07北京房地产市场背景分析(sxh)[1]

2007年上半年房地产市场背景分析：（一）北京2007年上半年房地产市场状况2007年上半年，北京市房地产开发投资增速放缓，商品房施工面积小幅增长，影响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房销售面积继续下降，但降幅比一季度有所趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数仍然高位运行。1、房地产开发运行情况（1）房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。上半年，北京市完成房地产开发投资709.9亿元，比去年同期增长10.9%。从各月投资增幅趋势看，增速在4月份出现较明显回落，原因是前门大街改造及整治项目从去年4月开工，至去年年底基本完工，完成投资额较大，使去年同期基数较大，影响今年4月以来投资增幅开始放缓，今年上半年投资额增幅同比回落9.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资比重为51.2%，比一季度的56.7%降低5.5个百分点。商品住宅投资增幅回落。上半年，住宅完成投资365.3亿元，比去年同期增长9.5%，增幅同比回落21.6个百分点。经济适用房住宅完成投资7.6亿元，下降59.3%。图1房地产开发投资增幅趋势图单位：%（2）商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降。年初以来，北京市商品房施工面积稳步小幅增长，截至6月底，达到8390.1万平方米，比去年同期增长3.1%。其中，本年新开工面积970.8万平方米，下降25.8%，降幅比一季度缩小6.4个百分点。图2房地产开发面积增长趋势图单位：%在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为4712.6万平方米和627.2万平方米，比去年同期分别下降6.6%和21.9%。写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1195.9万平方米和1228万平方米，比去年同期增长11.8%和14.5%。其中，写字楼和商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降23.9%和50.1%。（3）商品房竣工面积增长加快，住宅竣工拉动作用明显。07年以来，北京市商品房竣工面积一直保持较高增速。上半年，北京市商品房竣工面积959万平方米，比去年同期增长20.1%，增速比一季度提高10.4个百分点。其中，住宅竣工面积为731.1万平方米，增长26%，占商品房竣工面积的比重达76.2%。仅6月份，新竣工住宅面积在1万平方米以上的项目就有34个。（4）商品房期、现房销售面积持续双降，降幅趋缓。上半年，北京市商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售210.7万平方米，期房销售654.1万平方米，分别比去年同期下降43.9%和19.5%。与今年一季度相比，降幅分别缩小7.9个和9.1个百分点。其中，住宅现房销售152.8万平方米，下降50.7%；住宅期房销售539.3万平方米，下降26.3%，分别比一季度缩小8.6个和14.5个百分点。（5）经济适用房住宅新开工面积和竣工面积增长较快。6月末，经济适用房住宅施工面积323.4万平方米，比去年同期下降33.2%，其中，新开工面积60.3万平方米，增长14.4%。竣工面积保持年初以来的增长趋势，达128.5万平方米，增长45.5%。（6）2007年以来北京市政府加大了力度建立保障性住房机制。特别是政府在近一段时间接连推出了大量的两限房用地，颁布了一系列经济适用房、廉租房新政。这些举措都表现出政府对于抑制房价上涨过快，做好市民保障性住房体系的决心。迅速的推出限价房用地和明确价格预期将对遏制北京房价过快的上涨势头起到积极作用。同时，加快限价房等保障性住房入市是控制北京房价最有效的手段。2、房地产市场价格变动情况2007年上半年，北京市房屋销售价格指数累计为109.3%，比去年同期提高1.4个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈先扬后缓趋势，5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1个百分点，达到109.5%。分结构看：图3房屋销售价格指数趋势图（同比）单位：%（1）二手房住宅销售价格指数略追新建商品住宅销售价格指数。上半年，二手房住宅销售价格指数累计为109.4%，仅比新建商品住宅价格指数低0.7个百分点。图4新建商品住宅与二手房住宅销售价格指数趋势图单位：%（2）普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，其中6月份为110%；非住宅价格指数累计为104.5%，其中6月份为106.9%。在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，其中6月份为111.2%，是拉动总指数走高的主要因素。（3）远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为105.9%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为109.6%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为111.7%。（4）五环路以内住宅期房均价过万元。从分环路看，四环路以内住宅期房均价达到13696元/平方米，四至五环路为11439元/平方米，五至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。（二）北京二手房市场状况虽然2006年房地产市场出台了多项宏观调控政策，希望以此来稳定房价快速增长的趋势；但是，从今年宏观调控政策的实施效果来看，与政策预期所要达到的结果依然存在一定的差距。2006年北京12个行政区的二手房交易价格达到了7155元/平方米，相比2005年的二手房价上涨了18.6%；而2005年北京二手房的同比涨幅为11.6%，因此，2006年的二手房价同比涨幅相比去年还高出了7个百分点。继2006年政府一系列的宏观调控政策之后，2007年北京二手房市场整体的交易环境大为改观，由此使得今年以来二手房成交量不断攀升局面显现。