XXXX年郑州南龙湖别墅市场调查

2015年底龙湖低密产品市场调查全局观别墅结合别墅产品、区位条件、价格因素等影响目前龙湖别墅市场，塞尚认为，总体可以划分为三个梯队一级梯队：林溪湾二级梯队：华启·唐宁一号富田·兴龙湾正商红河谷三级梯队：国瑞城水榭华城绿都·温莎城邦正商红河谷富田·兴龙湾华启·唐宁1號国瑞城恒基·水榭华城绿都·温莎城堡林溪湾林溪湾林溪5年一墅归心楼盘位置郑州龙湖镇湖滨路与祥安路交汇处物业类型独栋、双拼、联排别墅、5层叠院、退台洋房规划户数1000户绿化率35%容积率0.69二期开盘时间2014年4月底入住时间预计2015年4月产权70年大产权房物业公司第一太平戴维斯建筑面积约30万平方米户型面积230-350㎡法式源墅开发商郑州新兴置业有限公司投资运营康桥地产规划设计法国GPT景观规划道合景观价格别墅均价18000元/㎡面积区间为180-550㎡道路交通BRT直达，地铁2号线途经门前，紫荆山南向贯通、新郑快速通道即将开通；20分钟到达新郑国际机场。市区看房班车发车点：嵩山路陇海路交汇处溪山御府售楼部广场前；每天10：00、15：00发车。林溪湾基础情况1、项目基础：占地面积432950㎡，总建筑面积299001㎡。2、建筑风格：一期西班牙、二期法式。3、产品类型：240-280㎡联排（赠送70-180㎡）;320-350㎡双拼（赠送花园为130-210㎡）;178-200㎡叠拼（100-200㎡）;类独栋500㎡以上。4、推售节奏：项目共分为三期开发，开发产品档次为中高低。先开中部中档产品，再开南部景观资源最好的产品，最后为北部小高层产品。5、推售产品：首期产品为双拼、联排及退台洋房；二期推出叠加、联排、类独栋产品，三期规划有小高层产品。林溪湾项目综述林溪湾项目配套项目位于龙湖镇轩辕路与学府路交汇处，小区周边生活氛围较为浓厚，基本上可以满足日常所需，教育资源、生态资源均比较优质，现在项目西侧增加荣立鸿鹄嘉苑、三和里等几个开发商实力较小的新盘，推广上也是从生态环境入手。整体来说，区位和地段已经成熟，客户相对认可。楼栋位置关系分析项目一期已售罄，二期共规划七个区，目前已推出一区原湾类独组团、二区悦林叠拼组团产品、三区溪曼联排组团、五区溪湖联排组团、六区原岛双拼组团、七区溪岸联排组团共六个区域的产品，现主推一区、二区、六区、七区的组团产品。一区原湾类独组团产品，享有项目中央景观资源，位置较好；二区悦林叠拼组团距离湖滨路和泰山路较近，出行方便，但会受道路噪音影响，六区原岛双拼组团和七区的溪岸联排组团景观可享有十七里河景观资源。林溪湾推售情况林溪湾首批房源于2011年5月5日开盘，90-450㎡双拼联排，70-260㎡叠院退台洋房。别墅10000元/㎡起，洋房均价7000元/㎡，目前已售罄。林溪湾二期230-500㎡法式纯别墅于2012年11月开盘；90-120㎡洋房，价位6000-13000元/㎡；联排，双拼，独栋别墅，240-300㎡，均价18000元/㎡，二期分期交房，最早2015年5月交房，最晚2016年10月交房。林溪湾高层溪棠预计明年开始推售，高层售楼中心与别墅区分开销售，目前溪棠营销中心处于内部装修阶段，与别墅营销中心临近，位于北边。林溪湾样板间基本情况现林溪湾共有5个样板间，一期2个，二期3个。一期样板间为240㎡联排和350㎡双拼，其中350㎡的双拼样板间已售出，售价为1100万；二期样板间为四联排中240㎡的中间户和280㎡的边户，停车场为大通铺设计，其中，花园赠送面积在80—100㎡左右，每个房间基本能保证均带有露台，根据服务人员提供，均价在18000—20000左右，毛坯售价在500万左右；类独栋样板间面积为350㎡，赠送面积约150㎡，现样板间也已售出，售价为1700万左右。