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碧桂园投资业务介绍投资管理中心王叔恒2013年11月19日(一)投资的重要性碧桂园集团投资业务主要是指拓展土地。杨国强主席:房地产开发最重要的是优质土地,获得优质土地就成功了70%。一、投资系统简介组长:杨国强(主席)副组长:莫斌(总裁)宋军(副总裁)成员:杨惠妍(副主席)杨貳珠(执行董事)杨志成(执行董事)杨永潮(执行董事)谢树太(副总裁)王少军(副总裁)一、投资系统简介(二)碧桂园集团投资系统——构架决策管控拓展土地投资决策委员会投资管理中心总裁特别助理区域投资团队独立投资团队一、投资系统简介(二)碧桂园集团投资系统——横向部门营销中心法务监察审计中心运营中心财务资金中心其他成本管理中心研发中心法务部项目总办总工室规划院售楼部商业部市政配套部前期工程部财务资金部学校筹建办酒店筹建办投资业务主要作用:服务管控统筹投资管理中心的职能1、集团投资拓展的宏观管理与战略规划;2、结合集团实际发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析;3、按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标;4、集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审;5、对房地产行业的相关政策进行解读;6、对区域及独立投资拓展团队提供技术支持、业务指导和培训。(三)投资管理中心——职能房产行业研究流程管理项目评审一、投资系统简介评审部风险控制部财税部研究部•立项评审•定案评审•业务支持•风险把控•合同审查•测算评审•成本评价•税务评价•行业分析•投资研究•信息管理一、投资系统简介(三)投资管理中心——构架投资管理中心小组评审小组对接责任人省外区域省内区域评审一组(组长:王琦)姓名:廖国荣电话:13902838064辽宁、北京、天津、河北、河南、吉林、黑龙江、内蒙古、西藏东莞、深圳、惠州、河源、珠海、中山、江门评审二组(组长:王叔恒)姓名:李泳电话:13802685005云南、广西、海南、湖南、湖北、江西、陕西、青海湛江、茂名、阳江、云浮、肇庆评审三组(组长:宋盼)姓名:强江涛电话:13600321355四川、重庆、甘肃、山东、山西、宁夏梅州、潮州、揭阳、汕头、汕尾、韶关评审四组(组长:李莎)姓名:陈子伟电话:15989186050江苏、上海、浙江、福建、新疆广州机动组(组长:伍洪潮)姓名:赵子宸电话:13632277057安徽、贵州佛山、清远投资管理中心评审小组业务对接区域划分表立项阶段定案阶段准备阶段调研、准备立项资料一、投资系统简介(四)审核流程准备发起立项定案阶段准备阶段立项阶段其他区域一级区域1.立项评审PPT2.投资分析测算表上传附件授权由区域总裁终审,报集团备案广清区域湘渝区域一、投资系统简介(四)审核流程朱总朱荣斌联席总裁准备阶段立项阶段定案阶段一、投资系统简介(四)审核流程定案评审会土地投资决策委员会,定期召开定案评审会,在项目定案阶段行使有关土地投资事务的最高决策权。适用范围集团所有拟获取的新项目必须召开定案评审会,通过后方能签署协议和获取;对于前期未接触的直接摘牌挂项目可不通过立项而直接定案;对于个别特殊项目因故不能按规定程序走定案流程的,报请杨主席/朱荣斌联席总裁同意后可个案处理。一、投资系统简介(四)审核流程准备阶段立项阶段定案阶段1.定位策划会意见2.定案汇报PPT3.投资分析测算表4.各部门意见5.定稿合同(若有)定案评审会准备上传附件报名准备付款准备签约准备职能中心/部门意见序号部门文件签字人1营销中心《××项目市场调研报告》(包括项目市场意见、项目及产品定位、户型配比及规划建议、商业配比建议、产品推售计划、产品建议售价、户型利润估算等)如商业面积5000㎡(含)以上,需另附营销中心商业部的调研报告。