广高新城城项目招商方案(2018.10)

广高新城项目招商方案PART1：项目业态规划与工作节奏PART2：项目招商政策PART3：项目价格体系PART4：项目包装方案3101520报告内容页码报告目录Part1.项目本体产品分析Ø项目整体解读Ø项目业态规划Ø项目招商节奏1、自身产品分析——项目整体解读双龙头动线导入，方便社区居民和外来消费客群进入本项目。主楼与配楼间有连廊，方便不同消费需求的消费者往来。主楼和配楼局部物业有临街面，昭示性一般。大部分商铺需要导入目的性消费客群。主楼：项目的灵魂，放置符合主题定位的主力业态，吸引目的性消费客群。配楼：项目主要盈利增长点。根据主楼每一层不同的商业主题，填充业态，丰富整个项目的内容。1、自身产品分析——主题定位提倡绿色健康，满足家庭、商务人群健康生活消费需求，提供一站式服务。购物、健身、休闲、娱乐、餐饮、会务、教育1、自身产品分析——形象定位健康、时尚、潮流、品味广安时尚新地标，具备鲜明特色的主题性社区MALL1、自身产品分析——功能定位崇尚绿色健康的生活荟1、自身产品分析——功能定位商务人群的会客厅1、自身产品分析——功能定位9亲子教育与养生休闲两不误的时光汇1、自身产品分析——功能定位10广安美食中心1、自身产品分析——整体业态规划主楼1F2F3F4F5F1F2F3F4F5F6F配楼生鲜超市、潮流小百货、咖啡、快餐、花店、礼品、烘培、药房、休闲食品、金融配套潮流服饰、女装、SPA、定制美容、美容美发、美甲、服装、饰品、甜品轻油类特色餐饮、社区超市、药房目拓、儿童教育培训、儿童乐园、大玩家（VR）玩具、儿童服饰、书店、孕婴集合点、婴儿游泳馆、儿童摄影健身房、保龄球馆、高尔夫挥杆练习馆、壁球馆、茶楼、量贩KTV、商务会所活性办公、私房菜、茶艺室、创意工作室、金融吧、轰趴馆、桌游、私人影吧、按摩浴足……重油类品牌餐饮备注：配楼需要解决对外广告昭示的问题。1、自身产品分析——业态配比情况1、自身产品分析——招商工作节奏u为保证项目整体形象和开街效果，优先完成红色斑块区域的招商。黄色斑块次之，绿色斑块最后考虑。主楼1F2F3F4F5F1F2F3F4F5F6F配楼1、自身产品分析——商家预设（1F）一层主力业态意向——生活超市一层主力业态意向——咖啡馆1、自身产品分析——商家预设（2F）二层主力业态意向——定制美容二层主力业态意向——服装1、自身产品分析——商家预设（3F）三层主力业态意向——虚拟现实体验三层主力业态意向——儿童游乐三层主力业态意向——儿童教育1、自身产品分析——商家预设（4F）1、自身产品分析——商家预设（5F）五层主力业态意向——健身会所1、自身产品分析——商家预设（6F)6、产品分析总结——1、招商工作争取开门红，避免租客产生观望情绪。争取开街就能够有良好的形象和形成局部环线商业动线；2、控制好放铺量，通过挤压的方式尽量提高租金门槛，为保证项目整体租金水平高于区域内市场平均水平做铺垫，做好引导工作；3、统一规划、均衡配置，首先解决商家的生存问题，然后再扩大商家的盈利空间，使购买商铺的投资者和经营商家都能尝到甜头。4、强调项目的购物体验感，场景化布置，增加商业的互动性，促进商家的经营。Part2.项目招商政策Ø广安商业市场概述Ø招商政策Ø推货节奏与任务分解1、广安商业市场概述——城北商圈商圈主要特征：老城区，控制性发展区域，低密度产品为主；商业市场发展情况“极端化”。租金水平大多维持在40元/㎡·月左右，个别区域商铺租金高达200元/㎡·月以上。重点调查区域如下：1、洪州大道与建设路段；2、城墙街沿人民路至北街、小东街一线；3、环西一路商业街。