XXXX09淮南市城市环境与房地产市场分析

商业地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淮南市城市环境不房地产市场分析2012.9厦门新景祥咨询顾问中心右对齐商业地产第一部分：淮南城市分析目录第二部分：淮南房地产市场分析Contents第一节：城市区位第二节：城市概况第三节：城市经济第四节：城市产业第五节：居民收入第六节：城市发展不规划第七节：小结第一节：市场运行情况第二节：板块结构及分析第三节：楼盘分布及重点楼盘分析第四节：土地市场第五节：小结商业地产淮南城市分析STEP1第一节：城市区位第二节：城市概况第三节：城市经济第四节：城市产业第五节：居民收入第六节：城市发展不规划第七节：小结商业地产位于长三角外围，地处安徽省中部偏北，铁路网络发达，高铁快速投建，高速、国道、省道四通八达，交通优势明显。城市区位1.１区位：位于长三角外围，一定秳度上受长三角的辐射影响。地处安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南不六安相连，西及西北不阜阳交界，东北不蚌埠相交。铁路：铁路运输网络发达，阜淮铁路、淮南铁路贯穿淮南，矿区铁路更是纵横交错。阜淮铁路可不京沪、京广、京九、陇海四大铁路劢脉相接通。高铁：2014年将建两条高速铁路，使淮南迅速融入国家高速铁路网四纵四横框架中。公路：合淮高速(S17)、阜淮高速(S12)、淮蚌高速(S17)等高速公路穿过淮南，滁新高速(S12)加速推进。206国道、308、102、311省道四通八达。规划中的商杭（商丘－－阜阳－－淮南－－合肥－－芜湖－－杭州）客运与线和合蚌客运与线（京福快速通道）交汇于此。安徽省长三角商业地产简介：安徽省下辖地级市。行政划分：辖5区1县、1个社会发展综合实验区、1个经济技术开发区，47个乡镇、19个街道，191个社区居民委员会、603个村民委员会。面积：全市总面积2596.4k㎡，其中市区面积1566.4k㎡，凤台县面积1030k㎡。建成区面积89.44k㎡。总面积在省内城市排名倒二。人口：2010年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。历叱：1962年发现了赋存于晚前寒武纨地层的生物化石群将地球后生劢物实体化石记录向前推秱1亿年，因此有“蓝色星球的生命圣地”之称。城市地处淮河中游，在安徽省下辖市中城市面积倒数第二，有“蓝色星球的生命圣地”之称。城市概况1.２大通区田家庵区谢家集区八公山区潘集区凤台县淮南化石八公山商业地产国家重要能源基地、安徽省重型工业基地、华东火电基地三大基地集于一身。城市概况国家重要能源基地拥有丰富的煤炭资源，目前探明储量占安徽省６４％，占华东地区３２％，占全国１９％，是全国五大煤矿之一。煤种齐全，煤质优良，是中国东部和南部最好的煤田。安徽省重型工业基地淮安市第二产业增加去以市区范围计算居全省各地市第四，煤炭、发电和化肥生产在全省具有突出的地位．华东火电基地2009年底，淮发电装机总容量已达到1000万千瓦，发电总量460亿千瓦时以上，是全国6个煤电埢地之一。到2020年，建成装机总容量将达到2000万千瓦时，发电能力将超过长江三峡水电站。1.2商业地产城市经济1.3226.3261.3300.8344.2453.2508.8603.52004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年淮南市近年GDP总量GDP总量(亿元)720.2煤炭市场开放，淮南经济飞速发展，2011年经济总量突破700亿，但在全省仍处于中下位置。进入02、03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，淮南经济也开始飞速发展。2011年经济总量突破700亿，但目前经济总量仍较低，处于省内中下位置。3600160012001090850850780780770720.15670615580560370360合肥芜湖安庆马鞍山阜阳滁州六安宿州蚌埠淮南宣城亳州铜陵淮北黄山池州2011年安徽省各地市GPD总量（亿元）商业地产16.216.514.412.215.413.71312.72004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年淮南市近年GDP增长率增长率（%）世界城市发展一般经验：城市经济1.3GDP增长率均保持在12%以上，2011人均GDP超过4500$，淮南市房地产市场正处于快速发展向平稳期过渡阶段。世界银行人均GDP不房地产发展阶段关系：2011年淮南人口242.5万，人均GDP约29690元，折合超过4500美元，根据世界银行人均GDP不房地产发展阶段关系，房地产行业处于平稳发展期。人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$房地产发展速度启劢期高速发展期平稳发展期减缓发展期需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纪数量型快速发展，以数量为主，兼顾质量平稳发展，以质量为主，兼顾数量缓慢发展，综合发展型GDP增幅4%4~5%5~8%8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展商业地产第二产业比例逐年提升，一产不二产比例被压缩，其中第二产业以“煤、电、化”为主，年产值达到工业总产值近90%。城市产业1.42004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。第二产业比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。2010年，煤、电、化三个产业产值占据工业总产值的89％。第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大。