01宏观市场分析

第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问1一、宏观市场分析（一）全国宏观经济分析1、近期经济发展情况据测算，2003年我国国内生产总值将突破11万亿元人民币。这将是1986年我国国内生产总值突破1万亿元后，连续迈上的第11个万亿元台阶。国内生产总值是反映一个国家总体经济实力的指标。自从1986年以来，我国国内生产总值就一直攀升。1985年至2003年我国国民生产总值02468101219851991199719981999200020012003年份国民生产总值第一章宏观市场分析第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问22003年，在复杂多变的国际形势和突如其来的非典型肺炎疫情以及频繁发生的多种自然灾害下，我国经济仍然保持较快增长，来之不易。2、经济发展预测为保持经济持续快速稳定增长，中国政府将继续坚持扩大内需的方针，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。针对当前经济运行中存在的突出矛盾和问题，中国政府将积极推进经济结构战略性调整，坚持改革开放，并重点着眼于深化和推进农村改革、企业改革、金融改革和政府机构改革。目前中国经济正处于一个新的上升阶段，经济的内在活力明显增强，汽车和房地产等一些新的经济增长点正在形成，同时，对外开放也进入了新阶段，进一步拓展了经济增长的空间。国务院发展研究中心发展战略与区域经济研究部提供的一份课题报告表明，未来20年，中国仍有保持经济高速增长的潜力和动因，预计从2000年到2020年平均潜在增长速度可达7.3%左右，前10年间，平均潜在经济增速有望达到7.9%，而后10年中，这一速度将降至6.6%。（二）北京经济运行基本平衡1.近期经济发展情况据北京统计局测算，2003年，全市生产总值（GDP）达到3611.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。其中，第一产业实现增加值95.3亿元，增长3.3%；第二产业实现增加值1298.5亿元，增长11.9%；第三产业实现增加值2218.2亿元，增长10%。按可比计算，比上年同期增长10.1%。固定资产投资保持快速增长，2003年，全市完成全社会固定投资2157.1亿元，比上年同期增长18.9%。其中房地产投资1202.5亿元，增长21.5％。城乡居民收入稳定增长。北京市全年城镇居民人均可支配收入13882.6元，比上年同期增长11.4%，扣除物价因素，实际增长11.5%。2.人口分析第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问3北京市家庭户规模逐步缩小。1949年平均每户人口有4.6人，到1982年人口普查时降至3.7人。进入90年代，家庭户规模继续缩小，1990年人口普查时家庭户规模为3.2人，2000年人口普查进一步下降到2.9人。本市家庭户中，一代户的比重占30.9%，二代户占54.7%，三代户占14.1%，四代户及以上占0.3%。与第四次人口普查相比，一代户比重明显上升，二、三代户比重略有下降。2003年，人口总量得到控制，常住人口缓慢增长。年末，全市共有常住人口（在京居住半年以上人口）1456.4万人，比上年增加33.2万人，增长2.3%，增速比上年下降0.6个百分点。全市人口出生率为5.1‰，比上年降低1.5个千分点；死亡率5.2‰，比上年降低0.5个千分点；自然增长率-0.1‰，比上年降低1个千分点。据公安部门统计，2003年末，全市户籍人口1148.8万人，比上年末增长1.1%，比上年增速低0.1个百分点。（三）2003年北京市房地产市场概况2003年是北京市房地产市场迭宕起伏的一年，北京的楼市表现为：1.政策面层：调整意义深远，市场波澜不惊2003年可以说是北京房地产政策年，这一年出台的很多政策不但对于房地产商具有举足轻重的影响，而且其中不乏自1998年以来，历年所出台的政策中最为严厉的规范条款。在房地产投资拉动宏观经济作用日趋显著的背景之下，稳健的宏观政策调控既有利于挤压房地产泡沫，在确保房地产市场健康、持续和稳定的发展的同时，更有利于国民经济结构的整体平衡。在市场竞争日趋激烈与政策调整趋于规范的压力之下，房地产开发商抵抗风险的意识与能力都得到了显著提高，供应泡沫产生的可能性并不大；从需求方来说，则表明市场需求依旧强劲，而且未来依然具有较大的发展空间。预计在今后几年内，至少在2006年前后，这种趋势依旧会得到进一步的保持。2.整体需求：市场虽好，压力仍存2003年，北京房屋成交面积达到2123.19万平方米，成交金额突破千亿大关，第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问4达到1095.54亿元，市场规模又创新高。其中，商品房销售面积1895.8万平米，销售额898亿元，分别同比增长了11.0％、10.4％，虽然与2002年41.8％、33.4％的同比增长速度不可同日而语，然而超出两位数的增长，再一次证明了巨大市场空间的存在。房屋交易量虽然仍有较大增长空间，然而，增长速度更快、规模更大的市场供应，使得房地产市场面临了更大压力与变数。2003年，北京商品房施工面积9070.7万平米，同比增长20.8％，预示了未来将有更大量的商品房推向市场。与上海等城市相比较，可以明显感受到北京房地产市场的压力。上海商品房销售面积已经连续多年超过北京，2003年，已经达到2376.4万平米，然而施工、竣工等指标一直较北京低。“销售/竣工”比值一直在较低水平变化，预示了北京的发展商将面临越来越多的压力。可见，北京房地产市场能否保持健康稳定的发展，关键取决于今后几年的发展，如果政府能够在土地供应环节加强宏观调控，金融监管制度也能够确实发挥应有的作用，则可以促使开发商在政策限制与市场打压的双重作用下，更多地来研究市场的有效需求，从而提供有效的供应。3.外地客户：递增显著，有望成为北京市场新财源2003年7月15日，北京市国土房管局颁发《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》，既简化了外省市个人购房手续，也降低了其购房费用。