万达_沈阳铁西房地产项目市场推广执行计划报告_123页

市场推广执行计划回顾2008年市场环境及区域竞品综合解析至进入2007年下半年来，全国房地产走势一路下滑，以北京、广州、上海三大首席都市为先销售业绩一跌再跌，无论是全国知名的品牌型开发商，还是本土实力雄厚的地产开发商都相继受到严重的市场打击，宏观调控政策强力挤压，消费者持币待购现象日趋增长，导致各开发项目销售量直线下滑，许多开发商都相继面临资金回笼减缓，甚至大幅度下降，随时都会面临营运资金链条断裂的崩盘危机，全国市场大局形势已近破落。在2007年下半年，沈阳市场受全国大局势影响并未显现，反而一路上扬，2007年反而成为了2000年后整体销售业绩最佳的年头。2008年初，全国大局形势滑落加剧，市场拐点大局已定。市场08年初沈阳楼市滑落现象急速显现，港中旅的开局不利，至今也无法走入销售正轨；恒大绿洲虽然开局猛烈，在最短的时间内制造了沈阳轰动的知名效应，但也难逃劫数；金地国际花园年初开局，起初形势还算正常，但仅仅在首次开盘当天成交近200组，续后竭力维护，但销售业绩仍旧一路下滑，无奈之下推出打折特价，但收效甚微。首创国际城年初便想开盘已示雄威，但由于客户积累数量较少，将开盘时间一推再推，年度中旬才首度开盘，市场声音微乎其微。中海此类全国知名大牌开发商运作的项目都相继在2008上半年开盘，但均未成势。08年沈阳房地产市场持续走底，形式前所未见。市场2008下半年整个房地产市场价格因素成为主导，优惠政策直接促进销售。保利花园冬季房交会期间成交近30套，实现回款1300万。坤泰新界冬季房交会期间成交近50套，且均为前期滞销户型为主，实现回款近4000万。还有其它楼盘也在此期间纷纷推出力度较大的促销政策，其收效较为明显。市场项目名称现上市量面积区间优惠情况现销售价格平均销售世代·龙城300套43㎡-160㎡一次性9.8折贷款无折扣均价:4200元/㎡0.8套/天挪威森林共600多套39㎡-128㎡一次性9.9折贷款无折扣均价:4600元/㎡1.5套/天巴塞罗那2期约2700套45㎡-136㎡一次性9.9折贷款无折扣均价：5000元/㎡2套/天区域竞品产品及销售状态列表第一城4、5期D、E组团现在共19栋楼40㎡-120㎡小高：均价：5100元/㎡高层：均价：4300元/㎡1.5套/天亚美利加共914户44㎡-117㎡一次性9.8折均价：4500元/㎡2套/天假日蓝湾3组团：1592套E组团：300套40㎡-120㎡一次性9.5折贷款9.9折高层均价“3800元/㎡3套/天枫丹白露1500多套60㎡-248㎡一次性9.8折均价:4600元/㎡0.6套/天竞争区域内高层产品配比和销售均价区域内高层销售均价最高的是巴塞罗那在5000元/㎡。4200460050004300450038004600010002000300040005000600040-120㎡44-117㎡40-120㎡60-248㎡43-160㎡39-128㎡45-136㎡世代·龙城　挪威森林巴塞罗那2期第一城亚美利加假日蓝湾枫丹白露系列1竞争产品面积区间在40——248㎡。主力面积区间80——120㎡区域内产品均价4855元/㎡区域内销售最好的项目是假日蓝湾平均每天销售3套销售较差的项目是枫丹白露平均每天销售0.6套。区域内最高折扣假日蓝湾一次性95折，贷款除假日蓝湾99折外均无折扣。竞争2008年供应产品及销售情况统计分析房源户型房型推出套数销售套数推出面积C1C1-1（43.42㎡）一室一厅一卫34141475C3C3-1(45.86㎡)一室一厅一卫32141467C3-2(77.89㎡)二室二厅一卫32212492C3-3(87.33㎡)二室二厅一卫3272851C3-4(77.88㎡)二室二厅一卫2421870C3-4'(46.99/47.06㎡)一室一厅一卫42188C3-5(102.55㎡)三室二厅一卫47344833C4C4-1(64.05/66.78㎡)二室一厅一卫59