房地产公司存货及营业成本审计

房地产公司存货及营业成本审计2016年7月2016年7月房地产公司存货及营业成本审计21234房地产项目一般业务流程总览存货科目拟实施的审计程序营业成本科目拟实施的审计程序审计实务可能的重点、难点及应对房地产项目一般业务流程总览2016年7月房地产公司存货及营业成本审计342016年7月房地产公司存货及营业成本审计房地产项目一般业务流程总览52016年7月房地产公司存货及营业成本审计房地产项目一般业务流程总览(续)流程涉及的主要报表科目：存货、营业成本、货币资金、预付账款及应付账款等存货科目拟实施的审计程序2016年7月房地产公司存货及营业成本审计6存货科目拟实施的审计程序对于房地产开发企业，存货通常为重要的报表项目，审计人员通常采用综合性方案设计审计程序，即将内部控制测试与实质性程序(通常是细节测试)相结合使用。拟实施的内部控制测试、实质性细节测试详见后述。2016年7月房地产公司存货及营业成本审计7存货科目拟实施的内部控制测试可能实施的内部控制测试可能测试的内容项目招标的授权批准检查管理层或相关负责人批准认可招标计划和招标结果的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；检查合同招标的文件，确认招投标过程与被审计企业的招标流程规定的描述是否一致；签订项目合同的授权批准检查管理层或相关负责人授权签订项目合同的证据，确认其拥有适当的权限；82016年7月房地产公司存货及营业成本审计一般情况下，可采用自上而下的方法选择拟测试的控制，即以对内部控制环境的了解开始，然后，识别重要账户、列报及相关认定。随后，了解潜在错报的来源并识别相应的控制并选择拟测试的控制。房地产公司存货科目审计中，一般可选择以下控制进行测试：存货科目拟实施的内部控制测试(续)可能实施的内部控制测试可能测试的内容支付工程款的授权批准检查管理层或相关负责人批准进行付款行为的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；查验付款凭单后是否附有完整的相关单据，确认付款过程与被审计企业的付款流程规定的描述是否一致；工程洽商变更的授权批准检查管理层或相关负责人批准过程洽商变更方案的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；检查工程洽商的方案文件，确认工程洽商的过程与被审计企业的工程洽商变更流程规定的描述是否一致；工程结算的授权审批检查管理层或相关负责人批准工程结算结果的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；检查工程结算的文件，确认工程结算的过程与被审计企业的流程规定是否一致；92016年7月房地产公司存货及营业成本审计存货科目拟实施的内部控制测试(续)可能实施的内部控制测试可能测试的内容项目总成本制定的授权审批检查管理层或负责人批准项目总成本金额的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；检查项目总成本制定的文件资料，确认项目总成本金额的制定过程与被审计企业的流程规定的描述是否一致；项目总成本变更的授权审批检查管理层或负责人批准项目总成本金额变更的证据，确认其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；检查项目总成本变更的文件资料，确认项目总成本金额的变更过程与被审计企业的流程规定的描述是否一致；合同台账的定期更新、维护及核对检查工程合同台账的登记是否及时、完整、准确；…………102016年7月房地产公司存货及营业成本审计2016年7月房地产公司存货及营业成本审计11存货科目拟实施的实质性细节测试可能实施的实质性细节测试可能的测试内容了解各房地产开发项目的具体信息，包括但不限于：物业形态、占地/建筑/可售面积、开/竣工时间等；检查与房地产开发项目相关的证照，如土地使用权证、建设用地规划许可证等，相关证照详见前[房地产开发项目业务流程总览]；对开发成本的增加进行测试；可考虑选取一定数量的开发成本增加样本，追查至相关支持性文件；关注开发成本的完整性；可考虑利用临近资产负债表日的监理报告，检查监理报量是否与财务账面计提金额一致；根据房地产开发项目的开发进度，一般分为开发成本(建造过程中)及开发产品(完成竣工备案后)核算。