XXXX安吉市场调研

安吉县市场调研报告2011-3-1引言-目录–－经济总评篇－区域分析篇－市调分析篇－项目建议篇2010年度安吉县域经济总评2010年安吉县全年地区生产总值（GDP）190.02亿元，比上年增长12.8%，增速比上年加快1.7个百分点。2010年安吉县城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入27597元，比上年增长13.2%。2010年安吉市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大，全年居民消费价格同比上涨4.2%。工业生产快速增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业总产值比上年增长28.6%，增速比上年加快12.3个百分点。投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资82.65亿元，比上年增长19.2%，增速比上年回落2.2个百分点消费平稳较快增长，重点商家销售旺盛。全年社会消费品零售总额70.25亿元，比上年增长18.0%；扣除价格因素，实际增长13.2%。2010年度安吉房地产市场总评2010年是国家宏观调控的一年，虽然调控力度不断加大，但对安吉的整体房地产市场影响较小。调控作用初显，安吉土地成交情况与2009年基本持平。2010年安吉累计成交土地50宗（含乡镇），与2009年相比减少10宗。2010年安吉房地产总销售面积为67.48万平米，累计比上年同期增长23.3%;其中销售住宅面积58.89万平米，销售金额346476万元，分别比上年同期增长47%与115.9%；住宅的空置面积达到6.26万平米，比上年同期增长184.5%。2010年安吉房地长市场均价为5883元/平米，较2009年每平米上涨1878元，涨幅31.92%。递铺镇作为安吉的县城中心依旧领跑安吉县房地产市场，县城商品房均价达到7000元/平米，产品品质方面较2009年有非常大的提升。第一章区域市场分析安吉县地处浙皖边界，处于浙江省的西北部，是长江三角洲经济区的组成部分。当前长三角地区是我国经济最为发达的地区之一，成为国际资本、国际产业转移的重点地区。长三角经济区中心城市上海、杭州等的加快建设，对包括安吉在内的周边地区的辐射作用越来越强。浙江省委、省政府从全面建设小康社会、提前全面实现现代化出发，做出了建设先进制造业基地和主动接轨上海、积极参与长江三角洲合作和交流的重大战略决策。安吉县委积极响应省委号召及时做出了走新兴工业化道路，建设先进制造业基地的决定，在主动融入杭州、湖州打造的“杭宁发展带”中走在了前头，以交通干道为纽带，将安吉的良好的生态资源融入杭州、浙江乃至整个长三角经济圈，实现优势互补和产业双赢。地理区位较为优越，受杭州产业带和南太湖产业带影响较为明显区域发展优势分析近几年，“生态立县—生态经济强县”的发展路子，使得安吉县的生态环境有了更大的改善。以水资源环境为例，1997年以前的水质污染较为严重，局部河段的水质为V类或劣于V类，经过大力治理，2007年全县河流总评价河长256.5KM，其中Ⅱ类水河段长175.5KM，占总评价河长68.4%；Ⅲ类水河段长77.0KM，占总评价河长30.0%区域发展优势分析生态环境基础良好，保障社会经济的可持续发展安吉县水陆交通便利，在综合交通体系中公路运输占有极其重要的地位，县域内有04省道、11省道、12省道、13省道等多条跨境公路，杭长高速已经启动，申嘉湖高速延伸段已列入市规划，全县所有乡镇都与干线公路连接，公路通村率达到90%以上，已形成纵横交错的公路交通网络。水路运输在货运中扮演着重要的角色。通信程控化，无线寻呼、移动电话、网络都已广泛应用。涉外饭店4家，具备较强的综合接待能力。科技、教育、文化、卫生和体育等各项社会事业随着经济的发展不断进步。