一方面，自年初以来，北京住宅新开工面积连续大幅下降，受制于前期土地供给的减少，商品房现房和期房销售面积随之也呈现出较大幅度的下降之势，这在客观上促使一部分购房者弃“一手”选“二手”；另一方面，上半年北京的二手房市场依旧政策迭出，在整体交易环境日趋规范和透明的前提之下，购房者的主观能动性得以大大加强，买卖双方对于二手房市场的信心不断高涨，理性交易观念渐趋提升；除此之外，大幅震荡的股市也导致部分投资型买家的资金回流，在资金监管、网上签约等政策颁布之后，经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高，由此吸引越来越多的消费人群加入二手房购买大军之中。纵观以上因素，上半年整体交易量的一路上扬也就在情理之中了。不仅如此，北京二手房市场不俗的交易表现也说明：随着市场的进一步发展和完善，二手房正在被越来越多的消费者所青睐，其地段优势、硬件配套设施等因素决定了它在未来住宅市场中所扮演的重要角色。尤其是在政府积极倡导大力发展住宅二级市场的政策指引下，各项利好政策的落实将会极大的激发二手房市场的发展潜力以及买卖双方的交易热情，伴随着交易观念的理性回归，买卖双方对于二手房市场的信心将会不断高涨，北京的房地产市场尤其是二手房市场也将迎来新一轮的发展契机。（1）上半年北京二手房买卖市场交易数量状况变化根据我爱我家市场统计资料显示，今年1-6月二手房交易总量为43365套，与去年上半年交易总量相比同比向上提升了16.02%；而较之于去年下半年交易总量而言增势也颇为明显，环比上涨幅度达到了10.93%。总体而言，进入2007年以来，北京二手房市场的整体交易状况继续保持着稳步增长，买卖双方对于二手房的关注程度以及购买热情也正在悄然发生着转变。随着时间的推移，其与一手房之间的市场竞争将逐渐趋向白热化，整体市场交易份额也将继续快速攀升。（2）上半年北京二手房买卖市场交易价格变化2007年上半年北京的二手房市场交易价格呈现出同、环比同时上扬的发展走势。2007年1-6月二手房交易均价为7152元/平方米，与去年同期的交易均价6419元/平方米相比，上涨了733元/平方米，增幅为11.42%；与去年下半年的交易均价6829元/平方米相比，则提高了323元/平方米，涨幅为4.73%。从城八区的二手房买卖市场来看，2007年上半年城八区的二手房销售均价为8050元/平方米，较之去年同期的7147元/平方米，上涨了元，涨幅为12.64%。从各具体区域来看，海淀区、石景山、崇文区和宣武区的上涨明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。供不应求,房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。但相比过去两年，二手房均价上涨速度及幅度已经明显减缓。自去年以来，政府相关职能部门相继出台法律法规为“高烧不退”的房价“降温”，以此来加大对投机炒房者的打击力度，保障购房者尤其是低收入购房群体的切身利益。与此同时，自今年以来行业内部的自我调整、整顿以及二手房源的有效供给等各方面因素进一步加速了房价增长幅度向低位靠拢；除此之外，人民币升值预期、通货膨胀、货币流动性过剩等一系列现象使得国内整体经济环境受到前所未有的压力与冲击，央行的两次加息对二手房价的直接影响虽然有限，但其对于后续加息预期所带来的影响难以估量。另一方面，尽管个别区域由于地理位置、轨道交通等因素出现了一、二手价格“倒挂”的现象，但随着大量两限房项目的相继推出以及经济适用房、廉租房等保障性住房工程的全面实施，尤其是三年内1000万平米经济适用房以及1000万平米限价商品房的入市，未来京城房价上涨幅度的日趋减弱已是大势所趋。反观上半年的二手房市场，总体交易价格的回调已初现端倪。（3）上半年北京二手房买卖市场不同权属交易量变化据我爱我家统计资料显示，07年上半年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，已购公房和商品房的交易比重呈势均力敌之势。其中二手商品房交易量在上半年小有提升，占整个二手房交易总量的50.66%，与其去年同期50.69%的交易比例相比，微降了0.03个百分点；而与06年下半年48.11%的交易比例相比，则增加了2.55%。二手已购公房方面，与去年同期相比变化不大，环比交易量则小幅回落。以上数据显示：07年上半年已购公房的交易比重略有降低，而二手商品房交易量则呈现微涨趋势。但从整体状况来看，两者的表现各有千秋。进入07年以来，二手商品房和二手已购公房的成交量比重开始呈现出交替上升的发展态势，两种交易权属的此消彼长从一定程度上表明：伴随着市场经济的快速发展，我国的住房体制改革得以不断发展和完善，尤其是1998年住房体制改革的全面施行使得福利分房制度逐步取消，购房主体个人化成为一种不可逆转的趋势。不仅如此，在房地产一、二级市场相互作用的前提下，住宅一级市场商品房的不断增加导致二手商品房存量得到相应扩充，市场容积不断增加；与之相反的是，在二手房需求持续升温的同时，已购公房资源的相对稀缺成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈，由此导致了两者之间差距的从有到无。但二手已购公房和二手商品房平分天下的局面将不会在短期内有所改变。（4）上半年北京二手房买卖市场不同区域交易量变化据我爱我家统计数据显示：上半年城八区的交易比重占总成交量的81.77%，郊区交易比重占18.23%，。从北京市各行政区的交易量排名来看，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，其交易比重分别占总交易量的35.76%、17.74%、13.69%。远郊区县交易活跃的区域为昌平、通州、大兴，其交易比重分别占总交易量的8.35%、6.09%、3.33%。相对于远郊区县而言，城八区凭借其无可匹敌的地理位置优势以及完善的社区配套设施等特点，吸引了众多消费者关注的目光。流动频繁的人群以及大量的房源供给等因素使其一直处于二手房市场的交易主导地位。但不容小觑的是，随着未来北京各区域城市功能的相应调整，远郊区县将发挥其越来越重要的作用。远郊区县的不断发展将带动越来越多购房群体的分流，其在市场中所占的交易比重将逐渐呈现扩张之势。（5）上半年北京二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化从我爱我家1-6月的成交面积及居室数据可以看出：消费者最关注的交易面积集中在60-90平米房源，其交易比重占到总交易量的36.15%；紧随其后的是面积在60平米以下的二手房源，其交易比重达到34.26%。从居室交易数据来看，消费者对中小户型二居室的关注程度始终有增无减，其牢牢控制着二手房市场的绝对主力位置，交易比重占到总成交量的56.8