X年昌吉市场调研及产品建议报告老婆儿

1『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告2013年昌吉市市场调调研及产品建议报告乌鲁木齐元创动力房产经纪有限公司2『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告目录第一部分宏观政策环境..............................................................................................4一、全国房地产市场运行情况......................................................................4二、房产资讯..................................................................................................6三、新疆政策动态..........................................................................................9第二部分昌吉房地产市场概述................................................................................12一)、昌吉市城市概况..................................................................................12二)、昌吉市城市整体规划及发展方向......................................................12三)、2011年昌吉市房地产上半年市场分析.............................................14四）、昌吉市房地产市场发展特征..............................................................16五）、昌吉市房地产开发趋势......................................................................18第三部分区域市场现状及分析................................................................................21一、区域竞争对手分析................................................................................21二)、昌吉市典型项目分析..........................................................................24第四部分产品初步设计建议......................................................................................31一）、项目地块现状......................................................................................31二）项目条件................................................................................................31三）、产品初步建议......................................................................................32第一部分宏观政策环境一、全国房地产市场运行情况二、房产资讯三、市政动态第二部分昌吉房地产市场概述一、昌吉市城市概况（一）地理位置（二）行政区划及人口二、昌吉市城市整体规划及发展方向（一）城市整体规划发展方向（二）规划整体发展规划思路3『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告（三）城市路网结构建设规划（四）城市居住用地规划重点分布三、2011年昌吉市房地产上半年市场分析（一）1-5月昌吉市房地产投资高速增长.（二）1-5月昌吉市商品房空置面积降幅扩大.（三）1-5月昌吉市90-140平方米商品房销售占五成。（四）1-4月昌吉市房地产业投资总量位居行业第一（五）、昌吉市房地产市场发展特征（六）、昌吉市房地产开发趋势第三部分昌吉市各区域市场现状及分析（一)、昌吉各区楼市分析（二)、昌吉市典型项目分析第四部分产品初步设计建议（一）、项目地块现状（二）项目条件（三）、产品初步建议（四）、项目建筑单体设计建议1、整体布局方式2、标准层户数3、户型面积及比例控制建议4、项目户型尺寸控制建议（五）、建筑风格设计建议（六）、智能化配置建议4『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告第一部分宏观政策环境一、全国房地产市场运行情况1.房地产开发投资保持平稳增长2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷5『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。3.土地购置面积增速加快从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落2011年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿平方米，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿平方米，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。其中，商品房新开工面积3.98亿平方米，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿平方米，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿平方米，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿平方米，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。6『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告5.房屋销售增速较为平稳2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。从各季商品房销售面积上看(季度值)，一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。6.房价环比出现下跌的城市数量增多2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。二、房产资讯央行将建存款保险制度稳定物价成首要任务央行披露了2011年年度会议的内容，确定了今年央行的四项主要任务，稳定物价被放在首位。同时，建立存款保险制度也被纳入央行当前和今后一个时期的主要任务，这意味着存款保险制度在酝酿多年之后7『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告或将破冰。央行年内首次加息2月9日起，上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。经过此次调整以后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。住房公积金存贷款利率上调继2010年12月24日央行调整新的商业银行住房信贷政策后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调0.20至0.25个百分点，2011年2月9日，乌鲁木齐个人住房公积金同全国一样再次同步上调存、贷款利率。调整后的个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%；五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。央行上调金融机构人民币存款准备金率中国人民银行于2011年1月20日、2月24日和3月25日三次调整存款类金融机构人民币存款准备金率，共上调1.5个百分点，自15.5%调整至17%。二套房首付不得低于60%1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，必须进一8『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告步做好房地产市场调控工作。统计局修改房价统计方案国家统计局2月16日公布新的《住宅销售价格统计调查方案》，并将在2月18日公布根据新方案统计的1月份房价数据。国家统计局城市司负责人表示，房价统计新方案在四个方面做出改革和调整：一是调整了房价统计基础数据的来源渠道；二是调整基本分类设置标准；三是首次增加了定基价格指数；四是改进了数据发布方式。国资委：20多家央企将退出房地产2010年有14家中央企业已经退出房地产业务，今年预计将再有20多家中央企业退出。今明两年各建1000万套保障房未来5年，中国将建设3600万保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。发改委发布商品房销售明码标价规定通知为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码9『盛丰·滨湖东岸』项目市场调研及产品建议报告标价对外销售。该《规定