房地产开发报建程序讲解

房地产开发报建程序•房地产开发报建是房地产开发过程的重要环节，是实现基本建设程序合法性的法律依据，它对资金运行、开发效益的提高也具有十分重要的意义，它做为一项新型的业务工作，始终贯穿于房地产开发的整体过程，它需具备相当熟悉的业务技能和专业知识，同时还需具备良好的合作关系，看似复杂深奥的环节工作其实很简单，我现将真正的开发工作主要在以下三个方面。•一、开发前期准备和报建工作•二、错综的人际关系和良好的谈判技巧•三、后期验收办证工作（一个项目从立项起至建设、销售、产权证的办理，全部购房者取得产权证书之日起，才算一个开发项目的真正完了。）什么是开发报建：就是在取得相关技术资料的前提下，通过公司运作为实现开发目的而需提报含权属申请并取得法律、法规所规定的建设凭证。一、开发前期准备和报建工作1、概括来讲，主要围绕项目建设的“五证”来开展工作即立项报建、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这些证件也是实现融资贷款、开盘销售的主要依据，也是政府进行房地产调控的有力手段。首先让我们了解一下房地产业，房地产业是从事房地产开发经营、管理、服务等行业的总称，房地产具有鲜明的保值性和增值性，其基本运行过程可大体分为六个阶段。（1）建设项目工程的项目投资概算及设立（2）建设项目工程的项目规划与审批（3）建设项目的土地使用权的取得（4）建设项目的工程建设与管理（5）房地产的销售、租赁管理（6）房地产的物业管理具体来说，开发报建应从以下几方面着手：这里有必要说明一下，作为一个健康的房地产建设项目必须经过投资概算、收入回报的可行性研究，经过充分论证得出是否可行的结论。虽然房地产业具有区域性特点，使得各地区或城市情况不完全相同，但是房地产是开发报建的基本建设审批程序和规律基本是相同的。其基本建设程序如下：向规划部门1、提出《建设工程项目选址意见书》需具备的条件：①1：1000的地形图两张②城市控制性规划③用地合作协议④开发资质⑤开发计划（规模、投资、建设周期、开发性质、概念性规划）。2、委托有资质单位进行环评、可研的编制并取得同意项目实施的意见，此时要求有详细开发意图，具备成熟的方案和开发计划，具备修建性详细规划条件要有相对成熟的总规划平面图、立面图、效果图、完善的经济指标以及配套设施的布置安排情况3、取得土地部门的用地意见，通常有两种情况：一种是熟地、一种是生地。熟地：即它由政府部门负责完成拆迁、场地平整（含地上、地下、管线、人防等公用设施的拆迁），完成项目建设的市政配套管网建设，即“七通一平”（通水、电、暖、气、污、道路、通信）可用于直接开发的建设用地。一般以公开招、拍、挂形式获取，交纳相关竞买地价后以成交确认书予以体现。另一种是“生地”，这里也有两种，一种是存量土地（即属国有建设用地），别一种为增量土地（即集体用地新增国有建设用地，这种更为复杂手续较为繁琐，如南海项目用地），需政府收储部门进行“一次”开发，即拆迁、征地、砍伐树木、迁移管线、房地安全和补偿，这也是一项庞大的工程，若有机会我们共同学习。这里主要以熟地开发为例。4、立项报告报市发改部门获得批复明确开发项目需符合国家产业政策、投资额、建设规模、建设周期（需明确一下，一般发改部门批复有效期为两年注意别过期）需要的文件有：①选址意见、②成交确认书、③环评报告及批复、④可研、⑤开发资质、⑥企业法人证明、⑦资金证明跨年度项目需占有总投资的30%.5、向规划部门申请《建设用地规划许可证》①给出打桩条件、②委托测绘部门（指定）钉桩完成测绘，取得成果（即用地红线图）、③立项、④成交确认书、⑤地形图1：1000、⑥申请表及申请书、⑦选址意见书、⑧修建性详规（批准的）。