04市场分析

第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问21本章主要通过对本项目所处区域的项目深入详细的市场调查，分析区域市场供应和需求的现状及未来发展趋势，目的是充分了解本项目所处区域的市场环境及其竞争对手，为市场定位和产品定位提供依据。一、一、一、一、调查区域及项目调查区域及项目调查区域及项目调查区域及项目根据本项目所处的位置，划定区域调研项目的范围为：东至东四环路，西到东三环以西，北到通惠河，南到劲松桥。区域中的所有在售和潜在项目都为调查对象。表4－1区域调研项目列表物业分类物业分类物业分类物业分类项目名称项目名称项目名称项目名称住宅大户型项目乐澜宝邸、世桥国际公寓、珠江帝景一般户型项目风度柏林、富力城、九龙花园（四期）、金港国际小户型项目富顿中心、非常生活、易构、后现代城商住优士阁第四章区域市场分析第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问22二、二、二、二、区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析（一）（一）（一）（一）供给分析供给分析供给分析供给分析1、销售市场分析（1）供应量现状供应表4-2区域在售项目现状供应量由于地处东三环－四环旧厂区聚集区域，整个区域基本都处于污染扰民拆迁改造地区，近几年新增项目很多，市场竞争激烈。区域市场供应量大，在售项目总规模470.26万，其中已经推向市场的约有221万平米，目前在售面积接近物业名称物业名称物业名称物业名称详细位置详细位置详细位置详细位置建筑规模（建筑规模（建筑规模（建筑规模（MMMM2222））））在售面积（在售面积（在售面积（在售面积（MMMM2222））））潜在供应（潜在供应（潜在供应（潜在供应（MMMM2222））））风度柏林西大望路26号1700008000090000乐澜宝邸东三环劲松桥东北1000001000000富顿中心东三环劲松桥东南角1026001026000富力城东三环双井桥西，广渠门外大街北侧13900002500001140000非常生活东三环国贸桥南300米18000020000160000世桥国际公寓东三环双井南路22号60000500000易构西大望路百子湾（北京东站对面）1200001200000九龙花园四期东三环双井立交桥东北侧800000250000珠江帝景西大望路甲23号900000100000800000后现代城百子湾路16号60000035000300000金港国际西大望路19号2800001000000合计合计合计合计47026004702600470260047026009826009826009826009826002490000249000024900002490000第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问2398.26万平米。在售项目的潜在供应约有249万平米，市场潜在供应量也很大。在项目规模上，50万平方米以上的大规模项目有4个，总规模达到369万，占区域总规模的78.5％。其中在售规模共41万，占区域总在售规模的41.7％。除了九龙花园外，其它3个项目都有很大的潜在供应，潜在供应量为224万，占区域在售项目潜在总量的90％。可见，区域的现状和潜在供应量主要来自几个大盘。潜在供应表4-3区域潜在项目供应注：N/A表示调研资料未得到区域潜在供应量超过300万，其中在售项目的后期供应约有249万。未推出的项目有三个，都距本地块很近，其中苹果社区即将推向市场，预计开盘价6500元（精装修），首期推出的是“青苹果”小户型部分，一居60平米左右，二居70-90平米。后期的“红苹果”以130—180平方米三居—五居为主，“转基因苹果”以200—3000平方米的商住为主。苹果社区规模大，配套设施较完善，以小户型低价入市，对本项目威胁较大。其它两个地块，一块在项目南侧，预计也将开发为住宅。