XXXX-XXXX年广州房地产市场形势分析与预测_179页_经纬

第1页共179页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.第2页共179页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.深度博弈与高位震荡2010-2011年广州房地产市场形势分析与预测文/经纬行研究中心目录第一部分楼市概况：深度博弈的2010年......................................4一、政策史上最严........................................................4二、地价史上最高........................................................5三、成交分化最大........................................................6四、楼价涨幅最高........................................................6第二部分宏观背景解析.....................................................8一、经济回稳向好态势明显，通胀下楼市资金面充裕..........................8二、行业迎来政策年，多重调控抑需求.....................................10三、房地产开发投资增速较低，竣工面积逐年递减...........................14第三部分总体市场分析....................................................16一、土地市场：供应减少，楼面地价屡创新高...............................16二、新建商品住宅市场：政策调控抑成交，价格涨幅历年之最.................21三、存量住宅市场：价涨量跌受政策影响较小..............................25四、商业市场：吸纳率持续走低，价格创历史新高...........................28五、写字楼市场：供求两旺，价格创新高...................................29第四部分区域住宅市场分析................................................31一、区域结构：花都番禺引领十区成交，南沙价格升幅最大...................31二、荔湾：周边板块楼盘成交占主导，价格直逼老城区板块...................32三、越秀：新盘新货不多,区域价格不断攀升................................47四、海珠：供应下降需求旺盛，引爆高价导火线.............................55五、天河：CPI高涨带动高端产品热销，价格创新高.........................66六、白云：性价比高楼盘成交占主导，区域价格突破一万二...................77七、黄埔：推货楼盘廖廖，区域价格突破一万三.............................93八、番禺：新增供应创新高，亚运板块崛起.................................95第3页共179页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.总顾问区俊文董事长兼总经理九、花都：供过于求，楼价依然上涨......................................117十、南沙：多个新盘推出成交均价创新高................................128十一、萝岗：年度供货量持续减少，洋房新盘推出即日光....................141十二、增城：大型楼盘占据市场主导，部分楼盘价格突破万元................150第五部分年度排行榜.....................................................159一、楼盘成交TOP20：大盘项目居多，亚运城成焦点........................159二、开发商成交TOP20：品牌开发商占主导，碧桂园城建分列两榜榜首........161三、楼盘广告投放TOP20：郊区楼盘投放力度大，TOP20费用占半.............163四、发展商广告投放TOP20：品牌发展商力度大，雅居乐居首................164第六部分明年预测：高位震荡的2011年....................................165一、调控常态化，效果趋弱化............................................165二、新增货量恢复常态，外围区域为新货供应主体..........................165三、价量高位震荡，月度分化加大........................................166附录2010年度大事记.....................................................168《楼市经纬》主办单位：经纬行研究中心通信地址：广州市中山七路50号西门口广场17-18楼（510145）联系电话：[phone]荣誉主编：区俊光、司徒佩琪、梁兆辉、黄坚英主编：朱欣苑执行主编：许婉婷编委：邹勇、朱健、曾英杰、苏敏杰、杨靖、李博、吴晓群、高婉珊、吴志勇、吴镇源美编：李林第4页共179页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.