洪都大道与建设路段洪都大道建设路少量餐饮，多以生活配套为主租金水平35—40元/㎡·月部分商铺带夹层生活配套、小家电、服装租金水平50-60元/㎡·月城墙街沿人民路至北街、小东街一线城墙街北街小东街①①①①②②③③①服装约占75%，珠宝首饰约占5%，化妆品约占5%，眼镜店约占2%，饮品、食品约占3%；其它零售和生活配套约占10%；租金200—400元/㎡·月。备注：由于无空铺出租，租金调查通过经营中商家了解，应该有较大偏差，但根据经营情况和经营业态分析，该区域应为广告租金收益高地。②社区底商，以社区生活商业配套为主。租金约40元/㎡·月；③大型商业与经融配套，如：银行分理处，家电城等。租金约100—200元/㎡月。环西一路商业街①社区地上，经营生活配套和小型餐饮。租金40—55元/㎡·月；②美食街，租金差异较大，最低38元/㎡·月，最高55元/㎡·月；美食街①①①①1、广安商业市场概述——中心商圈商圈主要特征：广安商业价值高地，商业已经形成规模化，在摩尔国际的带动下成为广安商业市场的热土，业态丰富、种类齐全，是广安居民餐饮、购物、娱乐等消费的第一场所。大型商业综合体租金水平较高，均价100元/㎡·月左右；社区底商租金水平较低，50-60元/㎡·月。重点调查区域如下：1、摩尔国际2、思源大道沿民安中街至广宁南路一线3、五福西路沿建安南路至万盛西路一线摩尔国际-1F1F2F3F4F5F6F7F童装、童鞋、婴用、床上用品；永辉超市；餐饮、美容美甲。化妆品、香水、珠宝、手表、女鞋、皮具；美食街。女装、内衣、饰品；咖啡、茶艺、美容、婚庆、母婴、通信。时尚服饰；主题餐厅、儿童乐园、儿童摄影、美容、酒店、KTV。商务男装、皮具、饰品；主题餐饮、KTV、私人影咖、办公。运动、休闲服饰；网咖、水吧、电影、餐饮、培训学校。空置。空置。商业体量：约13万㎡层高：5.2m租金：1层100—200元/㎡；2、3层35—50元/㎡；4层以上20—40元/㎡思源大道沿民安中街至广宁南路一线重百中天国际电信民安上街金安大道广宁南路广宁北路思源大道①①①①②②②②①号位，服装为主的商业街，租金水平较高，400—500元/㎡·月（存疑）；五福西路沿建安南路至万盛西路一线建安南路万新一街万新二街万新三街万新四街万盛中路长永街五福西路学校及相关配套①①①①①②②③③③③①号位，社区底商，租金40—60元/㎡·月；②号位，银行、广告为主，租金水平同上；③号位，建材、汽配为主，租金15—30元/㎡·月。1、广安商业市场概述——枣山商圈商圈主要特征：发展中的新城区，区域内商铺多为“裸卖”，销售情况良好，租赁情况不佳。租金水平差距较大，25—55元/㎡·月不等。大部分购买了商铺的业主因为较长时间未能出租，租赁条件可谈判空间较大。重点调查区域如下：1、ICEC财富中心2、万贯法国风情街ICEC财富中心广安南站汽车客运站站前大道西段ICEC（一期）ICEC（二期）广发壹号ICEC一期：在经营中的商铺十余间，主要经营小吃、布艺、副食、建材；一楼租金60-75元/㎡·月，二楼空置。二期：在经营中的商铺四间，其中，1家副食，3家小吃；一楼租金70—150元/㎡元·月（存疑）；二楼空置。广发壹号单位面积过大，几乎都在100㎡/间。目前经营家居用品和副食品为主，租金50元/㎡·月。南区北区桃园路万贯法国风情街以桃园路为界分为南北两个区块，其中：南区①主干道底商：1层以建材、餐饮、电器、副食、电信为主，一家大型餐饮“枣山印象”；租金40-55元/㎡·月；2层以酒店、休闲、办公为主；租金15—25元/㎡·月。②社区底商：1层与主干道商业品类类似，但档次偏低，卫浴档次尚可。