注：此时取得的测绘成果即红线是相当精确的（加有坐标），设计部门以此开展所有工作的依据，技术部门需予以核对、确认。6、土地使用证在取得用地规划的情况下，提供相关权属证明交纳完地价款、税费后，签订出让合同，便可申领土地使用证。7、建设工程规划许可证所有报建均由市行政审批服务中心进入，所需资料：①批准的修建性详细规划②规划总平面（带地形图）③土地证④用地规划⑤选址意见⑥立项⑦规划平、立、剖蓝图两套加盖设计单位公章（叠A4）⑧配套设施设备用房平面位置、面积8、向供水部门报装临时用水申请①立项、②规划③平面图④临时管线路由图（由技术部门提供，带高层）⑤交费⑥委托施工⑦取得临时用水许可证9、向供电部门报装临电申请①立项②规划、③平面图④箱变位置（由技术部门给定）⑤现场勘踏确定路由（技术、工程配合给定，落位准确以防挖断）、⑥交费⑦施工（技术部门提供路径）⑧接火送电10、向建委提出开工许可证的申请前置需完成：①施工报建②施工图审查（取得合格文件）③招标备案（中标通知书）入有形市场，发中标通知书④质量注册登记⑤安全注册登记表⑥清欠证明⑦社保合同⑧合同备案审查⑨强制检测证明⑩提交土地证、工程规划许可证、用地规划许可证、立项、交纳垃圾费等7项费用（社保费、农民工保障金、图审费、质监费、垃圾费、工程交易费、定额编制费）。11、向消防提出施工图消防审查意见①整套施工蓝图A4叠好一套②规划③立项④提出初步意见、交换意见、答复、完成整改给出合格意见⑤交费12、向气象局提出防雷审查①整套施工蓝图A4叠好一套②规划③立项④提出意见交费⑤主体完成进行检测、跟踪检查⑥竣工后每年检测一次，要求强制安装防灾装置13、向人防办提出人防地下室结建表1）建人防①规划前提出申请②拟建人防地下室面积③提出设计要求④提供地下室施工蓝图⑤施工中进行检测，专业质监部门监督检查实施情况，达到要求⑥竣工后验收办理交验手续（资料）2）不建人防（按2000元/㎡交纳应建面积费用）14、预（销）售许可证⑴项目手册、⑵规划许可证、⑶土地证、⑷用地许可证、⑸施工证、⑹预测面积数据列入（营销、技术部提供）、⑺形象进度（原则要求达80%，以前为25%）、⑻前期物业招标、中标、⑼性能认定、⑽资质证、⑾营业执照、代码证、⑿施工合同、⒀进度及工程款拨付证明、⒁维修基金交纳情况、⒂专户证明、⒃前期物业服务合同及公约、方案、⒄交费、⒅营销方案及现场标准化布置。注：性能认证主要在节能使用功能上15、向规划局申请市政工程规划许可证①规划平面图、②立项、③土地证、④二次管网接入方式（此图需技术部门慎重考虑，提出方案的再取得市政管线权属单位意见后定稿，并最终取得综合管网图，计定好走向、高程、相对位置，需明确拟定管线走向与市政道路的相对关系，与主体建筑物的相对关系）、⑤交费取证。16、正式用水、电、暖、气、排污、道路接口、通讯等专业报装①市政工程规划许可证、②立项、③工程规划、④二次管网综合专业平面图、⑤向各专业单位送审提出意见、⑥招标确定施工单位（原则各专业自行施工）、⑦必要时组织设计、监理、施工、质监、管理单位进行验收。重点：高压、设备间、低压部分应有准确的综合管网图，不得有意改更，尤其注重现场施工过程，变更时要有严格技术程序，否则，后期管理后患无穷。专业管线中供电比较复杂作代表简述一下。1）临电报装，需考虑配线、预留容量作为一次性投资，需计算每栋用电负荷将来转为公用设备负荷正式用电，而有电梯确定路由铺设电缆。2）确定方案、施工、送至用电配电箱（要求提前确定箱变位置、高程、准确定位、事先招标完成施工，中间需设备图纸审查）3）工程验收装表设备（箱变）验收交费送电（要求设备厂家压线操作）。