CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告

1©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海，2011.06上虞房地产市场调研报告2©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市场篇：上虞房地产市场调研报告来源：CRIC内部《2011CRIC上虞创意生态农场项目背景分析报告》标签：上虞/市场研究/商业/酒店/住宅/办公目录1.城市综合文化背景研究2.城市商业总体表现3.上虞餐饮实体调研4.上虞休闲娱乐实体调研5.上虞酒店实体调研6.上虞住宅市场解读7.上虞办公市场解读8.城市商业消费者研究9.旅游消费者调查研究3©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市位置上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。上虞市位于浙江省东北部，东邻宁波，西接杭州，南连温台，北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。城市区划：上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。全市353个行政村，87个城镇社区居委会。规模面积：全市总面积1403平方公里。2009年总人口77.31万。PART1城市综合经济文化背景研究项目位置5©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2010年，上虞市财政总收入39.81亿元，居民人均可支配收入24360元，在全国县域经济基本竞争力百强榜中排名35位。2009年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，上虞名列第13名，且连续3年位居《福布斯》中国大陆最佳商业城市排行榜县级市榜首。1.2城市概况PART1城市综合经济文化背景研究6©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有高速公路、港口、大桥，四通八达的立体交通与周边相连，内外形成快速便捷的交通网络1.2城市交通PART1城市综合经济文化背景研究杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104国道、329国道、上三高速穿境而过，距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻，只有10多分钟车程。上虞港－拥有杭州湾南岸唯一的出海港口（5000吨级）。7©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有嘉绍大桥是浙江省公路交通规划中杭州湾的第二个通道。全长10.137公里，项目全线按8车道高速公路标准建设，大桥北起海宁尖山围垦区，跨越钱塘江后到达上虞围垦区。建成后从上虞可直接走大桥直达上海，整个车程将比原先走杭州湾大桥节省1小时左右。1.2城市交通项目建成后，可与沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、杭浦高速公路、杭甬高速公路和上三高速公路等便捷地连接起来，将大大缩短杭州湾两岸的时空距离，增强区域内城市竞争力，对嘉兴、绍兴及周边地区的经济发展、旅游发展、人口导入升级等起到极大的推动作用，社会经济效益预期显著。PART1城市综合经济文化背景研究8©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有美元，上虞人均消费力与宁波、杭州等大城市看齐，跨入中等收入地区行列标准。城市经济——GDP，人均GDPPART1城市综合经济文化背景研究2010年，上虞地区GDP首超400亿元，而人均GDP突破8000美元229.45265.94309.53348.34368436.2513%12.60%14.10%8.60%8.80%13.50%0%2%4%6%8%10%12%14%16%01002003004005002005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元,%2005年－2010年上虞市GDP增长情况29647343934005145067475685626916%16.20%16.50%12.52%8.70%13.20%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%01000020000300004000050000600002005年2006年2007年2008年2009年2010年元，%2005年-2010年上虞市人均GDP增长情况数据来源：历年上虞市国民经济和社会发展统计公报9©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上虞人均可支配收入年均增长12%左右。消费性支出同步增长，由于本地外来人口比例较小，市民实际消费能力强。2010年上虞社会消费品零售总额比上年增长17.5%，居民购买力持续提升，本地商业消费的升级换代亟待加速。数据来源：2010年昆山市国民经济和社会发展统计公报1.3城市经济——人均可支配收入、消费支出PART1城市综合经济文化背景研究17008191322160524360265132993112.10%12.50%12.90%12.80%8.80%12.90%0%2%4%6%8%10%12%14%0100002000030000400002005年2006年2007年2008年2009年2010年元，%2005年-2010年上虞市人均可支配收入情况142011532616530183977.70%7.90%7.90%11.30%0%2%4%6%8%10%12%050001000015000200002007年2008年2009年2010年元，%2007年-2010年上虞市人均消费支出情况63.2772.5684.6499.67114.3130.1913.00%14.70%16.80%17.80%14.70%17.50%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0204060801001201402005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元，%2005年-2010年上虞市社会消费品零售额10©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市经济（浙江省县级市比对2009年）2009年浙江省各县级市GDP和人均GDP排名中，上虞都进入前15强行列。