您好,欢迎访问三七文档
滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第1页2019-10-16第一部分区域市场调研1.1调研目的:对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理,通过专业分析、研判,确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位,从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益,争取利益最大化。1.2调研范围:范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里,主要调研项目有“北海隆庆苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。1.3区域描述:该调研区域位于滨州市区中北部,紧邻在建中北海板块,道路状况相对理想,距离市中心区域的空间距离也较进,是今年房地产项目相对较多的新兴区域,尤其是小产权、村证项目众多,整体品质不是很高,营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。目前区域内黄河十五路尚未贯通,该路段的预期通行对本案的影响极为重要。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第2页2019-10-161.4项目调研简述1.4.1项目调研信息A、北海隆庆苑1.环境:项目位于渤海8路与黄河15路交叉口东南角,北临黄河16路,东临渤海5路,南临黄河15路,西临渤海8路,周边生活配套有滨州职业学院,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有沾化电厂小区,工商局生活小区街。2.规划:项目总占地10672平米,总建筑面积为11842.61平米,项目共3栋楼,规划70户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。面积落点为137-150平米,主力面积为137-150平米,主力房型为三室两室二卫。3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。为初装修,地面为地砖,墙面抹灰。4.价格:五层价格为1250元/平米,买5层增阁楼,车库价格为1500-1600(20-30平米)。5.行销:项目没有售楼部为为郑家村民集资建房,由村委会对外买房。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第3页2019-10-166.媒体:无7.去化:现在还有5楼4套房子未售。8.客源:附近村民。9.优劣势:优势:四面环水,环境幽雅。紧邻北海及奥林匹克公园。教育配套齐全。劣势:距市中心较远,周边生活配套太少。交通不便,公交线路较少,规模小,户型比较单一。无专业物业,物业只是由村委管理。每月每户20元左右。B、北海嘉苑1.环境:项目位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角,北临黄河十四路,东临渤海九路,南临黄河十二路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有滨城区政府生活小区,工商局生活小区。2.规划:项目总占地50万多平米,总建筑面积为20多万平米,项目共分为三期,一期为畅清园,共24栋楼,共500多户,二期为华清园,共35栋楼,共740多户,三期为燕清园,共30栋独栋别墅,43栋双拼,7栋联排。共500多户,项目多为一梯两户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。面积落点为90-150平米,主力面积为135-150平米,主力房型为三室两室二卫,其他为两室房型。小区四面环水。项目南侧建有16层和19层商务办公楼、3层会所,还有7层的文化中心、商业。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第4页2019-10-163.建材:水,电,天然气,暖气地暖。4.价格:1层销售价格为2100-2200元/平米(1楼带私家小院),二层价格为1800元/平米,三层价格为1900元/平米,四层价格为1700元/平米,五层价格为1500元/平米,顶层阁楼价格为1000元/平米,车库价格为2100(20-40平米)5.行销:售楼部位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角,共一层,建筑面积为200平米左右,售楼部有总体沙盘,设计小巧,有5个户开模型及一栋楼的整体模型。有4销售人员,3女1男,统一着装,服务热情,比较专业。6.媒体:售楼部,广告,户外看板。7.去化:一期早已经入住,二期共售10栋楼,200多户,其余未建但已经被团购。三期现在未动工,还没有对外销售。8.客源:老师,附近居民,部会为学生家长。9.优劣势:优势:交通便利,绿化率高,四面环水,景色好,环境幽雅。归模大,容积率低,居住舒适度高。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。劣势:距市中心较远,周边生活配套太少。公交线路较少,户型比较单一。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第5页2019-10-16C、北海花园1.环境:项目位于渤海八路与黄河十四路交叉口,北临黄河十五路,东临渤海八路,南临黄河十二路,西临渤海九路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有沾化厂生活小区,北海嘉苑生活小区等。2.规划:项目总占地41.52万平米,总建筑面积为31.45万平米,项目共规划98栋楼,分三期建设,其中一期48栋楼现在已经全部入住,二期为30栋楼,正在建设中,三期为15栋楼还未动工。二期为工商局小区,一层为车库,二到六层为带阁楼的多层住宅。使用年限为50年,交房时间为2008年5月份,小区内配套有3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。4.价格:不对外销售。5.行销:无6.媒体:无7.去化:项目一期被滨城区政府占用,二期、三期为工商局占用。8.客源:城区政府,工商局人员。9.优劣势:优势:交通便利,环境幽雅。归模大。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。劣势:距市中心较远,周边生活配套太少。公交线路较少。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第6页2019-10-16D、北海明珠1.