杨永潮董事2酒店筹建办(如需建酒店)《××项目酒店建设意见》(包含是否建议配建酒店、酒店风格、建筑规模、客房数量、配备功能等)谢树太副总裁3学校总办(如需建学校)《××项目学校建设意见》(包含学校建筑规模、是否具备办学条件、是否移交当地政府等)梁炽娟校监4财务资金部《成就共享计算表》、《尽职调查报告》伍碧君总经理5法务监察审计中心-法务部《××项目法务报告》(包含项目合法性审查结果及法律意见)李琦主席顾问6研发中心规划设计院《规划设计要点》(另根据项目需要完成《控规方案》、《概规方案》及《详规方案》,规划方案完成时间根据项目具体情况再定)何锦超副总裁7总工室《地块岩土报告》(包含地块地质基础情况分析、各类产品地质基础处理意见及成本分析)何锦超副总裁8成本管理中心前期工程部《××项目土方工程报告》(包含土方是否可以平衡、富余土方外运点及成本、填土土源点及成本、是否涉及石方爆破、爆破量及成本)杨三珠总经理9市政配套部《××项目市政配套情况调研报告》(包含地块及周边供水、供电、排污、道路、燃气、有线、通讯等市政要素现状及规划情况,解决项目开发需求的各市政要素临时及永久解决方案及成本估算)高新强总经理10区域、独立投资团队《投资测算表-总表》包括成就共享、现金流、成本、利润情况。区域总、独立投资团队负责人二、核心竞争优势——快速开发,快速销售185170204208207187200195157214351871751752251612001771841478297187Ø172山东海阳福建永春梅州兴宁鹤山共和梅州五华江西宜春无锡江阴山东章丘新地块武汉生态城二期衡阳浙江诸暨衢州项目云浮都杨兰州浠水福建南安山东临朐四川广元四川南充贵州孟关山东淄博重庆璧山临高二期摘牌到预计开盘周期(天)21546824104920012913012梅州五华Ø9福建永春山东海阳无锡江阴浠水梅州兴宁江西宜春山东章丘新地块武汉生态城二期兰州云浮都杨衢州项目四川广元-66山东淄博四川南充重庆璧山贵州孟关摘牌到实际开工周期(天)摘牌到实际开工:平均9天摘牌到预计开盘:平均5.7个月图1:近期新获取项目(部分)实际开工情况图2:近期新获取项目(部分)预计开盘情况二、核心竞争优势——低投入,高回报1.260.732.950.650.921.310.821.460.902.030.650.951.171.141.231.851.240.531.430.79长沙威尼斯梅江二期如皋北部新城江苏靖江梅州兴宁Ø1.20花都空港梅州五华福建永春山东章丘新地块山东淄博贵州孟关浠水四川南充武汉生态城二期云浮都杨四川广元衢州项目兰州江西宜春重庆璧山土地获利倍数:平均1.2倍图2:近期新获取项目(部分)预计土地获利倍数富力31.3%雅居乐23.7%保利21.9%龙湖18.3%万科16.1%绿城15.7%中海13.9%碧桂园11.4%恒大11.3%土地成本占售价比土地获利倍数(倍)地价占交楼售价比:约11.4%图1:标杆房企土地成本占售价比例(%)以毛坯的价格卖精装修的房子产品规划,园林景致低价格高品质高性价比澳门湾高层毛坯均价5200佳美·南岸阳光高层毛坯均价5500东合•御景湾高层毛坯均价6600我司大石镇项目高层精装5800-6000珠江棕榈园均价4000元/平恒大绿洲精装均价5000元/平创景外滩高层洋房均价5300元/平米我司雁峰区项目均价4600-4630二、核心竞争优势——低价格,高品质四川广元项目湖南衡阳雁峰区项目二、核心竞争优势——“三高”•快速开发、快速销售高周转•低价格、高品质高性价比•低投入、高回报高效益二、核心竞争优势挂牌前做好一切准备工作;支付首期出让金即能开工(基础工程)1、大量工作前置,挂牌前完成规划;2、挂牌前完成临时围墙和清表,确保可净地交付;3、挂牌前解决临时施工用水、用电,铺设施工道路;4、获得政府支持:挂牌即做地勘,支付首期出让金即开工;5、一级开发项目挂牌前做好市政管线、土方;6、过户、收购项目完成拆迁才付款。