XXXX0624_长沙_公寓市场分析

长沙公寓市场分析2013年6月15日报告体系各区域公寓销售情况热点项目营销手法开福区未来公寓新增体量公寓项目主要集中在主城区二环内，且主要分布在市中心，以及南城片区，城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等区域依托城市发展与日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品，开福区项目公寓体量(万㎡)面积区间(㎡)公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价(元/㎡)营销手法营销活动观园4.827-5411427522011年9月66%672239000——现推出有首付1成优惠活动，但另2成需在半年内付清，还有少量特价房源.目前只有楼体巨幅、每周20万条短信庄园心伽泊0.347-8758202011年3月34%221205300——现房，全款和按揭均享93折优惠，现只有楼体世幅珠江花城1.740-583721892012年4月51%481818100低首付开发垫付首付2.5成，自己先承担2.5成，全款和按揭均享99折优惠，现给三级市场在卖，只用了每天10个左右行销人员拓客世方水岸0.947-53124932011年8月初75%321216400——无营销活动，现每周尽只有5万条短信第一湾2.544-904774272011年5月初90%382227500（精装）——现房，老带新送物业费1年活动，目前没有推广东宸19公馆2.638-525083902011年9月77%283309000——总价26万起、全款98折，按揭99折。清盘阶段，无推广少帅府3.434-906534082011年1月62%4245110000——全款97折，按揭99折。少量短信领秀峰0.853-60150702013年5月47%8854225200启用小团购活动，启动老带新政策、现有楼体巨幅、短信、行销推广渠道美利新世界0.735-41176142012年4月8%281806300——继续启动老带新送物业费活动万国城三期0.34506372013年4月11%322207300——目前无营销活动，也无推广，平推万科城1.78354601542012年6月33%58787300低首付启用首付分期、老带新、转介，参与名盘房交惠团购营销活动，目前线上尽只有网络和短信，线下有小区巡展、大客户陌拜等合计19.82504183252458%目前开福区在售公寓楼盘11个，总体量19.82万方，总套数4183套，去化2524套，整体去化率58%，成交均价7930元/㎡。其中从2011年开盘的有6个，从2012年开盘的3个，2013年开盘的2个。数据来源于长沙房地产研究中心备案数据开福区市场：近1个月内公寓销售冷淡；除个别项目外，当前近90%的项目月均消化速度不足5套。天心区市场：市中心地带，单价较高，核心区域精装成交价在1万以上，且以办公和酒店式公寓为主。月均来访56批。月均去化15套，目前天心区在售公寓楼盘11个，总体量53.2万方，总套数9053套，去化3634套，整体去化率40%，成交均价10865元/㎡。天心区项目公寓体量(万㎡)面积区间(㎡)公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价(元/㎡)营销手法优惠活动鑫远·逸园1.429-552552122012年3月83%5444196200——全款96折，按揭98折。鑫远和城1.944322812013年3月25%5433卡346000低首付首付1.98万起，保利国际广场11.345-11018977752012年41%97561415000——全款97折按揭99折剑桥名门2.639-725142582011年10月50%676596900——全款98折，按揭99折。乾城4.93910212842012年4月28%7876卡257300低首付5万起，购房直减300元/㎡，首付再优惠8.8万蓝湾国际广场6.131-8114355232011年10月36%88431212000（精装）低首付首付3.8万起，全款97折按揭98折绿地公馆0.3542-6067492011年10月73%665497000——全款98折，按揭99折华天苑0.6539-73120682012年4月57%45436——星城荣域6.335-3305791752012年9月30%686339900——全款94折，按揭98折。汇金国际8.533-6516319282012年10月57%4423199500低首付首付3.5万外国9.637-10012122812013年3月23%7854卡2311000低首付首付2.5万，认筹2万抵5万雨花区市场：公寓产品集中区域，货量大，去化速度较慢，月均去化10套，均以低首付来吸引客户。目前雨花区在售公寓楼盘16个，总体量71.75万方，总套数9877套，去化5739套，整体去化率58%，成交均价9587元/㎡。雨花区项目公寓体量(万㎡)面积区间(㎡)公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价(元/㎡)营销手法优惠活动德思勤广场4.440-6387865474%112543110000低首付一次性96折，按揭99折尊邸华庭140-462342252012年3月96%8721126900——公寓开盘时间2012年3月开盘全款98，按揭96君悦紫园4.634-553092232012年9月72%323388700——全款98，按揭96嘉华城0.349182562010年12月31%431355500——全款99折，按揭无折扣喜盈门3.640-8014082312012年4月16%4618310000——买房即送砂子塘小学指标万博汇7.839-89816214二期公寓2012年5月26%5320711000——首付6万起，精装带地暖东塘瑞府3.129-677225012010年11月69%411295800低首付一万抵二万金领家族3.151-655755