租金35—50元/㎡·月。2层多空置。③内街：1层建材为主，少量生活配套业态，幼儿园。租金20—35元/㎡·月。2层空置。北区①枣山大道末段：1层副食、建材、烟酒；标志性主力商业“碧海云天”和“电影院”，租金40—55元/㎡·月；②桃园路干道商铺：1层建材、副食为主，租金35—50元/㎡·月；2层及以上为万贯大酒店③内铺：少量建材、副食；大部分空置。租金20元左右/㎡·月。小结1、广安商业整体水平发展较低，商铺租金价格两极分化严重。普遍租金水平较低，但个别区段租金价格跳跃式增高，以此可以看出广安市民的消费习惯比较集中，如能够成功引导消费者在本项目形成惯性消费习惯，本项目商铺的价值能有极大的跃升空间；2、项目所属区域商业发展还处于萌芽阶段，商铺空置情况明显，商业市场竞争激烈；区域内大部分业态品质普遍较低，这是危机也是机会。本项目如能率先成为区域内品质商业集群，成为整个枣山区域的商业标杆不无可能。2、招商政策总体策略：1、主力店先行：选择符合健康生活主题的主力商家，降低主力商家的准入门槛，争取快速成型，带动其它商家入驻本项目；2、主楼招商策略：主力店优先，其它小商家选择性接纳；力争筛选出有品质，有承受力的商家。3、配楼招商策略：1层（控）；2、3层（优）；4、5、6层（拓）。招商政策：1）租金均价：20元/㎡2）租金增幅：年度固定增幅5%3）免租期限：最长不超过2年，起租时间19年1月31日（2月1日起按照实际签约时间计算）；租赁时间12月31日前日前19年1月31日前19年3月31日前19年5月1日后免租期限最长不超过24个月18个月12个月6个月4）缴纳方式：缴纳3个月租金，押一个月租金。5）合同年限：据大部分商家的通常要求设置为5年（不含主力商家）。6）诚意金收取：在暗推期内缴纳1000元（每个租赁单位）诚意金，可以锁定商铺最长时间1个月。备注：一个月内未完成签订租赁合同，诚意金可退还。主力商家租金收取方式另行商定。主楼免租期设想精品生活超市最长不超过2年教育培训儿童乐园/VR体验馆健身房一层非主力业态最长不超过1年半二层非主力业态三层非主力业态四层非主力业态五层非主力业态配楼免租期设想一层1年二层最长不超过1年三层四层最长不超过半年五层六层3、推货节奏营造商气和人气。招商顺序：从无到有、从有到全，从全到精。推货原则：1、临主通道和广场具有昭示性和带动性的商铺重点推出，优先考虑商业规划范围内的业态。2、要考虑后期业态更改的灵活性，推货时要考虑后期更改业态的可能性。3、规划为合租商铺原则不允许分租，如要分租必须经过招商负责人签字同意方可执行。优先出租有带动性和昭示性的商铺，提升项目形象的商铺严格把控宁缺毋滥备注：1、招收大型商超，可能会出现租赁主楼一层、二层全部物业的情况。业态规划与价格策略需要根据情况进行调整；2、健身会所如果无法租赁主力5层整层，可以考虑部分分拆；4、招商工作流程非主力商家主力商家商务条件初设开发商指定负责人洽谈合同签定按约定缴款开发商负责人通知财务商务条件洽谈招商负责人审定财务人员审定合同签定按约定缴款合同签约对照表开发商指定负责人审议特殊情况审批单Part3.价格体系Ø项目价格体系建立Ø附件租金价格体系总面积（㎡）总产值（元/月）总均价（元/月）33095.77￥677,746￥20具体情况如下：面积（㎡）主楼14882.87配楼18212.9产值（元/月）主楼￥297,978配楼￥379,769均价（元/月）主楼￥20配楼￥21层均价均价（元/月）主楼配楼一层￥26一层￥60二层￥22二层￥25三层￥20三层￥23四层￥25四层￥11五层￥10五层￥6六层￥6附件谢谢聆听！