林溪湾样板间细节感受1、感性装修：样板间整体装修风格偏于年轻化和小资，适合40岁左右的年龄层；2、风格一致：5个样板间整体风格相似，并没有进行区别设计，整体上无太大差别；3、中西合璧：试图打造一种中西结合的家庭环境，像厨房会设置西式桌台等细节点；4、细节加分：营造居住的感觉，厨房摆放蔬菜、水果，露台摆放果汁，有生活氛围；5、服务体贴：置业顾问整体素质较高，对项目很了解，对林溪湾的别墅地位很有自信，认为项目不只是区域内，同时也是郑州市比较好的别墅项目。总结归纳：1、样板间在装修材料选择上不够用心，材质不算好，但装修细节的用心和置业顾问的讲解使得样板间的缺陷能有效避开。2、去往样板间的看房路线上，将林溪湾的优势全部展示。3、在无人带领的情况下，走小路绕园一圈，密度很高，景观不如其入口处那样细致，存在一些问题；4、购买林溪湾的客户在第一次被林溪湾的服务和景观所震撼，藉以提高心理价，后期对价格无抗性。价格及优惠：项目目前有按揭总房款2个点优惠，全款总房款高达7个点优惠。林溪湾物料搜集林溪湾推广情况2012.05面世，人生当有别，一墅见高下2012.07,有熊系列，说地脉，帝脉·纯墅2012.09中、正、仁、和，每周一篇，维持曝光度2013年08，奢贵系列三篇报广，均体验“奢贵”。2014.03推出人物篇，打名流社会2014年05，家族篇打家族与家庭生活从“人生当有别，一墅见高下”到“林溪5年，一墅归心”别墅推广稳定，调性十足，最近回到“归心”，主打感情牌，同时，高端暖场活动配合，在龙湖打响别墅第一盘气势。林溪湾线下推广线下林溪湾在其项目建设有据说10000㎡的大型会客厅，在周末用于一些高端活动，或者高端业主见面会，我们去时，康桥·九溪郡在林溪湾做了一次大型的客户宴请，便是在林溪湾会客厅进行。新媒体方面林溪湾微博基本已停更，微信则是一周三篇的推广节奏，主要是配合线上推广主题与周末活动的宣传，维持一定的曝光度，现在主要推送的内容便是林溪5年相关内容。林溪湾高层动作林溪湾高层组团命名为：溪棠，现道旗上的推广语为：溪之上，万境归棠。现在，溪棠的营销中心正在建设中，外部围挡已建好，预计明年正式推出。这是很聪明的做法：通过马路与重新建设售楼中心的方式，试图巧妙的将其高层与别墅、洋房产品区别开来，而在康桥其他项目的置业顾问口中，“溪棠”是作为康桥集团的新项目，所以在市场口碑和主观判断下，林溪湾的高层不被算作是林溪湾的产品，但客观上，高层的面世，势必会影响其别墅产品的质量。塞尚初步点评售楼中心分区接待，置业顾问素质良好，客户维系能力较强，园区进门处景观细致，样板间装修前卫……林溪湾已经拥有一大批“感性”的簇拥者，老带新客户占大多数。在郑州别墅市场普遍看冷的情况下，销售依旧稳定。总结而来：林溪湾在别墅市场上属中规中矩，但客户把握准确。但林溪湾有两个缺陷：溢价高+高层面世。林溪湾的别墅价格在区域内基本已属最高，对于簇拥者来说，瑕不掩瑜，自然是宁愿多花点钱也可，但在选择龙湖区域的别墅客群里来说，价格依旧是他们最在乎的因素之一，更不乏理性者，一眼便可看出林溪湾的高密度和一般的景观规划，所以，很多时候，客户第一次参观会被林溪湾“唬”住，但后期是否认同，是个问题。整体分析林溪湾整体上，与其他别墅对手相比，有3大优越性。产品前卫性产品是竞争力的基础。双拼改类独栋，联排改造成双拼，样板间做中空女主人会客厅，把产品通过花园分割、外观变化等提升了一个等级，对客户来说，心理的自豪感倍增。推广节奏有礼有节合作伙伴是助力。从正式面世，广告推广节奏保持同样的调性从未改变，来源于其稳定的合作伙伴。广告公司从未更换，广告公司对项目的了解度和把控力很强，微信、户外配合报广与推广主题，可以做到各个方面互相渗透。客户维系度高也许，很多客户在购买林溪湾处于感性，而通过细节处的不断完善、物业人员提供的尊崇感，从感性认知到理性接受转变，同时，林溪湾懂得把自己最好的一面展现给客户。最美的回忆永远留在客户心里。相对的，林溪湾也有其本质的不足之处。理性客户难杀90%的客户依旧为首置别墅者。这也是林溪湾在龙湖板块依旧竞争对手较多的原因。对于超高端客户、理性客户而言，林溪湾对于别墅产品的细节把握度不够，建筑用材、人工河景、采光、楼间距、建筑密度等都存在硬伤，同时，随着高层的推出，所谓的“纯墅”也不再纯粹。