153947C4-2(83.18/85.16㎡)二室一厅一卫60405152C4-3(46.51㎡)一室一厅一卫60342798C4-4(99.65㎡)三室二厅一卫62456160C5C5-1(91.36㎡)二室二厅一卫2201942C5-2(83.01㎡)二室二厅一卫2281826C5-3(109.28/110.48㎡)三室二厅一卫44174835C5-4(46.3㎡)一室一厅一卫2116972C5-5(114.85㎡)三室二厅一卫2142410C6C6-1(95.89/99.48㎡)二室一厅一卫2992800C6-2(127.68㎡)三室二厅一卫1521915C6-2'(63.84㎡)一室一厅一卫1164C6-3(103.74㎡)二室一厅一卫31313216C6-4(132.99㎡)三室二厅二卫31304122C6-5(126.56/130.13㎡)三室二厅二卫31153950C组团合计71436161283㎡D2D2-1（130.26㎡）三室二厅二卫2993775D2-2（144.65㎡）四室二厅二卫31214508D组图合计60308283㎡总计774套391套69568㎡面积区间推出套数销售套数去化率40—60㎡1518052.9%60—80㎡1163933.6%80—100㎡22710940.8%100—110㎡1228267.2%110—120㎡21419.0%120—130㎡461736.9%130㎡以上916065.9%总计推出774套销售391套总销售面积69,568㎡户型销售状况统计表销售最好户型户型面积推出套数销售套数销售率C6-3103.74㎡二室一厅一卫3131100%C6-4132.99㎡三室两厅二卫313096.7%户型面积推出套数销售套数销售率C1-143.42㎡一室一厅一卫341441.1%C3-145.86㎡一室一厅一卫341441.1%C3-277.89㎡二室二厅一卫322165.6%C3-5102.55㎡三室二厅一卫473472.3%C4-164.05/66.78㎡二室二厅一卫604066.6%C4-283.18/85.16㎡二室二厅一卫604066.6%C4-346.51㎡一室二厅一卫591525.4%C4-499.65㎡三室二厅一卫604575.0%C5-3109.28/110.48㎡三室二厅一卫604575.0%C5-446.3㎡一室二厅一卫211676.1%C6-5126.56/130.13㎡三室二厅二卫311548.3%D2-2144.65㎡四室二厅二卫312167.7%销售较好户型（去化率在35%以上）户型面积推出套数销售套数销售率C3-387.33㎡二室二厅一卫32721.8%C3-477.88㎡二室二厅一卫2428.3%C5-283.01㎡二室二厅一卫22836.3%C5-5114.85㎡三室二厅一卫21419.0%C6-195.89/99.48㎡二室一厅一卫29931.0%C6-2127.68㎡三室二厅一卫2528.0%D2-1130.26㎡三室二厅一卫29512.8%销售较好户型（去化率在35%以下）销售最差户型户型面积推出套数销售套数销售率C5-191.36㎡二室一厅一卫2200%户型销售状态分析08年户型销售整理分析2008年成交因素与未成交因素综合解析城市中心地段，铁百、九路、滑翔、工人村四大商区环聚。项目周边配套完备，交通、医疗、学校、银行、公园等近在咫尺，生活便利。万达品牌实力。项目规模大，工程进度快。项目自身配套齐全。原工业大学地块，上风上水。项目全是高层，容积率高，绿化绿低，公摊大。楼间距小，部分产品存在挡光现象。大商业在项目内部，一方面噪音比较大，另一方面流动人口多，存在安全问题。50—80㎡中小户型选择少，面积利用率低。园区不是绝对封闭的，每栋楼都临街。一、二层都是门市，而且门市经营没有规划。价格不够灵活，优惠少。住宅产品成交因素及未成交因素简析放弃购买因素成交因素万达品牌实力。地段好，商圈成熟，周边商业配套众多。