区域发展优势分析基础设施条件良好，为县经济发展打下基础区域发展制约因素分析安吉县虽然地处于长三角地区，但因远离了沪宁和沪杭甬铁路形成的“Z”字形产业发展轴，从全省经济产业布局来看，本县不在省内的两大经济发展最快的杭州湾两岸和温台沿海两大城镇群上。再加上安吉地处山区，偏于浙江西北一隅，不靠江不靠海，没有大的港口资源，没有大的现状交通主要干线，民营经济发展相对较弱，外商投资力度较小，社会经济发展相对滞后。本县的主导型产业为椅业和竹木加工业，这两大产业占全县制造业产值的32.11%，但是这两项产业是传统产业，面临着产业升级和改造的问题。县域经济发展相对滞后，主导型产业地位不突出安吉县拥有良好的生态环境，青山绿水，空气清新，工业发展方向应该是没有污染的绿色工业、生态工业。但是在没有开展土地市场治理整顿之前，安吉县共有大小工业园区、工业小区13个，且大都分布于各乡镇，各园区多以发展制造业为主，且受当前招商体制的影响，其企业发展水平都相对较低，这样不仅造成土地资源的浪费，而且会带来严重的生态环境污染问题。规划期间，随着安吉县全面建设小康社会目标的实现，第二产业尤其是工业在国民经济中仍然会占有重要的地位，在这一发展过程中如何有效协调生态环境保护和经济增长之间的关系，是土地利用过程中一个不容忽视的问题。区域发展制约因素分析工业经济发展与生态环境保护关系不协调趋势一、高层、小高层产品渐成为消费热点高层住宅的主要代表楼盘有万邦房产的沁河湾、诚泰房产的御景园，由于开发商具较强实力和房地产开发运作经验，推动了高层住宅的发展和市场对高层住宅楼盘的看好，尤其是沁河湾项目在规划中融入了架空层的设计以及生态社区与智能化社区的营造，在较大程度上提升高层产品的档次，因此获得市场较好的认同感。趋势二、开发规模由中小型向大型楼盘发展大型楼盘的开发因为各类配套项目的分摊成本远远低于小楼盘开发，因此受到有实力开发商的青睐，而大型楼盘由于配套的完善性，社区生活质量也将远远超过小楼盘的生活质量。较大型楼盘主要有景都翡翠湾和罗马风情城，他们的规划建筑面积均在25万平方米以上。趋势三、居住环境由辅助型向主题型转化，楼盘品质明显提升传统的开发理念大都将小区环境作为建筑物的附属品来营造，他们与建筑物的本身形象是脱节的，缺乏相容性的，仅仅是为了完成绿化率指标来建设的。而新一代的房产开发理念则将环境营造作为小区建设的主题，建筑物与环境是融为一体的，从建筑物的立面造型、色彩规划、楼道装饰到小区布景中每一景点、每一小品的设计制作，都寻求着一种赏心悦目的“景”的概念，建筑物既是社区业主的居所，同时又是小区环境的一个组成部分；而对细部设计，开发商将更注重精致性和人性化。区域房地产市场发展趋势区域房地产市场发展趋势趋势四、项目策划推广更加专业化随着外地实力开发商的不断介入安吉楼市，竞争将更趋激烈，为了在市场竞争中立于不败之地，会有更多的开发商加倍重视项目的专业化市场运作。委托专业策划公司代理推广楼盘既是其中的一种,由于专业策划公司对楼盘市场运作的熟练度和技巧型均高于一般开发商的水平，不仅能有效地提升开发商的品牌形象，也将为开发商创造出更理想的经济效益。趋势五、消费群体逐渐外扩安吉目前楼市的主流消费群体已经从以前的单一递铺居民转向周边乡镇和外地投资者。根据调研发现，住宅购房户递铺镇居民占64％，周边乡镇占20％，外地客户占16％周边乡镇和外地客户呈明显上升趋势。值得注意的是，外地客户中有66％的客户来自杭州，这一客户群对安吉的生态居住环境有较大的偏好，同时又都认为安吉还是一块房地产处女地，具有很大的投资潜力。趋势六、价格竞争向品牌竞争发展开发初期，大部分开发商主要以微利赢取市场、回笼资金、推动市场消费的初期整合过程，从而开始寻求新的利润目标。而随着市场消费心态的逐渐成熟，人们也将不会再以价格来决定他们的购买选择，他们会更注重楼盘的整体居住质量，更注重开发商的品牌形象。因此，开发商从自身利益和从市场长远利益出发，会进一步强化品牌运作，全面提升居住质量，从价格竞争转向品牌竞争；不断强化品牌包装将成为下一轮安吉楼市竞争的焦点。