.2.3国芳百盛·国芳百盛兰州国芳购物广场位于东方红广场东侧，视野开阔，客流量大。经营面积达8万平方米，在2005年销售收入一度突破12亿元，最高日销售收入达1500万元，在当时堪称甘肃之最。其综合业绩曾是甘肃40家零售企业之首，占有兰州市百货零售业50%以上的市场份额，但现在已难现往日辉煌。1.2重点商业项目1.2.4王府井百货·王府井百货2007年，北京王府井百货集团与位于兰州东部核心商圈的瑞德摩尔集团正式签署合作协议，联合打造一个5.1万平方米的“兰州王府井百货”。兰州王府井百货是王府井百货集团旗下的第20家门店，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的购物中心，是兰州目前商业中心的代表。1.2重点商业项目1.2.5万达广场·万达广场兰州万达广场位于城关区天水北路与雁滩路交汇处，总占地85.317亩，建筑面积42.61万平方米。作为城市综合体，万达广场涵盖了都市中心所有的先进业态：购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、精品室外步行街及高档超高层住宅。项目一经建成，即带动周边区域发展成为新的城市综合服务中心，同时也是商贸、金融、办公、居住中心，使天水北路区域形成一个新的商圈。1.2重点商业项目1.2.6红星美凯龙·红星美凯龙兰州红星国际广场位于兰州市雁滩高新开发区，由上海红星美凯龙国际家居连锁集团、兰州高科集团和南面滩工贸公司共同投资建设。占地145亩，总建筑面积约50万平方米左右，其中规划建设红星美凯龙全球家居MALL及甲级办公楼23万平方米，配套建设红星美凯龙家居主题商业步行街3万平方米。是集家居MALL、SHOPPINGMALL、玫瑰天街商业步行街、住宅、SOHO公寓、商务写字楼为一体的双MALL城市综合体。1.3商业分析结论关键词一：更名潮百货、购物中心变革的大幕从更名开启。在更名的同时，借机转型，百货、购物中心和电商并驾齐驱。零售企业集体更名的背后是业务调整。随着国内零售业的迅猛发展和外资零售商的不断涌入，“百货”、“商场”等词汇已经不足以承载公司全新的业务特性。从战略描述和品牌定义的角度，企业需要增加品牌的包容性，拥抱即将到来的零售业新特性。关键词二：并购重组在百货企业借更名转型的同时，并购重组也成为零售企业走出慢增长期的主要方式。零售业正在迈向整合频发的阶段，适者生存。尽管兼并重组是企业做强、做大的一种方式，但由于目前零售业形势复杂，此时扩大规模恐怕是“双刃剑”。关键词三：购物中心化面对新的市场格局，传统百货将加速蜕变。现阶段百货店品牌组合、业态丰富度仍较为局限，同质化达到60%以上。百货店需要像购物中心一样，集合丰富的业态和功能满足消费者的各项需求。在北京市场，仍旧保持纯正百货“血统”的门店越来越少，主流百货品牌均加入购物中心化的转型大军中。传统百货业的现状及发展趋势现状趋势关键词一：扩容体验业态在电商便捷、低价，购物中心舒适、轻松的氛围下，以商品为主导的百货店备受排挤，也逼迫不少百货企业引入餐饮、休闲娱乐等体验业态对抗冲击。据了解，通过对体验、娱乐、餐饮业态的大量投放和对整个商场动线的改造，商业销售份额有所回升。关键词二：商品自营多份研究报告显示，联营模式让百货店无法创造出更多利润空间，自营才是根本出路。尽管百货店自营面对资金、人才、商品体系、消费习惯等一系列问题，但为增加价格话语权，百货店需要转变“房东”角色，尝试对部分热卖品牌的品类和款式进行买断营销，参与商品的深度管理。关键词三：全渠道在互联网变革的背景之下，全球消费者都发生了变化，呈现出智慧、互联和自主的消费特点，也更善于选择自己熟悉的渠道购物。数据显示，通过手机、电脑、实体店等多渠道购物者的花费比单一渠道平均值高4-5倍。未来，以消费者为中心、全渠道的经营将成为零售企业转型的主流方向。商业市场分析结论传统百货大楼式商业存在固有弊病，在电商大潮的强力冲击下已呈溃败之势。因此，可以考虑引入目前市场还处于空白状态的新型商业模式，与传统商业形成差异化竞争，同时抢先占领该层级的市场份额。1.3商业分析结论1.4住宅市场分析1.4.1万达公馆项目概况项目名称万达公馆所在区域城关区售楼处电话8688888楼盘地址天水北路与雁滩路交汇处物业类型住宅最早开盘日期2013/3/4最晚交房2015年下半年销售状态在售工程进度主体施工开发商万达广场投资有限公司销售代理自销物业管理项目自有物业产品综览总建筑面积426100㎡总规划户数488户容积率6.00绿化率25%总占地面积56878㎡建筑形态高层装修情况精装修物业管理费3元外立面情况涂料;石材户型区间230-285㎡营销推广销售均价17000最高价20000营销活动感恩置业季：起价12500元/㎡客群分析兰州和周边城市客群，经济实力较好的投资客户项目位置1.4.1万达公馆●三居室230㎡●四居室285㎡1.4住宅市场分析1.4.2良志嘉年华项目概况项目名称良志嘉年华（二期）所在区域城关区售楼处电话400转644734楼盘地址城关天水北路828号物业类型住宅最早开盘日期2013/8最晚交房2014/2/28销售状态在售工程进度一期4栋主体完工开发商兰州良志房地产开发有限公司销售代理自销物业管理良志物业公司产品综览总建筑面积219720㎡总规划户数352容积率3.90绿化率33%总占地面积33200㎡建筑形态塔楼高层装修情况精装修物业管理费1.85元/㎡·月外立面情况涂料;石材户型区间88-185㎡营销推广销售均价14000元/㎡最高价16700元/㎡营销活动暂无客群分析城关区客群为主，一期项目口碑带来很多客户1.4住宅市场分析项目位置1.4.2良志嘉年华●二居室88㎡●四居室185㎡1.4住宅市场分析1.4.3云祥花苑项目概况项目名称云祥花苑所在区域城关区售楼处电话400转685257楼盘地址城关北滨河东路96号(国际会展中心对面)物业类型住宅最早开盘日期2011/11/12最晚交房2012/11/27销售状态在售工程进度现房开发商兰州寿福康房地产开发有限公司销售代理自