第一部分楼市概况：深度博弈的2010年2010年，广州楼市就在“国十一条”中拉开了帷幕，全年调控不断，政策力度达到史上最严。而发展商与消费者在上半年观望数月后，随着高通胀和高流动性的经济环境而纷纷入市，发展商在土地市场频创新高，在金九银十加大推货力度，成交量亦在黄金月创下历史新高。下半年多个高端项目的上市，楼价也是达到历史新高，全年楼市呈现出“政策史上最严”、“地价史上最高”、“成交分化最大”、“楼价涨幅最高”的市场态势，可谓是多方深度博弈的一年。一、政策史上最严自1月10日国务院颁布“国十一条”政策开始，就注定了2010年是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年，2010年完全可以称为房地产行业的“政策年”，政策史上最严！1月10日，国务院颁布执行“国十一条”，为2010年的楼市调整拉开了大幕，在随后2月21日广东省发布的“粤四条”以及3月26日广州市颁布的新“穗四条”的铺垫下，风雨欲来风满楼。在对房价上升预期不断加强，民怨鼎沸的时候，4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）政策出台，预示着楼市进入了全面的调整期。“新国十条”主要着力点在于抑制投资投机需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。该政策对利用银行贷款炒楼的投机者起到了很大的影响，但其根本的社会影响还在于消费者的预期，在房价不断上涨的时候，国家出台史上最严厉的调控政策来抑制房价过快的上涨，让普通刚性需求看到了房价下降的希望，开始保持观望态势，而开发商由于09年销售业绩较好，手上资金充盈，加上对后市有着较高的预期，所以也没有立即对政策做出如降价之类的反应，也选择了观望。在买卖双方的观望中，市场度过了较为平淡的一个五一黄金周，这种成交的平淡态势也延续到了6、7月份。但由于“新国十条”政策的主要执行者银行执行标准和强度不一导致政策漏洞被利用，而开发商底气足使得市场僵持不下，造成了大批刚性需求在看不到降价可能性的时候不得不选择入市，引爆了市场。加上通胀压力不断增加，8、9月客户纷纷入场，市场重新回暖，量价齐升。8、9月的楼市回暖直接导致了政府再次出台强力政策，在“金九银十”这个习惯意义上的商品房销售旺季，“国五条”在“十一”长假前横空出世。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。相比于417新政，929新政最大的不同在于首次贷款首付提升，在限制了投机投资型消费者入市的同时也限制了在市场上仍占有大量第5页共179页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.比重的首次需求者。但在疯狂的市场下，929新政的影响并没有想象中那么明显。十一广州市场仍然比较火热，旺丁旺财。而真正令楼市再度趋于冷清的则是地方政府出台的细则，特别是限购政策。10月15日，广州市政府出台《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》，全市限购，对消费者的消费行为产生了极大的影响。10月CPI上涨4.4%，11月CPI上涨5.1%，物价上涨，通货膨胀压力骤增，加上美国量化宽松政策，境外热钱虎视眈眈，楼市又成为消费者保值增值的首选，楼市调控压力再度加大。鉴于国际国内金融环境，中国人民银行从11月16日起连续三次上调存款准备金率，控制国内资金流量。但为了进一步打消消费者为防通胀预期而盲目进入楼市，终于在12月25日西方圣诞节下午“加息”的靴子落了下来，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。二、地价史上最高2010土地市场风云突变，从年初的冷清观望到年末的地王频出，在跌宕起伏中楼面地价稳步上扬。2010年商住用地的平均楼面地价创历史新高，已接近7000元/㎡，而历年广州市公开出让的商住用地楼面地价排行前十名中，有五块土地是在2010年拍出，排名第一的是保利地产在白云新城的AB2907008-2地块，楼面地价达到20605元/㎡，地价史上最高。纵观全年广州土地出让市场，2010年1-5月仅有三块位于南沙及萝岗的住宅用地出让，市场反应冷淡。5月中旬，国土房管局公布2010年广州市将实行“勾地”制度，有7.67平方公里的商品住房用地被纳入正式出让计划。消息公布后，市场一片欢欣鼓舞，消费者期待政府能扩大土地供应以降低房价，发展商亦希望能在资金充裕时扩大土地储备。因此，6月中旬出让的荔湾区高尔夫球场A、B地块备受市场关注，并吸引了不少外来开发商参与争夺，最后地块由外来的央企开发商中铁集团以超过7000元/㎡的楼面地价取得，由此拉开了2010年外来开发商进军广州的序幕。随后8月底推出的番禺区中心城区南区的两个地块由城建地产获得，其中4-2地块原为金地番禺地王，收回重拍后楼面地价比原来高出17%，达到7282元/㎡。九月中旬荔湾区高尔夫球场D、E、F地块则由保利地产和路劲地产获得，而天河区氮肥厂地块则由深圳发展商天健地产以8124元/㎡获得。土地市场逐步升温。到11月，多块土地相继出让，土地市场愈发火热。白云区金沙洲B3702A-06地块由深圳发展商深业地产获得，楼面地价达8351元/㎡，充分表明外来发展商在广州圈地发展的决心。而11月下旬广铁南站地块的出让就凭借其规模及高达9627元/㎡的楼面起拍价受到市场的普遍关注，最终老东家广铁集团以86亿的总价、17276元/㎡的楼面地价获得，成为广州2010年度总价地王。而12月中旬白云新城首次推出的三块住宅用地虽然受到较多关注，但市场普遍预期其楼面地价上限在1.3万元/㎡左右，最后在多家发展