5.0商业物业市场分析报告

7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪17.1北京总体市场分析7.1.1零售物业的历史供应量截至2004年，北京共有近1000万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。图7.1：北京主要商业区分布图资料来源：天福地产经纪至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为185万平方米，占北京大型商场面积的65%。2004年新增大型商场营业面积45万平方米，是历年来供应量最大的一年。北京百货公司所占比例较高的主要原因与北京零售市场的发展有关。北京第一家大型百货公司是王府井百货大楼，建于1955年，之后有1970年开业的西单商场和1992年开业的赛特购物中心等。这些商场都是典型的百货公司，深受北京市民的欢迎，他们可以在这些百货公司中一次购买到各种商品，包括服装，鞋，电器，食品以及其他日用品。图7.2：北京大型商场历史供应情况（1955-2004）000'平方米27.56592.537116.63288.6601211374501007819019013589018305225661752307676245554210196824500100200300400500600700800900100019551970199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004建筑面积营业面积资料来源：天福地产经纪北京大型百货公司从1990年开始迅速发展，1990年至2002年间平均年新供应量为9.8万平方米的建筑面积，5.5万平方米的营业面积。1998年的供应量比较大，为28.7万平方米的建筑面积，16.5万平方米的营业面积。1998年开业的百货公司有华堂商场十里堡店，新东安市场，庄胜崇光百货和新世界商场一期。7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪22003年共有135,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为82,000平方米，包括君太百货，银座百货，华堂商场丰台店。2004年共有350,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为192,000平方米，包括华宇时尚购物中心，西单文化广场，金源燕莎，贵友商场等等。截至2004年12月，北京城区有约41家大型百货公司（营业面积超过1万平方米以上，只租赁的商场），共提供约185万平方米的建筑面积，营业面积104.2万平方米。百货公司平均建筑面积为4.5万平方米。图7.3：北京大型购物中心分布图金源购物中心资料来源：天福地产经纪北京购物中心的概念起源于80年代末，北京第一个购物中心是王府饭店地下商城，其次是1990年开业的国贸商城一期。百货公司和购物中心最主要的区别是内部布局，消费者付款方式，租客付租方式以及商场管理方式等。百货公司的商品摆放主要是开放式柜台，消费者付款方式为中央收款。但是在购物中心中，商业面积被分割成独立单位，消费者在各个店铺中分别付款。随着90年代中期一些购物中心的相继开业，北京消费者开始认识和接受购物中心这种商业模式。1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量最大的年份。目前，统计范围内的北京购物中心共有7家，包括：国贸商城，中粮广场，恒基中心，东方广场，新东安市场，丰联广场和金源时代购物中心，提供约98万平方米的建筑面积，52万平方米的营业面积。图7.4：北京购物中心历史供应情况（1990-2004）000'平方米3060321633010000580153616801550003230100200300400500600700199019961997199819992001200220032004建筑面积营业面积资料来源：天福地产经纪7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪37.1.2主要商业区域北京商业面积主要集中在以下地区：o王府井地区o西单地区o朝阳门外、建国门地区o宣武门-前门-崇文门地区同时，北京市还存在着公主坟、中关村、北三环、亚运村、燕莎等外围商业中心，这些商业中心都具有部分辐射全市的商业能力。(1)王府井地区王府井地区是北京传统的购物区。该区以前面向大众消费者，出售中低档商品。在90年代初期，北京市政府开始为王府井商业街推行一连串的美化改造工程，包括安装街灯，铺平地面，整顿小商贩，绿化工程等。王府井于2001年9月宣布改造工程完成，并举行开街仪式。现在王府井已经成为一条具有优良购物环境的商业步行街。该区以王府井大街与东长安街交汇处的南端起，北至灯市口。改造后的王府井主要顾客多以国内外游客以及消费能力较高的北京居民为主，商场定位多为中高档。根据“北京第十个五年计划”，王府井地区商业营业面积将控制在45万平方米左右。王府井地区主要的商场有：o王府井百货大楼o世都百货o工艺美术大楼o新东安市场o东方广场表7.1：王府井地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率王府井百货大楼195527,50018,00065%世都百货商城199620,00012,00060%工艺美术服务大楼199814,2007,20051%新东安市场（百货公司）199840,00020,00050%新东安市场（购物中心）199880,00040,00050%东方广场2001100,00050,00050%资料来源：天福地产经纪(2)西单地区与王府井地区相似，西单也是北京传统的购物区。该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。根据西城区政府公布的数据，目前西单地区零售面积为23.6万平方米。而根据“北京第十个五年计划”，西单商业街的营业面积将控制在40万平方米左右，即在2001-2005年的五年间，西单的零售面积供应将不多于16万平方米。