482010年6月95%572368500全款97，按揭99万芙锦城3.135-606211132012年3月18%5521197400低首付全款97，按揭98美联天骄城18.140-119218120172010年5月92%271325800——VIP交3000减150元每平方米融源及第0.3135-6662412012年11月66%341306000——全款98，按揭99阳光锦城4.335-5011664852012年6月42%5521459200低首付+送学位5千抵一万万象美域0.450-6088122012年12月14%6522306500低首付全款97，按揭98华悦城0.6451125/7854卡31低首付首付两万起，VIP认筹1万抵4万西子一间2.135-505104232010年11月83%13908000——全款97，按揭99芙蓉区市场：以低首付为卖点，近1个月该片区整体去化情况较为冷淡，月均去化不足10套。目前芙蓉区在售公寓楼盘10个，总体量30.4万方，总套数5866套，去化2271套，整体去化率42%。市中心核心地段成交均价10000元/㎡以上。芙蓉区项目公寓体量(万㎡)面积区间(㎡)公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价(元/㎡)营销手法优惠活动百纳广场（万和城）1.250251902012年10月36%672569300——全款95折按揭97折。恒大金都2.343-566011892011年7月31%463457800酒店式公寓i尚国际0.739-45168652011年11月39%232626600——凯通国际城Ⅱ期0.835-65220562012年9月25%4321310000低首付3万首付0月供，另有特价房，全款96折按揭97折。湘域城邦4.934-2351016/还未开盘/125105卡28张报价16000——3万元办金卡，购房每平米优惠1000元，2万元办银卡，可享500元/平米优惠。锦泰·东环国际2.540-723741432011年6月38%3212179000——全款95折，按揭96折。东岸城邦4.451-755423442012年6月63%5634106400——全款97折，按揭98折，先锋东外滩5.6507805572010年7月71%142226500——推出50平米公寓特价房一口价5888元/平米，全款96折，按揭97折。壹号公馆2.929-715884752010年12月81%5543617000（精装）——全款92折，按揭95折。东方银座2.240-603462522011年9月73%653247300——40年，一次性付款96折，银行贷款98折岳麓区市场：热点区域板块，但公寓去化仍是该区域难点；公寓客户月均来访45批左右。月均去化10套，该区域目前主要在售公寓楼盘8个，公寓体量21.1万方，总套数4496套，去化2111套，整体去化率47%。成交均价精装7500左右。岳麓区项目公寓体量(万㎡)面积区间(㎡)公寓总套数销售套数开盘时间去化率月来访月来电月成交成交均价(元/㎡)营销手法优惠活动红公馆2.634-605214802011年7月92%411136900———加入团购可享受92折沙发公寓1.451-59㎡265982013年10月37%382110毛坯6300精装7200———现房，购房可享受最高优惠96折勤诚达·新界3.848-705623532011年7月63%321915100小团购目前主推住宅，公寓散卖，主以复式楼建安像素汇3.418-6510817532011年9月70%655612全成品精装7300，精装6700低总价，18万起商业性质绿地中央广场332-368191962012年11月24%7566卡238500精装团购全款91折，按揭92折，团购88折优惠。雅阁440-606722312012年6月34%672514精装7800，毛坯6700———商业，全款95折，按揭98折。公园道2.940-116576/未开盘8945卡31报价8000长沙市场近1个月公寓市场小结Ø公寓客户来访量：从来访数据来看，各公寓楼盘来访明显不足，市场对公寓产品的关注度不高。Ø公寓整体存量大，去化周期较长：当前公寓市场库存量达84.4万㎡，按面积区间段来看，45平米以下房源去化速度最慢。Ø销售速度：从以上各板块在售公寓的去化显示：偏商务投资产品销量明显优于居住型产品，但受大市影响，近1个月公寓产品销售遇冷，长沙整体月均销售不到15套；Ø城市中心的精装修公寓市场整体均价在10000元/㎡以上，毛坯公寓的整体均价在9000元/㎡左右；Ø城市热点区域，例如武广新城，精装修报价在9000元/㎡左右，毛坯房在8000元/㎡左右；Ø精装修的报价在1000—3000元/㎡之间，2000元/㎡以上的装修报价为豪装最低标准；报告体系各区域公寓销售情况热点项目营销手法开福区未来公寓新增体量公寓项目溢价手法：以精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法；公寓营销手法以精装或加全成品家具家电，从而提升公寓的品质或降低客户前期入住成本，代表项目有：珠江花城、壹号公馆、藏珑、绿地公馆。精装修以全新的户型设计，提高公寓产品的实用面积，或以科技技术，依托大社区的服务配套，增加产品的附加值。代表项目有：万博汇等。产品附加值以商业配套先行或以产权式酒店运营，带动公寓产品的价值提升或提升产品的增值能力。代表项目有：长房时代城、嘉斯茂广场。以公建化立面或中央空调等商务配套，依托核心地段，打造商务公建配套，增加商务配套，提升商务价值。代表项目有：壹号公馆、蓝湾国际、汇金国际、明城国际商业提升价值商务提升价值公寓营销手法分为提价减首付与首付分期两种，其中部分项目首付能做到20000左右，代表项目有：时代公馆、花漾年华、德思勤。低首付以引进酒店，酒店统一经营管理，业主与酒店签订租赁协议，以返租回报给到客户信心代表项目有：华晨广场、潮宗御苑等。返租依托良好的内部配套或周边配套条件，针对地级市客群及投资者，深受地级市客户欢迎。代表项目有：北辰、万博汇。以低于市场预期价格入市