可能实施的实质性细节测试如下：A、开发成本：2016年7月房地产公司存货及营业成本审计12存货科目拟实施的实质性细节测试(续)可能实施的实质性细节测试可能的测试内容借款费用的资本化；1、复核借款费用资本化开始及停止时点是否正确；2、检查借款合同，复核专项借款和一般借款的划分是否正确；3、检查专项借款及一般借款的借款费用计算是否正确；4、在对房地产集团公司审计时，还需要考虑集团层面资金投入及调拨对于合并财务报表中利息资本化金额的影响。存货监盘；实地观察开发状态是否与账面记录一致，确认无任何已完工或入住的迹象；A、开发成本(续)：2016年7月房地产公司存货及营业成本审计13存货科目拟实施的实质性细节测试(续)可能实施的实质性细节测试可能的测试内容存货减值1、关注是否存在可能导致房地产企业存货存在跌价的情形，如滞销或售价低于成本、项目所在地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；2、复核被审计企业计算的存货可变现净值是否合理；3、如存在跌价风险，复核被审计企业计提的存货跌价准备是否合理；......……A、开发成本(续)：2016年7月房地产公司存货及营业成本审计14存货科目拟实施的实质性细节测试(续)可能实施的实质性细节测试可能的测试内容复核项目总成本金额；1、取得开发项目的项目总成本金额(一般分成本类别列示)，对各类别的项目总成本金额进行复核；2、如项目中涉及不同区期、物业形态等，对于公共成本，复核被审计企业采用的分摊基数是否合理；复核项目总成本金额变更；了解项目总成本金额变更的原因，并检查支持性文件(如合同变更、配套设施项目变更等有关文件)；B、开发产品：对于已经竣工，取得竣工备案表的房地产开发项目，一般按照最佳估计总成本金额(例如预算成本)从开发成本结转至开发产品；在满足销售收入确认时点时，将相应的开发产品结转至当期营业成本(一般按照实际结转的房屋面积占总可售面积的比例)。2016年7月房地产公司存货及营业成本审计15存货科目拟实施的实质性细节测试(续)可能实施的实质性细节测试可能的测试内容存货监盘；根据审计准则的要求，可考虑执行以下存货监盘程序：a.观察被审计企业存货盘点程序的实施情况；b.从被审计企业存货盘点记录中选取样本追查至实物，以及从存货实物中选取样本追查至盘点记录；c.获取被审计企业的存货盘点记录，核对至账面记录；d.对存货盘点日与资产负债表日间变动进行测试，以测试资产负债表日的存货记录是否完整、正确；存货减值测试；1、关注是否存在可能导致房地产企业存货存在跌价的情形，如滞销或售价低于成本、项目所在地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；2、复核被审计企业计算的存货可变现净值是否合理；3、如存在跌价风险，复核被审计企业计提的存货跌价准备是否合理；…………B、开发产品(续)：营业成本科目拟实施的审计程序2016年7月房地产公司存货及营业成本审计162016年7月房地产公司存货及营业成本审计17营业成本科目拟实施的内部控制测试可能实施的内部控制测试可能的测试内容营业成本结转的复核审批检查管理层或相关负责人批准营业成本的计算结果和结转入账的证据，确定其是否在适当的权限范围内执行了相关控制；查验记账凭证后附的营业成本结转的文件和单据，确认营业成本结转的计算和入账与被审计企业的流程描述是否一致；…………2016年7月房地产公司存货及营业成本审计18营业成本拟实施的实质性细节测试可能实施的实质性细节测试可能的测试内容复核结转金额是否正确1、根据竣工项目的项目总成本金额、总可售面积，复核单方成本是否正确；2、检查竣工项目的实测面积报告，复核结转房屋的面积是否正确；3、根据单方成本、结转面积，复核结转的营业成本是否正确；…………审计实务可能的重点、难点及应对2016年7月房地产公司存货及营业成本审计192016年7月房地产公司