西单地区主要商场有：o西单百货商场o西单购物中心o西单赛特购物中心o中友百货o首都时尚时代百货（原首都时代广场）7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4表7.2：西单地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率西单商场197065,00030,00046%西单购物中心199137,00025,00068%西单赛特商城199620,00012,00060%中友百货199970,00040,00057%首都时尚时代百货200240,00020,00050%资料来源：天福地产经纪(3)朝阳门外地区/建国门地区这个商业地区位于朝阳区的中央商务区，主要由建国门内大街、建国门外大街及朝阳门外大街组成。区内有多幢大型综合项目，提供写字楼、酒店和住宅物业。此地区的商场多是综合项目中的裙房商业。本商圈的客流主要以使馆区工作者，商务人员，白领以及驻京外国人士为主，消费以中高档为主。根据“北京第十个五年计划”规划，此商圈将进一步提高其商务中心的功能，发展成为高档的商业购物区。主要商场包括：o国贸商城o赛特购物中心o中粮广场o恒基中心o丰联广场o贵友百货o蓝岛大厦表7.3：朝阳门外地区/建国门地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率贵友大厦199017,0009,50056%国贸商城1990/199960,00030,00050%赛特购物中心199218,60013,00070%蓝岛大厦199332,00017,00053%中粮广场199660,00036,00060%蓝岛大厦西区199621,00016,00076%丰联广场199732,00016,00050%恒基中心199883,00040,00048%资料来源：天福地产经纪(4)崇文门-宣武门-前门地区前门地区是北京另一个传统的商业区，包括许多百年老店，有同仁堂药店，瑞蚨祥绸布店，张一元茶馆，内联升鞋店等。但该区旧城老化现象日益严重，购物环境并不理想，不再吸引北京当地居民。此区商店主要由临街店铺组成，客源以中低阶层的北京市民及中外游客为主。根据政府初步规划，将把大栅栏街、珠宝市街、廊坊二条组成步行街，并与琉璃厂文化街连成一体，形成一个集旅游、购物及美食于一体的商业购物区，并以古都风貌为特色，加强民族文化特色的展现。预计前门商圈还需要很长的一段时间才能达到王府井目前的情况。目前在前门地区没有具规模的购物中心和百货公司。在崇文区和宣武区都有一个大型商场为北京南部居民提供服务：o新世界商场o崇光百货7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5表7.4：宣武门-前门-崇文门地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率庄胜崇光百货1998130,00084,00065%新世界商场一期199874,00040,00054%新世界商场二期200043,00021,00049%资料来源：天福地产经纪(5)公主坟地区实际上，公主坟地区属于长安街的延长线，也是一个传统的商业购物区，主要服务于北京西边的居民。总体来说，此地区商业的客源以北京中等收入的居民为主。主要商场包括：o城乡贸易中心o城乡华懋o翠微大厦表7.5：公主坟地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率城乡贸易中心199236,00020,00056%城乡华懋199720,00012,00060%翠微大厦199750,00030,00060%资料来源：天福地产经纪宣武、丰台、石景山、海淀等区是以上两个地区的主要辐射范围，这一辐射在缺少商业设施的丰台、石景山地区表现尤为明显。7.1.3零售物业未来供应在2005-2006年，预计共有343.5万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，其中2005年的供应量预计可达到150万平方米。根据易铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目(包括在建)总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模达441万平方米，占总在建规模的73%以上。从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80％以上的市场份额。新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如：华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、大钟寺购物广场、郦城等等。有必要指出的是，以上未来商业供给的统计专注于大体量商业设施，包括了大型超市、百货和购物中心等业态，由于住宅项目中预期将有大量零散商业设施形成新增供给，因此以上统计数据相对偏小。但预期未来大型商业设施对北京市商业格局的决定性影响仍将持续。7.0区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪67.1.4入住率情况由于比较灵活的商品组合，风险最低化的流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。城区大型百货公司和购物中心的平均入住率为85-90%。位置和管理比较好的购物中心的入住率比较高，例如国贸商场和东方广场，甚至出现客户排队等待签约进入的现象。目前西单地区大型百货的空置率基本维持在5%～8%的水平上，而公主坟地区百货公司的空置率水平则在5%左右。7.1.5租金/售价分析(1)百货公司百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%,化妆品30％左右。所以百货公司的租金收入主要依靠零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运情况。北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租