上虞本地有很多家庭型的作坊式企业，但由于规模较小，纳税情况不规范，造成GDP统计上有误差，因此，实际上虞人均收入水平和消费能力与统计数据显示的不完全一致。0100200300400500600700慈溪诸暨义乌余姚温岭乐清海宁上虞富阳桐乡626.24527.5519.5500498.73418.6371.77368356.4335.16城市人口（万人）人均GDP(元)人均GDP(美元)玉环356951410193义乌756926710156慈溪103.52604958870余姚82.7604598865嘉善38598248772海盐37568388334富阳62.8567528321平湖51.73558778193海宁66.8556548160桐乡68492887227诸暨108488437162德清43488377161上虞77.6475686934PART1城市综合经济文化背景研究11©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上虞的城市工业基础扎实，第二产业比例始终维持在60%以上，对本地经济拉动作用巨大。而三产这几年的发展迅速，对GDP贡献的比例逐年升高，这些都对提升城市商业消费形成巨大支持。1.3城市经济（三产比例）PART1城市综合经济文化背景研究0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元2005年－2010年上虞市产业增加情况第三产业第二产业第一产业1.65%62.52%35.83%第一产业第二产业第三产业2010年上虞市产业结构比重12©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市综合经济文化背景研究随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市”战略决策的提出，上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心，其区位优势日渐凸现，区域价值日益彰显。城市定位：北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城形成以为先进制造业服务的商务中心开发区组团形成全市行政、商业及居住的综合性主中心城北组团形成市域传统商业居住中心老城区组团13©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市交通规划公共交通对外交通换乘枢纽：上虞火车站、城际铁路车站、汽车东站和汽车西站。市内交通换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城北客运站及开发区客运站不仅是主要的对外交通换乘枢纽，而且也是区间公交联系的主要枢纽，汽车东站和开发区客运站也规划为区间级的公交枢纽。城市路网城市路网基本上形成“四横两纵三环”主骨架。四横分别是杭甬高速、一号路、人民路、上三高速；两纵分别是南北中心大道、329国道；三环分别是内环、三环路、四环路。14©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市文化旅游资源旅游资源曹娥景区—舜耕公园。曹娥景区—曹娥庙。“英台故里”—祝家庄。凤鸣山风景区。白马湖、春晖名人园。东山景区。桃花源景区。卧龙山景区（普净寺）PART1城市综合经济文化背景研究作为越文化的核心区域，上虞的民俗基本趋同于长江以南吴越文化区的民俗，但就区域特色而言，又有其个性色彩。上虞民性素称敦厚，“习勤俭，重耕织；勤诵读，尊师友；廉耻为尚，气节相高”为其最主要的民俗特色。15©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市综合经济文化背景研究桃花源生态旅游区位于上虞长塘镇桃花园村，依景区自然的湖、潭、溪、林、山、滩、崖以及丰富的植被，构建陶渊明笔下的桃花源盛景。景区已经开发沙滩浴场，龙潭休闲，水上俱乐部，陶公路和寒碧潭等旅游景点，为休闲旅游之佳地曹娥庙位于曹娥江西岸曹娥街道小女庙村，被誉为“江南第一庙”庙内石碑系宋蔡卞重书。建筑技艺高超，雕刻精美，富有江南特色，是浙江古代木构建筑体系中民国时期的代表作品。。16©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市综合经济文化背景研究英台故里祝家庄地处上虞市中部丰惠镇西北，是经典爱情故事“梁祝”传说中祝英台的故乡。景区依山傍水，景色旖旎，其中景区内药师寺存有一鼓，有“浙江第一鼓”之称。是集文化、休闲、生态旅游于一体、具文化特色的乡村旅游地。东山景区位于曹娥江中游东岸，是东晋政治家谢安的隐居地，著名寺庙——国庆寺的所在之处，成语“东山再起”即源于此。景区内尚有谢安墓、墓碑及洗屐池、蔷薇洞等遗迹。17©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市综合经济文化背景研究上虞区位优势明显，在上海2小时辐射圈范围内，交通便捷，经济实力强。城市发展主轴在城北，滨海新城的规划极大的完善了上虞的主城区面貌，将成为上虞未来的地标。上虞本地产业基础雄厚，尤其是建筑业已经发展成为整个上虞地区展龙头。上虞本地及周边人文景观和旅游资源丰富，商业消费基础和能级均较高，是绍兴宁波之间旅游必经之地，开发潜力和价值很高。18©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有－至今百货购物中心超市大卖场传统商业街上虞城市商业发展历程大通商城异军突