物业名称物业名称物业名称物业名称详细位置详细位置详细位置详细位置发展商发展商发展商发展商潜在供应（平方米潜在供应（平方米潜在供应（平方米潜在供应（平方米））））风度柏林西大望路26号融利达房产公司90000富力城广渠门外大街北侧北京富力城房地产开发有限公司1140000非常生活国贸桥南300米北京天相房地产开发有限公司160000珠江帝景西大望路甲23号北京珠江合生创展房地产开发有限公司800000后现代城百子湾路16号北京金马文华房地产开发有限公司300000苹果社区北京啤酒厂用地今典集团600000未定本项目用地南侧N/A约100000未定双井桥N/AN/A第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问24从区域潜在供应可以看出，周边品牌开发商的大盘供应较大，潜在竞争主要来自几个大盘。根据本项目的运作计划，在项目推向市场时，周边几个项目也处在销售期，由于几个大盘基本都采用先推出小户型的策略，预计本项目开盘时苹果社区、富力城、珠江帝景等都以中户型、大户型销售为主。除了周边商品房的竞争，项目还面临着周边几个经济适用房的威胁。百环家园和百子湾一号都是距项目较近的项目。其中百环家园位于项目以南，华威桥的西北角，总规模63万，统一价4250元/平米，高层塔楼，目前一期约10万平米已推向市场。百子湾一号在东四环百子湾桥东，规模60万，均价3800元/平米左右，还未开盘。两个经济适用房规模都很大，对本项目有一定威胁。（2）价格档次表4-4区域在售项目价格供应的产品档次多数都属于中高档，区域平均价格7400元/平米左右，多数精装修，性价比较高。从项目的分布来看，临东三环的项目价格较高，一般都在7500以上。物业名称物业名称物业名称物业名称详细位置详细位置详细位置详细位置均价（元均价（元均价（元均价（元////平米）平米）平米）平米）室内装修室内装修室内装修室内装修风度柏林西大望路26号6400（塔）7000（板）精装乐澜宝邸东三环劲松桥东北8000-9000精装富顿中心东三环劲松桥东南角8300精装富力城东三环双井桥西，广渠门外大街北侧7580精装非常生活东三环国贸桥南300米8000精装世桥国际公寓东三环双井南路22号8000精装易构西大望路百子湾（北京东站对面）5600毛坯九龙花园四期东三环双井立交桥东北侧6300精装珠江帝景西大望路甲23号塔8000，板9500精装后现代城百子湾路16号6800-6900精装金港国际西大望路19号7600（期房）8300(现房)毛坯/精装第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问25（3）产品特征表4-5区域在售项目产品特征产品形式以高层塔楼、板楼为主，容积率一般在3左右。（4）装修及设备表4-6区域在售项目装修情况物业名称物业名称物业名称物业名称占地面积（占地面积（占地面积（占地面积（MMMM2222））））建筑规模（建筑规模（建筑规模（建筑规模（MMMM2222））））容积率容积率容积率容积率建筑形式层数建筑形式层数建筑形式层数建筑形式层数风度柏林600001700002.87塔板结合，塔22层、板12层乐澜宝邸300001000003.00塔板结合，塔28层，板13、14层富顿中心390001026002.62塔24层富力城48280013900002.70塔板结合非常生活356001800005.00塔楼世桥国际公寓11900600004.26板楼12层塔22层易构200001200006.002栋28层塔、1栋24层，3栋14层板九龙花园四期3000008000002.6022层塔珠江帝景3100009000002.9026层蝶塔，10、18层板后现代城2000006000003.0014-20层板金港国际900002800002.937、8、9、18层板物业名称物业名称物业名称物业名称外部装修外部装修外部装修外部装修公共部分公共部分公共部分公共部分室内装修室内装修室内装修室内装修风度柏林涂料大理石精装乐澜宝邸平面金属漆大堂地面为