快速开发的前提是快速开工从开工当日起4~6个月开盘(开放、销售);预售条件(争取±00能销售);快速销售的前提是快速开盘1、得益于快速开工的支持,多数项目4~6个月可开盘(开放、销售);2、政府支持:降低预售条件,争取±0.00能办预售许可证;3、首期容积率不宜过高,以低层为主,首期的建设周期短;二、核心竞争优势首期获取用地在200亩~300亩左右,后续用地获取时间把控好;土地出让金分期支付,税费延后缴交;二、核心竞争优势减少投入,尤其是首期资金投入,实现快速回笼1、低于市场价获取土地;2、土地出让金分期支付(支付了首期出让金能办理各项手续),税费延后缴;3、预售房款监管豁免,预售房款快速回笼;4、酒店、学校等大型公建在项目后期建设,减少首期投入;5、争取市政配套费等收费优惠减免。保障体系•在集团的核心竞争优势背后,已经形成了一个完整的保障体系:土地获取前工作前置、规划设计前置、规划预先报批、产品标准化、施工速度快、营销速度快、争取政府优惠政策等。保障体系土地获取工作前置规划设计前置规划预先审批产品标准化施工速度快销售速度快争取开辟绿色通道发挥核心竞争优势,寻找合适的土地主席说:“要主动寻找适合我们的土地。”投资方向一:存在有效需求的地区(一)供求关系浅析——传统的供需理论•从数量上看,全国房地产市场出现供大于求的局面。1155当前全国房屋施工面积(亿平米)2012年全国商品房销售面积(亿平米)足够支撑未来5年销售全国市场供大于求图:当前全国房地产市场供求情况(一)供求关系浅析——有效需求与有效供给•从结构上看,仍然存在未被满足的有效需求。有购买欲望有购买能力有效需求能满足需求价格可承受有效供给(一)供求关系浅析——我司是如何满足有效需求的价格可承受有效供给有支付能力有购买欲望满足需求有效需求满足生活工作的常住需求能满足候鸟型过冬需要满足大众化刚性度假需求改善居住品质的需求带精装修性价比优的高层小户型低总价低总价高支付能力经济型别墅房地产市场尚未过度开发的,欠发达的中小型城市(周口市、六安市)大城市周边、交通便利(凤凰城、南京句容)大城市周边、有独特资源景观(十里银滩)地价占房价比例低(海南)(一)供求关系浅析——小结•在投资实践中,应坚持两个方向:一、寻找供不应求的市场;二、在供大于求的市场中抓住未被满足的有效需求,制造局部供不应求。三类适合我司进入的区域对应城市(包括但不限于)大城市周边北京、廊坊、固安上海、昆山、嘉兴、南通深圳、广州、佛山等周边欠开发的中小城市江阴、昆山、张家港、常熟、太仓、慈溪、宜兴,晋江、绍兴、义乌等地价、房价差距大的地区海南、江苏、福建(二)重点关注以下三类区域大城市周边地区(10个城市群)(二)重点关注以下三类区域——大城市周边关中(~670亿)•西安圈(~500亿)关中(~670亿)•西安圈(~500亿)川渝(~2,300亿)•重庆圈(~1,300亿)•成都圈(~1,000亿)川渝(~2,300亿)•重庆圈(~1,300亿)•成都圈(~1,000亿)长江中游(~2,400亿)•武汉圈(~1,600亿)•长沙圈(~800亿)长江中游(~2,400亿)•武汉圈(~1,600亿)•长沙圈(~800亿)珠三角(~5,400亿)•广州圈(~2,600亿)•深圳圈(~2,800亿)珠三角(~5,400亿)•广州圈(~2,600亿)•深圳圈(~2,800亿)海峡西岸(~1,900亿)•浙南圈(~1,000亿)•福州圈(~400亿)•厦门圈(~500亿)海峡西岸(~1,900亿)•浙南圈(~1,000亿)•福州圈(~400亿)•厦门圈(~500亿)长三角(~7,600亿)•上海圈(~4,000亿)•南京圈(~1,600亿)•杭州圈(~2,000亿)长三角(~7,600亿)•上海圈(~3,000亿)•南京圈(~1,600亿)•杭州圈(~2,000亿)•苏南圈(~1,000亿)山东半岛(~3,000亿)•济南圈(~1,200亿)•青岛圈(~1,800亿)山东半岛(~3,000亿)•济南圈(~1,200亿)•青岛圈(~1,800亿)辽中南(~1,000亿)•沈阳圈(~600亿)•大连圈(~400亿)辽中南(~1,000亿)•沈阳圈(~600亿)•大连圈(~400亿)京津冀(~4,500亿)•北京圈(~2,800
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