环境:项目位于黄河15路与渤海9路交叉口东北角,北临黄河16路,东临渤海8路,南临黄河5路,西临渤海9路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有郑家村,滨城区政府生活小区,工商局生活小区。2.规划:项目总占地20万多平米,总建筑面积为15.9万平米,项目共分为三期,一期建筑面积为6.9万,共288户,二期现在刚开工,三期为别墅明年动工。项目为一梯两户,一层为储藏室和车库,2-6层为住宅,7层为阁楼。面积落点为146-167平米,主力面积为146-167平米,主力房型为三室两室二卫,四室两厅。3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。初装修,地面为地板砖,塑钢窗,外飘窗南北通透。框架结构,集中供热。墙面抹灰,两套厨具。搬家具即可入住。4.价格:销售均价为2480元/平米,顶层阁楼价格为1500元/平米,车库价格为1500(20-30平米),管理人员说元旦后价格会调整到3000元/平米。5.行销:项目没有专门设立售楼部,只是在项目内办公室接待,无专业人员。6.媒体:无7.去化:现在建设为一期,共288套房,但对外只有60套,共两栋楼,现在已经售出20套左右。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第7页2019-10-168.客源:主力为沾化厂人员。9.优劣势:优势:绿化率高,环境幽雅。归模大,容积率低,居住舒适度高。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。周边教育配套齐全。劣势:距市中心较远,周边生活配套太少。道路未通,正在建设和规划中。户型比较单一,面积太大。E、二十里堡1.环境:项目位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角,北临黄河十一路,东临渤海九路,南临黄河十路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有市电大,中医院,锦城花园,建设小区等。2.规划:项目总占地21万平米,总建筑面积为22万平米,项目共规划40栋楼,5栋小高层,35栋多层。共1500多户,项目一期共携出8栋楼,一梯两户,共210户。面积落点为107-140平米,全为三室户型。小区内建有会所,幼儿园,和一条商业步行等。3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第8页2019-10-164.价格:二层价格为1818元/平米,三层价格为1700元/平米,车库价格为1600(20-35平米),阁楼为1370元/平米。物业费为0.26元/平米/月。一次性付款为98%,按揭首付30%.其中天然气开口费为2600元,其他费用为15000元。5.行销:售楼部位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角,共一层,建筑面积为70平米左右,售楼部没有沙盘和模型。有5销售人员,女2男,统一着装,服务热情,比较专业。而且来人先由女销售人员接待作来客登记,称呼你为XX老师,然后由主管再来接待。给售楼打电话也是先由女销售人员接电话,在由主管打回来接待。6.媒体:报纸广告(消费之友),户外看板。7.去化:项目推出8栋楼,其中有4栋楼早已经售完,现在又推出4栋楼,为期房销售。8.客源:政府部门,企业人士,附近居民等。9.优劣势:优势:交通便利。归模大。小区内配套区齐全。附近教育配套齐全。距市中心更近,方便上下班以及购物。劣势:周边生活配套不成熟。公交线路较少,只有三室户型,太单一,出售体量少。开发周期过长。F、李南浦滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第9页2019-10-161.环境:项目位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角,北临黄河十路,东临渤海九路,南临黄河八路,西临渤海十路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有市电大,中医院,锦城花园,建设小区等。2.规划:项目总占地18.29平米,总建筑面积为20.6万平米,项目共规划2000多户,沿街为2层商业一期共7栋楼,现售3栋楼共8个单元,一梯两户,共120户。面积落点为94-138.03平米,其中两室面积落点为94-104平米,三室面积落点为110-138.03平米。而1#-4#楼每栋楼建筑面积为3391.55平米,建筑高度18.23米,建筑楼层为5层,每栋楼东西总长为55.88平米,南北总长为12.30平米。3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。4.价格:二层价格为1900元/平米,三层价格为1938元/平米,,五层价格为1590元/平米,车库价格为1800(20-35平米),阁楼为1100元/平米。物业费为0.26元/平米/月。5.行销:售楼部位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角,共一层,建筑面积为60平米左右,售楼部没有沙盘和模型。有6销售人员,4女2男,统一着装,服务热情,比较专业。而且来人先由女销售人员接待作来客登记,称呼你为XX老师,然后由主管再来接待。给售楼打电话也是先由女销售人员接电话,在由主管打回来接待。滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第10页2019-10-166.媒体:报纸广告(消费之友),户外看板。7.去化:项目现在正打桩,首推的3栋楼,一楼已经售完,其中一楼、五楼比较好卖。8.客源:政府部门,企业人士,附近居民等。9.优劣势:优势:交通便利。归模大。小区内配套区齐全。附近教育配套齐全。距离市中心较近,方便上下班。劣势:周边生活配套不成熟。公交线路较少,户型比较单一。对外出售的体量太少。开发周期过长。G、祥泰。麒麟阁1.环境:项目位于渤海十一路与黄河十一路交叉口西南角,北临黄河十一路,东临渤海九路,南临黄河十路,西临渤海十一路,周边生活配套有滨州职业学院,滨州技术学院,北镇中学,奥林匹克体育公园,北面正在修建的北海,附近有滨城区政府生活小区,工商局生活小区。2.规划:项目总占地182565平米,总建筑面积为30万平米,项目共分为三期,一期为33栋多层,共930户,二期为9栋12层小高层,共594户,三期6栋22层小高层。共720户,项目多为一梯两户,一层为储藏室和车库,多层2-6层为住宅,7层为阁楼。面滨州《郑家项目》策划报告区域市场调研上海诚宇机构第11页2019-10-16积落点为95.75-140.57平米,主力面积为129.8-140.57平米,三室两室二卫,其他为两室房型。项目内有水景,项目沿街将建2层商业,有50多套商铺。3.建材:水,电,天然气,暖气地暖。人车分流,
本文标题:1、区域市场调研
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1547892 .html