石材、楼梯间地面墙面玻化砖精装富顿中心铝塑板和玻璃幕大堂：地面石材或高档瓷砖，墙身贴高档瓷砖或高档环保内墙涂料精装富力城面转大堂：地面铺拼花图案花岗岩/大理石，墙身贴天然石材/玻化砖精装非常生活外墙砖大堂精装、墙面乳胶漆、地面大理石精装世桥国际公寓日本爱和陶呼吸式外墙砖地面：花岗岩，墙面：仿石材，部分涂料，天花：石膏板吊顶精装易构1－3层为仿石涂料，其余部分为高级环保涂料地面为国产地砖，墙面为乳胶漆毛坯九龙花园四期防水涂料地面大理石精装第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问26区域在售项目档次普遍较高，外墙选用外墙砖的较多，公共间的装修较高，很多项目大堂地面选用大理石和花岗岩。除了易构、金港国际，其它项目都采用了室内精装修，金港国际一居部分精装修，其它户型室内基本是毛坯房。表4-7区域在售项目设备设施珠江帝景优质外墙面砖，局部高档花岗岩，线脚部分高档仿石涂料大堂：地面墙面为大理石或花岗岩、立邦或多乐士环保乳胶漆天花、造型吊顶配豪华灯饰精装后现代城高档外墙涂料大堂：地面墙面为大理石或花岗岩、造型天花、暗藏式照明；标准层电梯间及公共走廊：墙面和天花为高级乳胶漆精装金港国际高级外墙砖，底层石材墙面楼道地砖毛坯/精装物业名称物业名称物业名称物业名称保安系统保安系统保安系统保安系统热水系统热水系统热水系统热水系统供暖系统供暖系统供暖系统供暖系统电梯品牌电梯品牌电梯品牌电梯品牌智能化设施智能化设施智能化设施智能化设施风度柏林24小时保安、电子巡逻24小时市政上海三菱或东芝一卡通乐澜宝邸可视对讲单户供热水单户供暖东芝宽带、VOD点播富顿中心监控系统24小时分户中央空调上海三菱或同档次电梯宽带富力城监控系统、可视对讲每户设直接饮用纯净水管道系统市政供暖进口或合资电梯内部局域网、宽带非常生活可视对讲24小时集中永大日立宽带世桥国际公寓可视对讲，24小时红外监控24小时集中中外合资日立小区局域网、宽带光纤引入易构24小时，每户对讲（可选可视),入口门禁，摄像监控系统24小时市政富士达预留宽带网络接口九龙花园四期24小时24小时市政N/A宽带第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问27注：N/A表示调研资料未得到区域的整体设备设施档次较高。安防、智能化系统档次较高，多数小区都有监控系统、宽带、区域局域网等现代社区设备，基本都提供24小时的热水，供热基本为市政/集中供暖，少数档次偏高的楼盘为分户空调。电梯品牌都为进口或合资品牌。（5）物业管理表4-8区域在售项目物业管理区域物业管理费基本在2.5-3元/月.平米，最低的在2.5元以下，最高的为乐澜宝邸（3.2元/月.平米）。物业管理费与项目的售价档次相关。物业管理水平高低是项目综合评定项目档次的因素之一，不少项目把物业管理公司作为项目珠江帝景周界防范系统，每户可视对讲机24小时市政广州日立/上海三菱提供宽带平台社区局域网，每户三个信息点，复式四个点信息后现代城周界防范系统，每户可视对讲机24小时市政合资品牌客厅和卧室预留电话插口，每户提供2条直线电话，并设有宽带数据传输通道金港国际电子巡更24小时集中东芝宽带物业名称物业名称物业名称物业名称物业管理单位物业管理单位物业管理单位物业管理单位物管收费物管收费物管收费物管收费风度柏林同舟物业公司2.8元/月乐澜宝邸中海物业3.2元/月富顿中心第一太平洋3元/月富力城恒富2.8元/月非常生活未定未定（小于3元/月）世桥国际公寓未定未定易构未定2.5九龙花园四期德成2.28珠江帝景珠江世纪物业管理公司3左右后现代城世邦魏理仕3金港国际顾问：国贸物业2.6第四章区域市场分析『东环18二期』项目市场定位与产品定位顾问报告伟业顾问28卖点之一，像乐澜宝邸、富顿中心、后现代城、金港国际都引入了知名物业管理公司。（6）市场表现表4-9区域在售项目市场表现在售区域项目基本都是2002年以后进入市场的，销售率一般在60-70％。总体销售情况较好。2、租赁市场分析表4-10区域租赁市场物业