世联长沙写字楼市场客户资料

Worldunion2010年各市GDP4547.064040.921045515.762702.55551.310604.48020004000600080001000012000长沙郑州南昌武汉合肥成都广州GDP近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在15%-16%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2010年长沙GDP达到4547.06亿元；与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值超5000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，GDP总值在4000亿元左右，第三梯队南昌、合肥GDP总值不足2000亿元长沙市固定资产投资从2000年开始高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现以上数据来源：长沙统计年鉴经济总量层面长沙市近年来GDP总量持续稳健增长，为写字楼、酒店商务市场发展提供了有力经济后盾长沙商务商业环境大势：1519.91790.662190.253000.983744.84547.0605001000150020002500300035004000450050002005200620072008200920100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%GDP固定资产投入GDP增长率固定资产增长率Worldunion15425.0918166.5523774.442769700.00%34364.4145588.82566206644312.80%15.09%23.59%14.16%19.40%24.59%24.20%17.30%010000200003000040000500006000070000200320042005200620072008200920100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均GDP人均GDP增长率长沙市人均GDP保持高速增长，近7年来增长速度均超过11%，而且增速不断加快；2010年人均GDP达到66443元,人均GDP增长速度为17.3%2010年人均GDP在中部省会城市中排名第一实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；2004年以来，长沙市人均GDP持续快速增长，平均上升幅度在10%以上，长沙未来写字楼前景看好；长沙市历年人均GDP发展状况中部地区&广州7省会城市GDP总值比较经济总量层面从人均GDP数值考量近三年快速增长，长沙市写字楼、酒店商务前景看好566204858042630566204298135215891940100002000030000400005000060000700008000090000100000长沙郑州南昌武汉合肥成都广州Worldunion长沙历年三大产业结构按照发展规律，第三产业的发达程度将决定一个城市的商务发展空间与速度；08年以前长沙产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；08年以后为二三一结构。但三二产业都增长强劲。长沙产业结构表明了产业结构逐渐优化，且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献；第三产业和第二产业企业作为写字楼物业最主要使用者，在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置，表明长沙写字楼市场长线看好以上数据来源：长沙统计年鉴产业结构层面长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼、酒店商务需求长线看好；但第二产业薄弱，大型企业有限83103.33112.59123.25138.8172.38179.4202.01393.3492.37655.27774.66984.831567.411893.582437.03451.3512.95752.04892.751066.621261.191671.781908.0205001000150020002500300020032004200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业Worldunion在中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等8个城市长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭2个城市城市发展层面中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区Worldunion长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙湘江东侧中心城区（本项目所属区域）将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》城市发展层面作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强Worldunion单核中心城市扩张城市竞争、分工、合作城市群形成长沙湘潭株洲长沙湘潭株洲长沙湘潭株洲长沙为发展成为中部地区的区域中心城市，采取了积极扩大经济总量、拓展城市空间、提升城市功能的战略行动；为体现区域性中心城市的规模和功能要求，长沙通过高新技术和优秀文化带动，发挥核聚效应，长株潭商务市场向长沙聚集城市发展层面依托城市群建设，长株潭核心城市功能承载着长沙商务市场将加速发展Worldunion城市发展层面城市规划“一轴两带”发展，形成“一主两次六组团”格局，河东滨江商务地位显赫Worldunion政策层面2011调控持续，政府重在抑制住宅市场价格过快上涨，保障刚需住房需求，工商物业发展机遇较大Worldunion长沙市写字楼目前主要分布于中心板块（老城区），表现为集中性强，行政中心依附性强麓谷板块市府板块中心板块城南板块产业政府地段政府1、长沙写字楼整体市场特点概述中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额城南板块——依托省政府新址南迁形成市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性Worldunion地域分布特征：中心板块写字楼最为集中，主要分布在五一大道与芙蓉路，也是当前长沙中高端写字楼聚集地。五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性本项目位于南湖新城区位，属于芙蓉路商务街区的南部滨江横向延长带，目前还不属于传统的核心商务地带平和堂中天广场中隆国际湖南文化大剧院泰贞国际金融中心定王大厦舜天国际华侨国际友阿大厦本项目泊富国际韶山路芙蓉路五一大道五一广场商务圈文艺路文化商务圈芙蓉路金融商务圈金阳大厦广阔大厦JF联合中心第一大道华美欧国际凯旋国际名汇达联合商厦城市之心新世纪大厦弘林中心新世纪康年佳天国际都市阳光城市快线运达国际银华大酒店华侨大厦华天酒店通城国际大酒店金源酒店低档写字楼中高档写字楼酒店式写字楼运达中央广场Worldunion商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓办公商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼办公真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比长沙写字楼产品整体专业化程度低，尤其是专业写字楼份额有限，实际仍多使用商住综合楼及商务公寓Worldunion特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备同声传译,多媒体会议齐备无无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高综合布线有智能化管理有无网络宽频信息点接口多宽频信息点接口多有有备用电源进口进口国产国产世联研究的写字楼分级特征长沙写字楼产品整体专业化水平较低：根据世联的研究成果，目前长沙写字楼主流基本属乙级标准Worldunion长沙写字楼产品整体专业化水平较低：建筑规模，硬件配置、软性服务等还处于写字楼初级水平项目入市时间层数层高大堂空调物业楼层情况电梯品牌电梯数量华侨国际06年前263.6300中央京电纯写字楼西子奥的斯5/13人定王大厦06年后303.3300中央富达1-3商场3-12商业日立7/13人顺天国际06年前363.3900中央顺天1-5商业32-34酒店中航南光9/18人平和堂06年前283.3200中央平和堂1-7商业菱电7/13人中隆国际06年后283.3300分装威盛纯写字楼三菱5/13人中天广场06年后273.6800中央绿城纯写字楼奥的斯6/13人第一大道06年前203.3400中央绿城1-3商业奥的斯5/13人华美欧大厦06年后213.3200中央中航1-4商业三菱7/14人亚大时代06年前283500中央均和1-4商业讯达5/13人湖南文化大厦06年前283.61500中央保利1-4银行三菱7/15人建筑指标主流水平建筑高度100米以内建筑面积4-5万平米单层面积1200-1500平米/层标准层层高3.3-3.6米产权单位面积划分主力面积60-120平米大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）大堂面积多为300平米以内硬件配置主流水平电梯品牌品牌电梯（国产居多、原装进口较少）载重量1150KG单梯服务面积5000-7000平米空调多为整体风机盘管中央空调（少数分户中央空调）幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙网络地板仅有个别高端项目采用世联研究的写字楼产品特征Worldunion长沙写字楼整体供需现状：随着商务区域扩大，写字楼市场供应逐步上升，市场需求量也在迅速上升，目前高端写字楼均呈现满租，供不应求趋势明显2003年—2007年，长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势。这说明