存货及营业成本审计20审计实务可能的重点、难点及应对(一)土地成本的完整性非货币形式的义务是否正确核算(1)查看相关文件，识别非货币义务；(2)根据《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》相关规定，复核非货币义务处理是否正确；2016年7月房地产公司存货及营业成本审计21审计实务可能的重点、难点及应对(续)(二)因延期支付土地出让金所产生的利息及滞纳金资本化or费用化(1)复核土地出让合同，确认延期支付是否符合合同约定；(2)符合合同约定的，结合《企业会计准则第17号-借款费用》相关规定，判断是否资本化；(3)不符合合同约定的，检查是否计入营业外支出；2016年7月房地产公司存货及营业成本审计22审计实务可能的重点、难点及应对(续)(三)并购形式下的存货成本核算的准确性(1)分析被收购项目是否构成业务；(2)构成业务时：a.是否按照《企业会计准则第20号-企业合并》进行处理；b.存在估值文件时，遵循《中国注册会计师审计准则第1421号——利用专家的工作》的相关规定利用专家的工作；c.关注递延所得税是否正确核算(3)不构成业务时，是否按照购买资产正确核算。2016年7月房地产公司存货及营业成本审计23审计实务可能的重点、难点及应对(续)(四)存货成本的计提完整性和准确性(1)控制测试中关注合同管理、预算管理、监理报量等成本计提相关控制的有效性；(2)了解监理的专业胜任能力、专业素质和客观性；(3)结合现场观察，复核期末监理报告的工程进度是否存在重大不合理；(4)结合工程合同及项目总预算，复核期末监理报告是否存在重大遗漏或是不合理；2016年7月房地产公司审计24审计实务可能的重点、难点及应对(续)(四)存货成本的计提(续)完整性和准确性(续)(5)监理报量体现造价金额时，核对是否与财务账面计提金额一致；监理报量不体现造价金额时，进一步取得基于监理报量做出的工程造价金额进行核对；(6)必要时考虑利用专家的工作及对监理进行函证；(7)对于完工项目，复核项目总成本与工程合同台账的差异，逐项分析差异原因，以确认是否存在遗漏或是超额计提的成本项目。2016年7月房地产公司审计25审计实务可能的重点、难点及应对(续)(五)配套设施的核算单独归集or分摊(1)结合项目规划文件，复核企业对于配套设施的识别是否完整；(2)参考当地政府关于配套设施的相关政策文件，复核配套设施是否能有偿转让的判断是否准确；(3)对于能够有偿转让的配套设施，复核成本是否单独归集合理分配；(4)对于对于不能转让或是需要无偿移交的配套设施，结合项目规划复核是否已正确分摊到收益可售产品的成本中；2016年7月房地产公司存货及营业成本审计26审计实务可能的重点、难点及应对(续)(六)借款费用资本化时间与范围(1)注意复核企业提供的项目实质开工的支持性文件，以判断借款费用资本化开始的时点是否正确；(2)检查企业的借款合同，复核企业对于专项借款和一般借款的划分是否正确；(3)检查企业是否按照准则规定对于汇兑差额及辅助费用进行了正确核算；(4)在对房地产集团公司审计时，还需要考虑集团层面资金投入及调拨对于合并财务报表中利息资本化金额的影响。2016年7月房地产公司存货及营业成本审计27审计实务可能的重点、难点及应对(续)(七)存货减值及时性与充足性(1)结合房地产行业及企业的具体特点，从被审计单位及其环境、被审计单位的内部控制等方面识别和评估存货减值的风险；(2)关注可能导致房地产企业存货存在跌价的情形：a.滞销或售价低于成本；b.项目进度停滞或未能通过验收；c.项目所在地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；2016年7月房地产公司存货及营业成本审计28审计实务可能的重点、难点及应对(续)(七)存货减值(续)及时性与充足性(续)(3)在建项目关注重点：a.结合开发成本审计的结果确定其账面成本；b.由于房地产行业专业性较强，审计人员在对在建项目进行盘点时可能无法判断项目进展或建设状态，应考虑利用专家的工作；c.结合同地区、类似项目、相关科目审计结果及期后事项等信息，复核企业计提开发成本跌价的