这也说明管理部门已经意识到外省市个人在京置业，对北京房地产市场的重要第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问5支撑。2003年，在北京商品房预售登记中，外省市个人购买面市占全部登记面积的26.3％；房屋套数占29.2％。在不同物业类型中，高档公寓、别墅客户群中，外省市个人客户套数比例更高达38.4％。外省市个人购买商品房比例，从全年变化情况看，有逐渐上升趋势。2003年购房手续的简化正当其时，也使得这一趋势得以强化。从这几年外地人在京购房比例的提升趋势来看，伴随着经济一体化的发展趋势，和城市间交通联系便捷程度的进一步提高，尤其是随着北京首位度的逐步提升，未来几年外地人在京的购房比例仍旧具有较大的提升空间。4.存量房市场：前景看好，任重道远存量房市场对于完善市场梯度结构，促进房市场发展等，都有重要作用。北京管理部门通过简化已购公房上市手续，减少原公房单位制约，促进央产房上市第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问6等一系列措施，促进存量房市场的发展。2003年，北京市包括存量商品房，已购商品房、已购公房、经济适用房再上市交易累计3.38万套，面积378.9万平米，分别占全部房屋交易的17.8％、18.6％。2003年北京存量房的交易量一直保持着高速稳定增长的趋势，这部分群体中有相当部分属于公房住户，不但市场保有量大，而且大多位于城区较好的地段，因而房屋拆迁补偿费相对较高，加上大多有再次置业改善居住条件的欲望，因而今后几年仍将是新增商品房的主力客户群体之一。（四）2003年房地产市场成交概况2003年，北京房地产市场交易规模继续大幅放量，全年房屋累计成交量约为18.17万套，2123.19万平方米，销售金额也历史性地突破了1000亿元，达到1095.54亿元人民币。其中：商品房（住宅、别墅及高档公寓、办公、商业经营用房及其它）预售总数为114003套，销售面积为1350.67万平方米，销售总金额为864.25亿元人民币，均价为每平方米6396元人民币；经济适用房预售总数为33797套，销售面积为393.63万平方米，销售总金额为114.86亿元人民币，均价为每平方米2918元人民币；存量房（商品房现房和二手房）销售总数为17061套，销售面积为261.12万平方米，销售总金额为80.43亿元人民币，均价为每平方米3080元人民币；再上市房（产权二次转让的公房及经济适用房）销售总数为16826套，销售面积为117.77万平方米，销售总金额为36.01亿元人民币，均价为每平方米3057元人民币。2003年，除了商品房交易外，经济适用房、存量房、再上市房交易也大幅提高，以面积计算，普通商品房交易面积只占全年房屋交易面积的63％。全年再上市房交易量为1.68万套，虽然不足全年房屋交易量的10％，但也已经有了大幅提高。在各类物业的成交中，除了经济适用房由昌平区独占鳌头外（天通苑与回龙观属于昌平区域），交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。仅朝阳、海淀两区居住类物业（包含普通商品房、别墅及高档公寓、经济适用房）的预售面积就占到占全市预售面积的43％。同时朝阳区除了普通商品住宅第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问7预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。此外，朝阳区也是存量房和再上市房交易房比例最大的区域，分别占全市存量房交易的19％和再上市房过户套数的21％。而海淀则在办公和商业物业方面的交易均最高，前者的交易数量及面积超过全市50％，后者的交易案例则占到全市39.0％，也远远领先其他各区。虽然北京经济持续多年保持两位数的良好发展势头，也有包括WTO、奥运经济等利好因素的拉动刺激，但北京房价基本上保持了一种相对平稳的态势，除了受到供应量持续增长和经济适用房反向拉低的影响之外，消费者的迅速成熟也成为制约房价上升的主要因素。但这并不意味着北京房价会逐步回落，因为在宏观调整的影响之下，市场供应结构会逐步趋于多样与合理，而且在经济景气走势良好和诸多利好因素的支持下，即使市场出现波动也只能是微调，而不会出现大起大落的情况。在不同的物业类型中，居住类物业仍然占绝大多数，以全年预售商品房为例，办公物业、商业类物业交易面积分布只占全部预售商品房面积的2.0％、2.0％。交易市场表现仍然比较单调。在客户群体中，外省市个人购买者越来越不容忽视，以居住类物业预售为例，外省市个人购买比例占到20.6％，而居住类物业中的预售别墅、高档公寓的外省市个人购买比例则已经达到31.6％，商业用房的外省市个人购买比例也高达30.0％。（五）房地产供需分析第一章宏观市场分析『万象新天公园风景区及公园大道区』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问82003年，北京房地产业稳步发展。全年实现增加值185.9亿元，比上年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占全市生产总值的比重为5.1%。全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。全市商品房施工面积达9070.7万平方米，竣工面积2593.6万平方米，销售1895.8万平方米，分别比上年增长20.8%、8.8%和11.0%。全年实现商品房销售额898亿元，比上年增长10.4%。房地产开发热点是商品住宅。全年完成商品住宅投资633亿元，比上年增长7.9%，占房地产投资的比重达到52.6%。商品住宅开复工面积6352.9万平方米，增长17.7%；竣工面积2080.8万平方米，增长8.0%。2003年房地产开发统计资料从宏观经济来看，全国经济形势走势良好，作为首都的北京更保持着良好的发展势头，又有着入世以及申奥成功等利好事件，北京今后几