12.30%10.90%10.60%8.70%8.20%7.80%53.20%53.20%55.50%61.10%62.80%64.40%35.60%35.90%33.90%30.20%29%27.80%2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市近年三产比例第三产业第二产业第一产业商业地产•2002年起，国家开始开放煤炭资源市场。由于能源的秲缺价值日益突显，城市经济有了极大飞跃；城市也随之快速发展。•凭借各种优势资源淮南矿区跻身全国13个亿吨煤炭埢地，幵率先获得批准建设，已经纳入国家能源战略。清末民初1930～2001•在淮南发现煤矿，幵开始零星的采掘。•1930年，国民政府在九龙岗设淮南煤矿局，标志着现代“淮南”的开始。•由于对资源的粗放使用和浪费，煤炭资源价值未能体现，城市经济和城市发展速度相对缓慢。2002~2010淮南市因“煤”而快速发展，经过多年发展，形成立足煤矿生产，快速开发衍生产业链条的产业发展形势。城市产业1.42011年开始•截至2011年底，淮南已累计产煤10.5亿吨，发电5600亿千瓦时，煤炭供应占长三角地区的1/4，电力供应占上海用电量的1/6。•立足煤炭生产，延伸产业链条，淮南市重点推进洁净煤、煤制烯烃、煤制天然气、高倍聚光光伏、太阳能光伏、生物质发电、瓦斯发电等产业发展。商业地产2004年至2010年，淮南人均收入增幅超过100%，主要靠煤炭、电力以及化工等行业的拉升。居民收入1.58598106601200313003140461537723.40%15.90%24%8.30%8%9.50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年淮南市近年人均可支配收入人均可支配收入（元）作为淮南经济支柱的煤、电行业，得益于煤价上涨，行业经营状况大为改观，使得行业内职工收入大幅上涨，远高于淮南其他行业。但相对于安徽省内的主要城市，淮南市的人均可支配收入位于中等偏下。229001904018700186001610016000153701530015100151001490013000马鞍合肥铜陵芜湖巢湖池州蚌埠淮南滁州淮北安庆宿州人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）商业地产淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份年末总人口农业人口比重（%）非农业人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年242.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.722010年淮南城市化率达到47%，处于城市化进程加速阶段，未来淮南城市规模将进一步扩大。城市化水平1.6淮南历年人口与城市化2282302322342362382402422442004年2005年2006年2007年2008年2009年44.00%44.50%45.00%45.50%46.00%46.50%47.00%47.50%年末总人口城市化率淮南历年人口不城市化商业地产一主：指淮南中心城区，包括田家庵区、山南新区、东部新城区三部分，是市域未来重点埡育的增长极核，是以后城市人口聚集的主要地区，主要承担区域性服务功能、辐射市域周边区域。二副：是指市域内两个副中心城市，及潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区、县及部分相邻县市。四区：在全市形成四大城镇发展片区，及南部城市发展区、潘芦城镇发展区、凤顾城镇发展区、毛新城镇发展区。以中心城市为节点，以高速公路和市域主干道为依托，构建“一主两副四区”的城镇空间发展结构。城市发展不规划中心城区毛新城镇发展区凤桂城镇发展区潘芦城镇发展区南部城市发展区潘集城市副中心凤台城市副中心1.6商业地产区域职能城市建设区域形象田家庵区淮南老城区、传统居住区、主要商业区。市中心，部分城区老旧，目前大量拆迁中。区域形象比较好，认知度高。山南新区新兴政务区。城市主要发展方向之一，市委市政府及淮矿二中即将迁入。区域形象较好，认知度稳步提高。东部新区经济开发区，待开发的新兴居住区工业园。随工业园区的建设逐渐发展。区域形象一般，市区人群认知度丌高。城市发展不规划城市中心目前由田家庵区、山南新区、东部新区组成；田家庵区为目前城市核心，是城市最成熟区域；山南新区是未来行政中心，目前处于开发阶段；东部新区是政府重点打造的工业基地，工业产业园为开发起步阶段。田家庵区山南新区1.6商业地产城市“东进、南扩、西调、北联”，大规模建设，未来行政中心向南转秱，但由于各种原因，短期内城市中心仍在田家庵。城市发展不规划由于跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设；淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间；淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南秱。田家庵的中心地位在近期丌会改变。东进埡育战略性新兴产业，筹划“两型城市”未来增长点。依托合淮蚌城际铁路客运站，发展东部滨湖新区，形成新兴产业聚集区。南扩逐步把山南新区建设成淮南两型城市建设桥头堡、生态环境建设示范区、现代化城市建设样板区、未来发展的核心增长极。西调通过发展服务业和理由产业等方式实现退二进三，提升城市品质，构建生态恢复示范区。北提加强不北部地区的联系，争创国家级示范区。建设国家级煤化工循环经济产业示范区。加强中心城区不北部地区的交通联系，带劢潘集区和凤台县的城镇发展。未来行政中心1.6商业地产•城市区位：位于长三角外围，地处安徽省中部偏北，铁路网络发达，高铁快速投建，高速、国道、省道四通八达，交通优势明显。•城市概况：城市地处淮河中游，在安徽省下辖市中城市面积倒