XXXX1122上海市嘉定区马陆市场投资前景分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。上海市嘉定区马陆地区房地产投资前景分析报告上海中原投资决策中心shanghai.11.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010说明本报告中对2010-2015年市场走势的预测采用的是最小二乘法的原理，2010-2015年的市场预测是基于2005年-2009年的市场走势。最小二乘法的基本原理:要求实际值与趋势值的离差平方和为最小,以此拟合出优良的趋势模型,从而测定长期趋势。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010※目录※Part1上海城市概况Part2嘉定区域分析Part3马陆市场分析Part4松江区域分析Part5案例分析Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010Part1上海城市概况01城市地位02地理区位03经济发展04城市容量05产业06城市规划07房地产状况Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010东京上海伦敦纽约地位GDP:14060市区面积:954城区人口:35.53GDP:5650市区面积:303城区人口:7.61GDP:2330市区面积:663.5城区人口:12.63GDP:14790市区面积:617城区人口:18.65上海——世界级城市2009年，上海GDP总量首次超过香港，作为中国经济发展的龙头城市，已经具备了成为世界级中心的实力Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010区位中国的中心，长三角的核心地处长江入海口，地理位置得天独厚，强烈辐射江浙二省，深度辐射中国中部地区上海位于长三角经济圈，是长三角乃至全国的经济发展引擎，是中国最具发展潜力的城市杭州南京长三角都市圈随着高铁的开通，长三角区域将形成1.5小时都市圈上海宁波台州上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山泰州湖州绍兴南京长三角龙头，核心地位经济引擎，辐射渐强上海南京苏州无锡杭州扬州南通绍兴常州交通便利，海陆空立体核心：发展龙头第一圈层：现代服务业基地第二圈层：专业产业基地水陆空水陆空交通网络Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010上海房地产市场投资状况35433925445948295716615265897025746278991247136714641490154315951648170017535273127613086.1%4.5%1.8%3.3%3.2%3.1%2.5%2.3%3.5%3.4%7.1%0200040006000800010000200520062007200820092010201120122013201420150.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发增幅（%）上海GDP及人均GDP914410297120011369814901164831797419466209572244923940520605769566367731247755685287919299857110521311185511849705000100001500020000250003000020052006200720082009201020112012201320142015020000400006000080000100000120000140000GDP（亿元）人均GDP（元）2009年主要城市GDP和人均GDP情况14901423074004992509979240634718115155290848080200040006000800010000120001400016000上海南京苏州无锡杭州020000400006000080000100000GDP（亿元）人均GDP（元）经济长三角区域经济引擎上海市经济实力雄厚，经济增长迅速，处中国领头位置，根据最小二乘法计算，上海还将保持快速发展势头国内生产总值长三角主要城市GDP2009年主要城市固定资产和房地产开发投资5273266829672388229214645967244637050100020003000400050006000上海南京苏州无锡杭州固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）预测值预测值上海市的生产总值（GDP）和人均GDP历年来保持了快速增长，到09年末GDP达到14901亿元，人均GDP达到了79240元。上海房地产投资上海市固定资产和房地产开发投资总额保持持续增长趋势，到09年末固定资产投资达5273亿元，房地产开发投资达到1464亿元，上涨了7.1%。在中国长三角主要的城市中，上海市的GDP和人均GDP都处于领先位置。长三角主要城市房地产投资上海在长三角的主要城市中处于经济领头地位，固定资产和房地产开发投资总额遥遥领先于其他城市。