上海一线城市豪宅客户特征解析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一线城市豪宅客户特征解析解码中国豪宅客户“不求最好，但求最贵！”用《大腕》的这一经典台词，这是对中国豪宅特征的“调侃式”总结。在中国内地较为不成熟的豪宅市场，不仅因为客户群的差异导致豪宅消费方式与普通住宅消费方式大相径庭，还因为中国的豪宅消费与当前所处的社会文化、富豪观念乃至房地产市场成长特性密切相关。整体来看中国的豪宅消费市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段……中国豪宅客户群的“泛”特点——处于财富金字塔顶层。对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THEBEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。豪宅客户消费心理炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、整体规划——在有限平面上打造豪宅图2公寓类豪宅典型整体规划图——上海世贸滨江花园、上海盛大金磐首先，选择公寓类豪宅的客户，要求高绿化率、高舒适度以及足够的公共活动空间。由于地段条件的特殊性，公寓类豪宅的规划不可能是低容积率、低建筑密度的，所以业主在化率及公共活动空间部分有较高要求。其次，这类客户注重个人的生活空间，要求在保证舒适性的同时，兼顾安全性和私密性。在他们看来，合理且实用的户型设计以及小区安保系统的设置都十分重要。第三，公寓类豪宅客户注重社区景观的营造。因此，有特色的水景、湖泊的营造是整个规划中必不可少的部分。最后，在建筑风格方面，这类客户比较倾向于现代建筑风格，追求整体风格上的高档、贵气。2、房型结构——个性化的豪华房型精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料图3汤臣一品484.27平米(左)和434.27平米(右)房型图在房型结构方面由于公寓类豪宅往往是处在一个平层，所以客户要求做到房型上的个性、宽敞、大气以及各功能间的互不干扰。首先，在房型设计上要突破几房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间，房间要视野开阔、干净、通风通气、高层无遮挡物。其次，在结构上要求做到公共空间与私人空间、主人空间与佣人空间、主卧与客卧的分离，避免它们之间的相互干扰。同时主卧的设计上也是客户很关注的地方，他们要求男主人与女主人的更衣室的分离。主卧的配套，如：盥洗室，应该占有较大面积。3、面积——追求大面积的舒适感、空间感公寓类豪宅一般单套建筑面积需在400平方米以上，尤其是复式产品。由于公寓类豪宅一般是高层建筑，所以在建筑面积上相对别墅类豪宅会少很多的周边绿化面积，较小的绿化面积会影响豪宅客户的心理感受，所以该类客户喜欢大面积所带来的舒适感和空间感。4、产品设计和装修——注重品质和细节公寓类豪宅的客户比较看重产品设计、装修的品质和细节，在设计舒适，设计合理的同时还希望加入自己的想法，提供个性化的装修服务,如订制个性化的家具配饰产品,这样可以良好的解决空间与产品配搭和衔接不畅的问题，保证和谐的公寓居精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料室环境。另外，这类客户不一定崇尚用豪华铺张来提升楼盘档次，主要是追求自然舒适，能把统一装修的优势展现出来,达到豪宅标准,才能被很好的接受。下面来列举几点公寓类豪宅的客户在产品设计细节上关注较多的因素：图4上海世茂滨江花园大门实景图图5深圳香蜜湖一号大堂实景图图6上海汤臣一品主卧实景图佣人房独立设置保证主人的私密性：喜欢独立设计的佣人房。公寓类豪宅不同于别墅类豪宅，它拥有的私人空间相对来说是有限的，而佣人房的独立设计不仅保证了客户活动空间的独立性，也减少了外界的干扰，相对来说比较私密。厨卫设计要贴合使用：部分客户喜欢中西式兼有的厨房设计，因为这种厨房设计会给主人提供更为灵活的厨房操作空间。不过大部分客户认为厨房只要大小适宜、设计灵活、能满足厨房空间操作的需要即可。同时，多数客户认为每间卧房都要有独立卫生间不同反响的大门设计：选择公寓类豪宅的客户往往十分看重社区大门的气势。由于公寓类豪宅一般地处市中心地段，气势宏伟的大门以及主次入口的分离的设计往往就是档次和身份的象征。总的来说，客户一般都比较喜欢人车分流的入口道路，既安全，又体现社区品质。公共大堂——彰显主人身份：公寓类别墅的客户相当看中大堂的设计，比如深圳香蜜湖1号的大堂设计，从业主对社区的满意度来看，就得到了很多业主的认可。因为大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高公寓类豪宅的品质，彰显身份地位，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。主卧套房需豪华配置：公寓类豪宅客户比较喜欢在主卧引入多功能空间，比如书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间；另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为豪宅卫生间设置的标准配置。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料设计，面积不能太小，要方便使用。