无商业配套如果在市区，商业配套不应该出现在别墅区内，但，龙湖是个例外。周边生活氛围，大型高端商业配套缺失，对于首置客户来说，不能提供一个成熟的生活氛围，便会成为其购房的一大心理障碍。华启·唐宁1號英伦梦·世家风楼盘位置郑新快速路与龙泊南路交叉口向西500米路南建筑类别别墅、多层、高层户数总户数2230户占地面积11万平方米建筑面积33万平方米容积率2.49绿化率35.50%开盘时间2014年10月11号10号楼已开盘交房时间预计2015年12月30号7#8#楼交房开发商新郑市超达置业有限公司投资商中能华启投资集团有限公司房价高层均价5700元/平方米别墅均价13000元-14000元/平米物业公司河南超达物业管理有限公司道路交通公交：551路、552路、553路、567路、19路和K81路到后湖村站下地铁2号线、驾车：G107、G3001等通路脉络唐宁1號基础信息项目整体综述1、项目基础：郑新快速路与龙泊南路交叉口向西500米路南，总占地面积165亩，总建筑面积33万平方米。2、建筑风格：由37栋多层低密度住宅和12栋Artdeco高层建筑组成。。3、产品类型：33层artdeco建筑风格的高层组成，37栋三联排、四联排。4、推售节奏：项目入市期以高端低密型社区形象入市，联排别墅为主，现由于销售压力，转为靠高层来推销量，预计明年依旧高层为主，别墅推广稍显混乱。楼栋位置关系分析唐宁1號与区域内其他别墅项目起来，产品比较单一，与富田·兴龙湾的产品形态更为相似，主要为高层和别墅；其中，高层位于东侧，别墅则是挨着右边的十七里河，别墅为3联排和4联排，现在推出位于东北边的1—12号的4联排，共48套，现已售出20多套，今年内在推广上将不再主打别墅，主要靠高层走量。唐宁1號推售情况唐宁1號别墅于2013年9月15日开始认筹，3万抵15万，高层推出房源为3#、4#、5#、6#88平-126平两房、三房，两梯四户，12月开盘。4月26号，4号楼、5号楼开盘，均价5800元/平米，房源面积为89-137平米两房、三房。两梯四户，预计2015年年底交房，按揭优惠2%。8月26日起，高层推出低首付计划，4.5万起88—137㎡高层销售中；11月11日，推出最高919元/㎡的特价房。营销中心情况营销中心装修风格一般，物业人员、置业顾问服务态度一般，现场并无过多的置业顾问招待；由于双十一高层的促销活动，现场摆放有高层的销控板，整体现场稍显冷清；据认识的内部人员介绍，由于集团的销售压力，现在重点主要在高层上，通过促销的手段进行销售，别墅平销，销售情况一般，别墅VIP客户洽谈区位于2楼。样板间基本感受项目共建有两个样板间，一个中间户，一个边户。项目别墅加上地下室共4层，风格为英伦风，样板间外立面全石材粘贴，边户装修以白色为主，简欧风格，全大理石地板，欧式小细节装修，整体非常大气，花园中建有游泳池模型，但是别墅看场人员并不够专业，询问很多事情，并不是非常了解，私家停车位，地下室停车位收费，其余全赠送，基本可以做到每个卧室均有露台。重点：内部装修和摆设非常欧美，并且时尚。中间户的装修则偏向于厚重感，以深色实木色为主，客厅都做了壁炉的设计，但一楼没有卧室，三层加起来一共3个卧室，卧室面积比较均衡，基本上三层只有一个主卧套房，私密性较好。高层样板间高层样板间装有两个，一个是89㎡的两房和130㎡左右的三房；总体装修风格与别墅相似，所以整体来说，户型相对来说比较舒服，但是客厅面积不是很大，主卧设计飘窗，整体体验感很好。唐宁1號物料搜集唐宁1號线上推广基正集团原为大浪淘沙的运营商，后正式进军地产行业。唐宁1號入市初期，定位比较高，主打家族与血统，英国建筑风格搭载英国贵族血统，想要建立高端别墅项目之位。2013.09英伦范，别墅主打英伦建筑风2013.10体验中心建成，别墅以实景为主，谈及龙湖2013.11高层推出，主打匠心与精工2013.12高层认筹，高层效果