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010上海人均可支配收入186452066823623266752883831608342473688639526421654480411.8%10.9%14.3%12.9%8.1%9.6%8.4%7.7%7.2%6.7%6.3%01000020000300004000050000200520062007200820092010201120122013201420150.0%5.0%10.0%15.0%20.0%人均可支配收入（元）增长率上海人口状况17781815185818881960199620322068210421401360137113791384138813921396140014041921137913686.1%8.9%9.8%11.5%11.6%11.8%8.6%11.4%10.6%6.0%7.3%05001000150020002500200520062007200820092010201120122013201420150.0%5.0%10.0%15.0%全市常住人口（万人）全市户籍人口（万人）出生率人口经济活力不断增强人口保持持续增长，城市化进程不断加快，人均收入逐年增加，居民消费欲望旺盛，是保持城市活力的原动力城市人口2009年主要城市人均可支配收入28838255042632025027268642300024000250002600027000280002900030000上海南京苏州无锡杭州人均可支配收入（元）上海人均可支配收入长三角人均可支配收入上海市历年的城市人均可支配收入处于逐年增长趋势，到09年末达到28838元，比上年增涨了8.1%。2009年上海市比附近其他城市多2000-3000元。预测值上海市历年人口保持增涨趋势，到2009年末，常住人口1921万人，其中户籍人口1340万人。规划到2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万。城市化水平达到85%。预测值Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010产业信息金融商贸汽车成套设备房地产上海产业结构0.76%39.89%59.36%第一产业第二产业第三产业第三产业发展迅速,产业结构优化调整第一、第二产业的比重逐年减少，第三产业的比重逐年大幅增加。弱化第一产业、减少第二产业、大力发展第三产业的经济结构。上海支柱产业Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010城市规划战略目标：国际中心城市规划到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，确立上海国际经济中心城市的地位发展目标B形成与国际经济中心城市相匹配的城市功能布局F形成以促进人的全面发展为核心的社会发展体系D形成和谐生态环境A形成现代化国际大都市的经济规模和综合实力C形成市域城镇布局构筑长三角城市群E形成与现代化国际大都市相匹配的基础设施框架整体布局交通规划轨道交通整体布局:预计到2020年，上海将逐步形成市域城镇“1966”四级居住体系。随着该体系的实施完成，上海目前的商业格局将有所改变，届时各城镇将会有相应的商业配套体系与居住体系相匹配，满足现代服务业的发展要求。交通规划:对外交通以‘三港两路’建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统。对内交通以‘两网’建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设，加强对外交通和市内交通的衔接，形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010房地产概况房地产蓬勃发展，已进入高速发展期年份地块出让面积(万平米)建筑面积(万平米)出让总价(亿元)05753855801690691651107722307368151721525160839114664899720309446188023159106509年上海各区域土地出让面积2620411613232114220109202358282131261160100200300400徐汇长宁普陀静安虹口杨浦浦东闵行金山青浦松江奉贤嘉定闸北宝山崇明土地出让面积（万平米）09年上海市各类土地出让面积4359183104214287050010001500住宅商业办公工业综合其他土地出让面积（万平米）上海市历年土地出让面积逐年增加，2009年全年上海市共出让446幅土地，比08年增加了55幅；2009年上海市的住宅土地供应量仅次于工业用地，为当年土地出让量的第二位；2009年上海市土地出让面积前五位的区域分别是奉贤、嘉定、浦东新区、金山和松江。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010上海住宅市场供求比2337182614531267916669423150187817641490146914481386201316150.60.71.61.33.42.20.91.405001000150020002500200520062007200820092010201120120.01.02.03.04.0供应量（万平米）成交量（万平米）供求比上海住宅市场成交均价7799965510556139711619317966200762218724297264082851823.8%9.3%15.9%10.9%11.7%10.5%9.5%8.7%8.0%32.4%0500010000150002000025000300002005200620072008200920102011201220132014201500.050.10.150.20.250.30.35成交均价（元/平米）增长率房地产概况住宅——需求强劲，价格持续上涨住宅市场由于近年来上海市住宅市场的供求比波动较为明显，按最小二乘法原理计算，到2013年后上海市住宅市场供应量将出现负值，这是由于预测年限过长,导致结果失真，故此处只预计到2012年，但由此可以说明未来上海住宅供不应求的趋势。上海市历年住宅市场的价格呈现上扬的态势中，2009年上海市全市商品住宅成交均价为16193元/平方米，环比08年上涨15.9%。预测值预测值Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010上海商业市场成交均价10052104431092211875131251384114741156411654117441183413.9