4）提供确认的二次管网施工图及综合管网平面布置图，交叉处过程部分预留管道。预算谈判交费施工检测决算设备验收设备测试送电至箱变5）建卡、立户、申请转正式用电6）设备移交、核验、封表7）录卡、制作数据，正式立户通电。8）退还临时接电费用移交供电局。二、错综的人际关系和良好的谈判技巧错综的人际关系和良好的谈判技巧是开发报建人员所面临的现实和需具备的技巧。开发报建人员不但要有精通的业务知识，还需有坚韧的性格，善于变通的谈判技巧。开发报建面临的是政府老爷们，衙门口是老大，我们求人办事尤其是官员们可做可不做的的工作作风错综的人际关系需要我们不卑不亢地去应对每一件事。开发报建实质上就是与人打交道，有人说只要与外打交道就是开发报建的事，这也对了解了人，熟悉了业务流程，有一定的持续性，也是开发报建的特殊性，与人打交道是最难的也是最受益的。而锻炼意志又能提高知识水平，谈判中说服他给你办成了某件事，此时的成就感远比其他事情重要，即办成了事也得到了对方的认可，得到了人贵有的尊重。这时就要求我们自己提报的材料具有说服力，即有理论依据又有实行方案，也要对方觉得可行，说出方案的合理性，决不能不攻自破。提报的数据、图文必须准确，比如，修建性详细规划的确定，要有准确的规划定位，满足城市规划技术标准导则。明确的功能分析、绿化分析、日照分析、并经报市政府批准，所以尽量的避免改动。同时遇到问题要有应对的办法不能一上交了事，这样于己于公于私不利，要找出解决问题的办法，一而再、再而三地与对方交换意见。借助各种手续与其谈判，力争取得满意成果，处理好人际关系会起到事事功倍的效果。三、后期验收办证工作1、竣工验收，提交竣工验收报告竣工验收是一项复杂而综合的工作，主要有3大项。（1）竣工资料的验收（2）主体工程验收（3）外网管线工程验收（1）竣工资料包括质监存档资料（主要为项目建设法定要件、指令、整改、回复、事故处理决定等）和单体建设过程的全部记录（包括各种材料一检、二检、合格证、验槽记录、基础验收、主体验收、外装验收、防水、管道受压、各种非敝试验记录等等）报质监人员核验审定。（2）主体工程验收主要包括施工过程中基础、主体结构、装饰安装工程验收（具体见工程规划）达到设计使用功能，完成竣工验收报告，含消防工程。（3）外网验收：主要进行外网资料的移交，进行通上水、通电、通暖等功能性试验，完成配套设施验收单。（4）甲方组织“五方责任主体”质监部门进行竣工验收，合格出具监督报告书。2、向建委提出竣工备案⑴监督报告、⑵立项、⑶规划、⑷土地证、⑸消防验收意见、⑹图审文件、⑺决算备案、⑻清欠、⑼社保交清证明、⑽竣工报告表、⑾施工证、⑿质量保修书3、规划验收向规划部提出申请⑴规划竣工测量成果图（委托测绘部门进行实测、外轮车廊线核对尺寸、间距、高度、道路、景观、功能设备配套设施，原则与规划的相符）⑵档案验收合格证（移交城建档案馆整套竣工资料，见归档目录，交纳相关费用后取得）、⑶用地、⑷规划、⑸立项、⑹土地证、⑺超规需罚款补办手续。4、入住核准通知书向房管部门提出申请⑴立项⑵规划⑶用地⑷土地证⑸销售证⑹施工证⑺备案表⑻规划验收合格证⑼维修基金交缴证明⑽物业管理方案（这里重点要确定物业管理用房，2‰经营用方、1‰管理用房、居委会、老年活动室、活动场所用地）5、产权初始登记⑴立项、⑵规划、⑶用地、⑷土地证、⑸销售证、⑹施工证、⑺备案表、⑻规划验收合格证、⑼入住核准通知、⑽实测分户住处表、分层图、⑾交费。6、依据实测成果核算每户房款、税费、分袋整理，实行多退少补，并提供房产交易书、契约书、发票等办证要件分发各住户。谢谢大家！