趋势七、楼市价格由平稳增长期向高速上扬期发展安吉楼市价格从2009年的4000元/平方米左右逐渐抬升到现在的7500元/平米左右，部分高层价格突破10000元/平方米，在安吉属于比较高端的，物业去化也从期房无人问津到现在的现房买不到，这一现象说明当地供不应求的现状，楼市高潮开始显现。区域房地产市场发展趋势第二章房地产市调总结县城市调项目统计开发项目宗地位置开发规模户型区间单价（元/m2）销售情况水岸人家昌硕东路占地面积：59736.8㎡建筑面积：68100㎡容积率：1.14主力户型：90-260㎡住宅：排屋，多层总套数：/均价8000元/㎡在售林语香溪天荒坪北路占地面积：70000㎡建筑面积：35000㎡容积率：0.5住宅：联排，独栋别墅主力户型：220-350㎡总户数：122均价7500元/㎡在售，2010年交付翡翠湾天荒坪北路占地面积：25.8万平方米建筑面积：33.6万平方米容积率：1.3主力户型：187-252㎡，110-135㎡住宅：多层，高层，别墅，排屋总套数：2404均价8500元/㎡在售，凤栖花园凤凰南路占地面积：16.5万平方米建筑面积：14万平方米容积率：0.85主力户型：/住宅：别墅，排屋总套数：518均价7000元/㎡在售亿城嘉园云鸿东路占地面积：37919㎡建筑面积：45503㎡容积率：1.2主力户型：90-141㎡住宅：多层总套数：362均价6800元/㎡在售钱塘·檀香园人民路占地面积：2.8万平方米建筑面积：3万平方米容积率：1.07主力户型：169-313㎡住宅：美式别墅总套数：158均价7600元/㎡在售茗仕雅墅胜利西路占地面积：43395㎡建筑面积：32980㎡容积率：0.76主力户型：345.84㎡住宅：别墅总套数：104均价8000元/㎡在售，09年5月底交房万邦·沁河湾项目位置安吉县灵芝东路与天目路交口物业类型住宅建筑形态高层、小高层建筑风格新古典主义总建筑面积229000㎡规划亮点项目沿递铺港而建，高层与小高层建筑高低错落排开，底层5.4米架空层设计，引入递铺港水资源打造社区环境，人车完全分流。户型3房2厅2卫/2房2厅1卫/1房1厅1卫面积区间65-140㎡社区配套会所、中心景观区、7层办公楼销售均价8800元/㎡优惠政策客群组成公务员、私营业主、二次置业、县城中高端收入阶层项目点评项目位于安吉县城中心地带，周边配套齐全，产品规划设计十分合理，且领先市场，包装高端，高调打造城市景观豪宅。典型项目分析—高层豪宅项目位置安吉县灵峰景区物业类型独栋别墅、双拼、联排别墅（一期）建筑形态高层、独栋别墅、双拼、联排建筑风格新亚洲自然生态总建筑面积123000㎡规划亮点项目横跨浒溪河畔两岸，新中式建筑风格结合中国特色园林景观相互呼应，建筑单体呈半围合的结构布局，栋与栋之间用架构做短距离连接，形式上是联排，实则为独栋。户型4房2厅2卫/5房3厅3卫/6房3厅3卫面积区间299-456㎡社区配套会所、中心景观区、小型商业销售均价8500元/㎡优惠政策无客群组成公务员、私营业主、县城高端收入阶层、部分以杭州为主的外地投资客户项目点评项目位于安吉县环灵峰景区，自然环境优美，规划亮点突出，风格明显，是目前安吉景区别墅的高端楼盘代表之一。璞墅典型项目分析—景区楼盘项目位置安吉递铺迎宾大道629号物业类型普通住宅建筑形态高层建筑风格现代风格总建筑面积90000㎡规划亮点项目为高层社区，规划亮点较少户型3房2厅2卫/2房2厅1卫/1房1厅1卫面积区间70-140㎡社区配套会所、综合商业销售均价8500元/㎡优惠政策无客群组成公务员、私营业主、县城中高端收入阶层项目点评项目规划为纯高层社区，是安吉目前为数不多的纯高层楼盘的代表，整体定位中高端水平。竹海·御景城典型项目分析—纯高层楼盘项目位置安吉递铺芜园西路167号物业类型排屋、花园洋房、普通住宅、别墅建筑形态多层、小高层、排屋、别墅建筑风格欧式总建筑面积360000㎡规划亮点项目由2个地块组成，规划了花园洋房、高层、排屋、别墅等物业，依次排序，用高层围合多层，形成一个布局合理，绿水围绕的社区。户型3房2厅2卫/2房2厅1卫/4房2厅2卫/5房2厅3卫面积区间70-250㎡社区配