面积区间大，选择空间大。户型举架高，格局好。常住人口密集对未来规划怀疑表示怀疑，信心不足，怕招商不够，担心除沈辽路外的内街商铺人流量不够。商铺开间小，进深大，门脸不够。小面积段的少，单层铺少，面积偏大。靠近二期的商铺，要二期入住后人流才能稳定，回报时间长。价格低的铺型剪力墙多。兴华街没有商铺。北朝向和西朝向的风水不好，靠近88中学和二期的尤其不好卖。商铺产品成交因素及未成交因素简析放弃购买因素成交因素2008年推广通路效应总结类别名称频次费用（万元）住宅来访（组）商铺来访（组）纸媒沈阳日报11版92.31724沈阳晚报14版62.41935辽沈晚报6版55.22575华商晨报20版1364522时代商报1版5.2303沈城楼市6版19.2500网络新浪网75天（顶部通栏+矩形广告）18572搜房网15天（顶部通栏）2.59电台103.4电台75天（5秒广告）4.80075天（15秒广告）16.640099.8电台60天（20秒广告）34.6500电视大海热线15天（5秒广告）9.680家园栏目40天（150秒）12短信短信23.6万条0.9520户外广告项目围挡约45天更换1次20659113南八马路约45天更换1次19.5391公交车体约90天更换次17.511008年第四季度媒体通路统计类别名称住宅费用比商铺费用比纸媒沈阳日报0.5323沈阳晚报0.3212.48辽沈晚报0.2111.04华商晨报0.368时代商报0.171.73沈城楼市无效媒体无效媒体网络新浪网0.3610.29搜房网电台103.4电台无效媒体无效媒体99.8电台无效媒体无效媒体电视大海热线2.7无效媒体家园栏目短信短信0.47无效媒体户外广告项目围挡0.030.17南八马路0.519.5公交车体1.59无效媒体08年第四季度媒体通路费用比统计费用(万元)来访量(组)92.317262.419355.2257136452沈阳日报沈阳晚报辽沈晚报华商晨报时代商报沈城楼市5.23019.25020.5957网络电台56.090电视21.68短信0.952项目围档20659南八马路3919.5公交车体17.511住宅产品有效媒体的费用比分析92.3462.4555.2136沈阳日报沈阳晚报辽沈晚报华商晨报时代商报沈城楼市5.219.25020.59网络电台56.090电视21.6短信0.95项目围档20113南八马路19.5公交车体17.552320001费用(万元)来访量(组)商铺产品有效媒体的费用比分析2008年受众购买利益总结■其它万达物业服务贴心万达品牌实力有保障承建商品牌，房屋质量信得过住宅产品受众购买利益■地段好铁西绝对核心地段成熟完备的生活配套■产品特色90万㎡鸿篇巨制复合业态聚合，超强园区配套户型种类丰富充足的车位配比（约2比1）园区内设有大规模知名幼儿园星级酒店配套■人气旺铁西区人口基数大项目规模大项目内部商业业态丰富万达院线聚拢人气■品牌响中国商业地产领袖中国首席城市运营商开发近40座城市综合体商铺产品受众购买利益■地段好政府规划，铁西核心交通便利商圈成熟配套齐全■投资价值高投资回报周期短城市地标、领涨抗跌万达专业商管■产品设计棒：首层6米层高铺型面积区间大，投资选择多样定制2009年度整体市场环境预测上半年沈阳商品住宅上市量增幅同比大幅上升商品住宅上市情况050100150200250面积（万平）257.4421305834282713131104158192220812351094518366716920234520234567891011122023452006年1-5月:销售面积：261.8万平米同比增长：19.8%2007年1-5月:销售面积：251.5万平米同比增长：-3.9%2008年1-5月:销售面积：335.1万平米同比增长：33.2%08年前5个月沈阳商品住宅相较06年前5个月上市面积呈现大幅上升之势，08年前5个月沈阳商品住宅相较06年前5个月沈阳商品住宅销售同比出现负增长。销售困难