5、安保——追求完善的智能化管理系统图7豪宅可视对讲及门禁系统示意图6、会所——配备设施要齐全图8豪宅会所——翠湖天地御苑实景图7、产品附加值——追求宽大、独户、个性的感觉图9公寓类豪宅私家电梯示意图需要宽大的阳台:大多公寓类豪宅客户都喜欢宽大的阳台。由于公寓类豪宅没有大的后花园和庭院，而宽大的阳台却可以为主人提供除去客厅、卧室等功能间以由于公寓类豪宅是一区多户，因此客户对整个小区智能化的配置要求非常高，主要体现在对小区入口电子门的要求、入户可视对讲机等，都突出了对安保方面的智能化管理要求。公寓类豪宅客户十分看重社区内部主题会所的配备及所提供的便捷化的服务。豪华的会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所内部需要配备的常见设施有：室内体育馆、健康舞室、健身室、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房等。同时，露天及室内恒温泳池的双泳池配置得到大多数豪宅客户的认可，并且露天泳池还能起到补充小区景观的目的。所谓产品的附加值指的是除了产品的硬性价值能够给消费者提供实际的需求以外，同时也能够带来感性上满足的额外价值,以下是客户关注较多的几个方面:精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料外的开放式空间，是休闲、娱乐、室外就餐、呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所，所以大多公寓类豪宅客户都要求阳台要大、宽。追求独户感觉：由于公寓类的豪宅很难做到独门独户，而营造这种独门独户的感觉却可以带给业主类似于别墅豪宅的居住感受，引起他们的兴趣。因此，多数客户追求在垂直交通设施和形体设计方面的改进，以满足他们追求独门独户的感觉，如私家电梯直接入户以及户与户间错开布置等。追求新技术、新材料的个性运用：很多公寓类豪宅客户认为，采用新的技术和设计，不仅能够在整体上提升小区的品质，而且显的比较有气势，满足他们追求个性的心理。由于公寓类豪宅的集合特性，在环保、节能、新技术、新材料的运用方面就更具有可操作性。在结构体系、构造体系和设备体系等方面，均可以比常规住宅甚至公建有所突破。如外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等技术的运用都能提高产品的附加值。8、后记对于豪宅的客户而言，他们并不太注重价格这一因素，他们更为注重居住在房子里面的感受。公寓类豪宅由于建筑本身的限制，其居住体验与别墅类豪宅有较为明显的区别。而如何突破空间的限制，在一个有限空间内打造豪宅的居住感受？如何提升客户的居住品质？这些都是开发商应该注重的问题。一线城市豪宅客户特征分析豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或拥有雄厚的经济资源，或占据独特的知识资源，再或是占有广泛的社会资源，并将这些资源为己所用，不断创造更多的物质财富。作为社会的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中坚力量，他们还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求。这些要求不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。豪宅客户基本特征豪宅客户行为习惯不同的豪宅客户在行为习惯方面有着惊人的相似。在生活上，他们都更愿意与自己身份相当的人交往，认为只有同档次的人才有共同的话题；在兴趣偏好上，大多数客户喜欢选择会员制俱乐部作为健身、休闲或者谈生意的场所，而且会费的高低是他们衡量一个人身份的重要指标之一；在生活态度上，他们倾向于选择自然、休闲、轻松和健康的生活方式；在生活轨迹上，他们喜欢出现在高档酒吧、茶吧等场所，同时，参加EMBA培训、请私人运动教练给自己培训也是他们热衷的活动。1、生活习惯——择邻而处（1）社交活动——选择性与人交往通过了解，我们发现三地的豪宅客户的社交活动对象主要是商务客户、朋友与“高端玩伴”。他们认为，人品以及志趣相投是衡量交友的主要标准，多数被访者通过对上海、北京、深圳三地豪宅客户的调研发现，豪宅客户的基本特征存在很多的共性。从行业上看，豪宅客户从事的行业以服务业为主，制造业和金融业其次；在来源地分布上看，豪宅客户以两外——外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，41-50岁之间的成功人士是豪宅主力购买人群，其次是36-40岁之间；同时，豪宅客户的受教育程度差异较大，有本科学历的豪宅客户占较大比重，而大专以下学历和硕士学历比重接近，也占有较大比重；从家庭结构上看，多数的豪宅客户家庭属成熟家庭；在置业经历上，大部分客户都有三次以上豪宅置业经历。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料表示对于收入水平和社会阶层并不是十分看重。但是，仍有少数被访者依然存在“人以群分”的观念。因此，在邻居的选择上面，他们希望能够与有文化的社会上层人作为邻居，选择标准明显提升。（2）兴趣偏好——最爱休闲类活动我们将豪宅客户的兴趣偏好分为三大类：运动性偏好、消遣类偏好、个性化偏好。首先，在运动性偏好方面，豪宅客户更倾向于国际旅游、高尔夫、私家泳池游泳等运动，个别人会选择一些竞争性较强的项目，如马术、帆船等。在旅游方面的极大兴趣，反映了他们对自然生态、