【房地产】榆林路项目前期市场调查及定位

杨浦区榆林路项目前期市场调查及定位杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司项目概述位于杨浦区行政中心，杨浦区区政府及司法局紧邻；由58#和62#街坊组成，地块比较方正，被榆林路分隔；拟建设集办公、商业、住宅为一体的高档综合社区；总建筑面积约107123m2。其中，住宅63000m2（59%）、商业12072m2（11%）、办公32051m2（30%）；以市场化操作为主旨，并考虑项目回迁等具体问题，从而制定出本项目总体定位之初步设想；上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司现今上海市场状况——我们面临着什么杨浦区榆林路项目0501001502002501997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年0.000.200.400.600.801.001.201.401.60商品房批准预售商品房预售登记供求比上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目1997-2004年全区商品房市场供求变化状况97—00年：供求；01—04年：供求；2005年：供？求上海弘基商业经营管理公司全市新增住宅总量走势图24.3234.988.5922.2230.3255.960102030405060前五周前四周前三周前二周前一周本周全市新增住宅总量走势图6500700075008000850090009500前五周前四周前三周前二周前一周本周01020304050607080成交均价成交面积网上成交均价与成交面积走势图市场进入盘整期消费者观望氛围浓郁；成交量仍处于低谷；开发商不愿让步，仍坚持高位报价；杨浦区榆林路项目“五一”长假来临，新增供应大幅攀升上海弘基商业经营管理公司各区：购买系数均处于下降通道杨浦：低于合理购买系数合理购买系数1.2——1.35消费欲望下降杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司但我们仍很有希望杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司02000400060008000100001200014000160001800020000卢湾黄浦南汇松江徐汇静安浦东长宁闸北虹口宝山杨浦普陀奉贤闵行嘉定黄浦金山崇明全市0200040006000800010000120001400016000购买力需求价格区域仍存在需求空间杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司区域宏观经济历年杨浦区批准商品住宅预售面积及预售登记面积杨浦区榆林路项目109138154133.511715018295.41.501.071.091.130.710.43020406080100120140160180200199719981999200020012002200320040.000.200.400.600.801.001.201.401.60批准预售面积预售登记面积供求比例4251130004393853040566892115003680020004000600080001000012000140002001200220032004单位：元预售价格销售价格历年杨浦区商品住宅预售价格及销售价格上海弘基商业经营管理公司区域宏观经济杨浦区榆林路项目供求关系间的可逆转性速度较快，反映市场欠成熟和不稳性；国家政策的“组合拳”，打压市场热情与信心；受整体房产市场影响，杨浦亦将有下降趋势，但仍有市场机会；上海弘基商业经营管理公司市场小结杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司杨浦区房地产产品市场概述杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目住宅市场上海弘基商业经营管理公司新江湾城五角场东外滩复兴岛中原板块区板块间的竞争本案东外滩以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体；的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代办公场所例如：海上海、宝地东花园、旭园五角场区域第二徐家汇，打造市级副中心；例如：「太平洋百货」、「华联又一城购物中心」「沪东金融大厦」、「金岛大厦」、「可蒙大厦」、「蓝馨商业城」、「仁和苑」新江湾城整体规划和得天独厚的绿色生态环境；例如：“黄兴广场”、“上海梦想”、“IF社区”、“皇朝家园”、“兴平昌苑”、“创业者公寓”、“复旦书馨公寓”杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司细分板块东外滩（内环杨浦）五角场大学城新江湾城及中原复兴岛、杨浦公园地理位置内环线以内中山北二路松花江路北，政立路南政立路以北松花江路以南、黄兴路宁国路以东板块描述距离市中心最近的板块，基础设施和商业配套完善，房地产开发环境较为成熟，是房价最高的地区。未来将建设成为上海的城市副中心，东有大学城，西有黄兴绿地，是近几年房地产开发的热点地区。地理位置偏远，居住人口众多，生活配套基本完善，新建楼盘不多，新江湾城居住区将是未来的亮点。地理位置和市政设施的成熟度较差，现有项目的规模偏小，未来开发重点转为复兴岛和沿江片区。价值依托毗邻外滩，以及轨道交通4号线五角场、东方大学城、黄兴公园新江湾城高起点规划黄浦江滨江地区的整体改造规划供求特征供应量居各板块之首，楼盘规模大，物业类型多样，市场需求旺盛。新兴的文化型、生态型聚居区，商业用房的比例高，市场需求旺盛供应有限，需求被动受抑，市场供不应求状况明显供应量和需求量保持平稳增长，供求基本平衡。