XXXX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位5

精品化石盆景假山创意家饰景观禅----“六道轮回园”景观禅-----“旋转回道”景观禅系列之“万字园”销售目标客户1、投资集团、机构2、文化及商业投资者3、自营购买者招商目标客户1、昆明及省内各县市奇石、工艺品市场的商家2、全国各专业市场的奇石工艺品运营商、厂商3、家设店形式的玩家消费目标客户主要目标：外地旅游客群次要目标：省内奇石文化爱好者间接目标：家庭装饰需求者网络需要者1.以“旅游+地产”的开发模式2.前期投入大，回收期短，对地产价格平台有提升也有很高的作用。3.商铺产权销售、统一管理、统一招商、统一宣传。•以奇石文化为主线，经营业态联动，会展会议研讨为特色，将项目产品丰富化目标客群分析：运作模式分析：主题定位（方案三）……嘉年华游乐园（连云港）华侨城欢乐谷（深圳）案例借鉴分析功能模块定位目标客群与模式分析嘉年华最早起源于古埃及，后来演化成古罗马农神节的庆祝活动，近代风靡欧美各国。传统的狂欢节虽源于一脉，但各个国家不同的风土人情，赋予了不同的特色，如德国慕尼黑狂欢竹、英国诺丁山狂欢节、巴西狂欢节、威尼斯嘉年华等，均成为当地各具文化特色的传统活动。也是历届奥运会文化活动的重要组成部分，环球嘉年华所到之处不仅为主办城市增添欢乐，也为主办城市迎取丰厚的经济效益和社会效益。嘉年华是从英文“carnival”音译而来，本意为狂欢节，是西方很多国家的重要节日，环球嘉年华正是秉承这一狂欢的精神，给人们带来了无尽的快乐。环球嘉年华的巨大商业优势•“环球嘉年华”作为世界游乐行业的三大娱乐品牌之一在其强势的品牌号召力下，能够聚集大量的高端时尚人群，而这些人群同样也是一个城市发展、商业项目市场运作所针对人群。•环球嘉年华是一种适合于公众参与的真正民间文化活动，吸引的游客全部都是社会上最强势的消费群体。而且由于其独特的运营方式及相应的激励政策，可以在短时间内迅速聚集人气，从而达到城市知名度提升、商业推广、活动地区项目增值的目的。•环球嘉年华能够在短时间内迅速聚集百万人气，让活动城市及商业项目的美誉度得到极大幅度提升！•2004北京“环球嘉年华”举办52天，共吸引游客100多万人次，总收入1.6亿元人民币•2003上海“环球嘉年华”举办78天，共吸引游客220万人次，总收入达到2.4亿元，为举办地浦东新区的投资吸引、氛围、人流、物流、房地产、社会环境等均带来极大收益。连云港环球嘉年华项目09年开业环球嘉年华（连云港）游乐园用地170亩，总投资约3.8亿元。园区内乘骑及游艺项目四十余种，包括大型四环过山车、42米摩天轮、24米跳楼机、激流勇进、双层豪华旋转木马等等，其中，过山车、激流勇进等大型乘骑项目的规格均居位居苏北首位。园区规划为“四区一道”，分别为欧洲古堡区域、卡通区域、嘉年华狂欢区域、海洋区域和景观大道功能：由四大功能板块，形成以嘉年华商业为配套；特定消费商业为贯穿；青年指向型消费为延伸；城市生活百货精品商业为中心的商业格局，同时设定餐饮、休闲娱乐等休闲功能。整体项目功能定位华侨城深圳欢乐谷主题公园分析深圳欢乐谷于1998年10月1日正式营业，在8年期间共分三期建设，共分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内数量最多，设施科技含量最高也是最为先进的主题乐园。•特点二：多元化收益（门票、餐饮、购物）2006年游客量293万人次，2007年游客量323万人次，受金融危机影响2008年游客量318万人次仅次于2007年。2008年经营收入超过4亿元，略低于2007年。重游率达到41%。乐园分布各色餐厅和场所，如：面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及各色纪念品商店。门票收入、餐饮收入和购物收入分别占总收入的53%、12%和35%。特点一：不断扩大规模、追加投资欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，每隔三年推出一组新的投资在5千万元以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐项目（投资在1千万---5千万之间），每年一组新的小型娱乐项目。案例借鉴分析以旅游型城市为背景，依托现有丰富的旅游客群初期投资高、占地面积大、设备众多、目标吸引力强盈利多元化，除门票收益以外，引进特色休闲餐饮场所、特色商品购物场所引导消费、刺激消费；设备不断更新，增强新鲜感，引导重游率消费；当地城市及周边城市有较强的经济基础作为支撑点，周边交通便捷，出入方便。“旅游+地产”的开发模式，在项目前期房地产收益与旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益。在后一阶段发展资金的现金流稳定，区域克服陌生，价格平台明显提升，地产开发实现高利润回报梦幻嘉年华游乐园移动式服务区游乐区旅游商品零售区表演互动区美食区全新的刺激，无限的体验，他是集合嘉年华的游乐、文化娱乐和美食购物于一体的大型游乐主题公园。梦幻嘉年华游乐园游乐区旅游商品零售区美食美食区移动式服务区游乐互动区主要目标客户：石林外来旅游客群及周边城市的高端时尚人群，年龄在25-38岁之间次要目标客户：情侣，年龄在18-25岁之间间接目标客户：家庭成员，年龄在10-18岁之间感染目标客户：年龄在8-10岁之间的儿童主要以经营为主，部分区域出租或联营形式占地面积大、一次性投入高，回收期慢，后期盈利高辐射范围广、主题吸引力强、二次消费频率高以旅游带动并提升房地产价值空间运作模式分析目标客群分析主题定位选择……主题定位方案筛选下一阶段工作方向以上我们经行了三个可能出现的案例进行研究，借鉴了他们的成功因素。那么我们接下来将商业的三个主题定位经行对比分析商业定位方案选择商业主题运作模式市场风险运作难易度资本运作方案三梦幻嘉年华主题乐园•主要以经营为主，部分区域出租或联营形式•占地面积大、一次性投入高，回收期慢，后期盈利高•辐射范围一般、主题吸引力高、业态互动性强、二次消费频率高•以旅游带动并提升房地产价值空间方案二奇石旅游度假区•主要以旅游地产开发为主，商铺销售或租赁形式•一次性投入高，回收期快•辐射范围有限、主题吸引力一般、二次消费频率一般•以旅游带动并提升房地产价值空间方案一青少年教育体验基地•统一管理、分散经营，部分商铺出售、租赁或联营形式•一次性投入高，回收慢，后期盈利高•辐射范围一般，主题吸引力高，业态互动性强，二次消费频率高•以旅游带动并提升房地产价值空间项目投资概算……项目经济指标分析项目投资估算一二期技术经济指标表类别面积单位净用地面积60627.87㎡总建筑面积216549.4㎡其中地上建面175083.4㎡其中住宅建面130238.3㎡独立商业建面34138.34㎡裙楼底商7142.74㎡幼儿园建面3564㎡地下建面41466㎡建筑基地面积15713.54㎡容积率2.89建筑密度25.92%绿地率45.06%项目经济指标分析本项目村民还建住宅面积达6万㎡，则对外可售面积为70238㎡。项目投资估算—静态（商业部分按照产权返租模式）下一步的工作方向是哪些？………………云南林创房地产营销策划公司