武汉市业主大会和业主委员会指导规则

1武房规〔2012〕1号市房管局关于印发武汉市业主大会和业主委员会指导规则的通知各区房管局，房地产开发建设单位，业主委员会，物业服务企业：为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们，请遵照执行。本文有效期五年，原《武汉市业主大会规程实施细则》（武房物〔2006〕130号）同时废止。二○一二年二月一日武汉市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本规则。第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会和业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条市房屋主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。2区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督，会同街道办事处、乡（镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。街道办事处、乡（镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇)人民政府做好本条第三款的相关工作。第七条提倡社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。第八条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。第二章业主大会第一节基本职责第九条业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）决定选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（六）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施；（七）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；（八）决定业主委员会工作经费的筹措方式，并监督使用；（九）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；（十）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。第十条管理规约应对下列主要事项作出约定：（一）物业的使用、维护、管理；3（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。第十一条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应物业管理区域；（二）业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；（三）业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；（四）业主委员会委员的资格、人数和任期；（五）业主委员会换届程序、补选办法等；（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（七）业主大会印章的使用和管理。第十二条业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第十三条业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：1、业主委员会的职责；2、业主委员会成员的分工及职责；3、业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序；4、业主委员会工作经费的管理；5、业主委员会印章的使用管理；6、业主委员会工作档案的管理；7、业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。4第二节首次业主大会筹备第十四条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。第十五条成立业主大会应当符合下列条件之一：（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；（二）首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。第十六条物业管理区域符合上条规定的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门。开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。第十七条街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。筹备组工作接受区房屋主管部门业务指导。第十八条筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：（一）本物业管理区域内的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）具有完全民事行为能力；5（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；（五）履行业主义务，按时交纳物业服务费。第十九条筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：（一）物业管理区域划分证明；（二）房屋及其他建筑物面积清册；（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（四）建筑规划总平面图；（五）附属设施设备交付使用备案证明；（六）绿化竣工证明；（七）物业服务用房配置证明；（八）专项维修资金交存证明；（九）成立业主大会必需的其他文件资料。第二十条筹备组履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止，并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他筹备工作资料。6召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。第二十二条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第三节会议制度第二十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。第二十五条专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前述的统计总和计算。（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；总人数按照前述的统计总和计算。依法登记取得或者根据特权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依7法办理所有权登记的人，可以认定为业主。第二十六条一个专有部分有2个以上所有权人的，应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。第二十七条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。未参与表决的业主，其投票权数是否记入多数票，由业主大会议事规则规定；多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。第二十八条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。第二十九条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第三十条业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。第三十一条业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。8第三章业主委员会第一节基本职责第三十二条业主委员会作为业主大会的执行机构，由5至11名委员组成，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超过委员人数的40%设置。候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员。业主委员会候补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。第三十三条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大