代表案例现代星洲城、华升新苑、上海大花园文化佳园、公园3000、佳龙花园翔殷心秀、东方名城、明丰阳光苑中轩丽苑、欧洲豪庭、珠江香樟园热门板块详述杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司区域楼盘价格走势板块楼盘名称04年6月04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月杨浦内环周边建设新苑71007944860090301105912380126001268012106泰鸿新苑////96219620960095809578杨浦公园区域城市丽园701073637449769077617988822082708220恒阳花苑///930493059301930793039303华升新苑9120931192929265926611226113691140311409五角场东方家园2////////11080万佳苑/76168639834283008297875188818681杨浦区榆林路项目杨名新城、现代星洲城、平盛苑、锦杨苑二手房销售单价——10000～13000元/m2资料来源：安家网，截止时间：2005年3月上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目商业市场上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目主要商业街五角场商圈鞍山商圈平凉路商业街五角场商圈鞍山商圈平凉路商业街上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目市场商铺供应与增长情况区域总面积（㎡）总金额（万元）均价（元）2月3月增长率%2月3月增长率%2月3月增长率%杨浦10125542428.7114542102803.45143961648414.50截止05年01月，商铺交易呈现求大于供的局面；05年02—03月间，区域商铺呈现放量上涨的态势；上海弘基商业经营管理公司杨浦区榆林路项目办公楼市场杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司项目名称区域地址建筑面积（m²）均价（RMB/m²）单元面积（m²）东星SOHO杨浦荆州路256号约50001250031-62海上海新城杨浦大连路920号2600013600170-420区域个案（办公楼）「东星SOHO」：以SOHO定位，适合创业小型办公，对楼宇配置，工作环境要求一般；「海上海新城」：旨在为创意人士打造精致的办公空间；杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司竞争个案重点个案1——海上海上海弘基商业经营管理公司商铺为1-3层，共39套，分为南北两个区位，面积范围在85-1000m2不等；办公部分，办公楼单元共计108套，分隔面积在177-420m2不等，层高在3.4-6.5米不等。部分单元为复式设计，层高较高，达到6.5米左右。物业规模：20万平方米现有总户数：728户项目栋数规模销售状况价格工程进度商业街5幢约30000m2基本售磬约26000元/m22004年年底交付使用，预计2005年下半年开街LOFT办公楼３幢约70000m2剩余５套约13581元/m2预计2005年5月外墙完工,10月或12月正式完工住宅7幢约90000m2预计下半年开盘未定目前部分楼栋正在打桩杨浦区榆林路项目重点个案2——宝地东花园上海弘基商业经营管理公司总建筑面积：27万平方米；总户数：1400余户；住宅：用地60274平方米，建筑面积约17万平方米，11幢高层组成；综合配套：占地约30000平方米，规划约10万平方米的商业、办公等设施；杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司面对竞争，如何破壳而出？杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司我们的位置机会劣势优势威胁市场竞争位置杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司我们的战略——打造精品，制造亮点优势（S）劣势（W）杨浦区榆林路项目独特地理区位；规模型产品路线；多元化产品格局；宏观市场走空；非热点开发板块；客观制约因素较多；杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司我们该怎么做杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品定位住宅点式高层+板式精品高级酒店公寓办公甲级办公+独立花园办公商业商业裙房+文化休闲广场点式高层独立花园办公高级酒店公寓+低层商业板式精品住宅甲级写字楼+文化休闲广场杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述独立花园办公杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述高级酒店服务公寓杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述点式公寓杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述精品板式住宅杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述甲级写字楼杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司产品详述文化休闲广场杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司结论：运作流程整体规划，分布实施；定位结合区域，超前一步。先开发局部，积累资源，树立品牌。保证整体品质，打造杨浦精品物业。先做58地块，回笼资金、储备房源，初步完成精品雏形；利用62地块相对完整，品质上更进一步，完善整体项目。杨浦区榆林路项目上海弘基商业经营管理公司