XXXX北京别墅市场分析报告

研究员：李连章黄蕾2010年北京别墅市场分析报告从2010年的整体数据来看，别墅供应量继续萎缩，供求比达到1∶1.26，加之2009年别墅市场“价量齐升”消化了大量库存，使得供求失衡进一步加剧。别墅成交相比2009年出现大幅下滑，2010年1-11月北京市别墅销售套数仅为2690套，同比2009年的5634套大幅减少52.25%，。一方面由于受到别墅供求关系的影响，另一方面由于政府接连的重拳调控，对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费客群受到限制。明年别墅市场新增供应量预计会进一步下降。未来整体供应有逐年减少的趋势，特别是独栋别墅产品供应将更加稀缺，加之在通胀预期的影响下，消费者保值增值的投资型需求逐渐增强，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。从区域来看，中央、奥北、西山三大传统别墅区和发力的潮白河别墅区都成为成交的热点区域，城南、东部泛CBD、昌平、怀密等区域也逐渐放量，特别是随着传统别墅区可开发区域逐渐减少，非传统区域将成为一股不可忽视的力量。别墅市场相对商品住宅市场对政策敏感性较弱。在整个房地产市场价格高速上涨和宏观调控政策不断出台的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，预计2011年别墅成交将会维持在目前水平。2010年北京别墅市场分析报告目录说明................................................................................................................................1前言................................................................................................................................1一、宏观经济分析........................................................................................................3（一）经济形势分析................................................................................................3（二）北京房地产市场分析....................................................................................3二、2010年北京别墅市场分析...................................................................................5（一）2010年北京别墅市场总体特征...................................................................51.新增供应分析....................................................................................................52.存量分析............................................................................................................83.成交量分析........................................................................................................94.成交金额和价格分析......................................................................................105.产品结构分析..................................................................................................116.别墅市场和商品住宅市场对比......................................................................12（二）2010年北京别墅市场区域表现.................................................................141.区域总体分析..................................................................................................142.各大别墅区成交情况......................................................................................16（三）TOP10排行榜............................................................................................261.成交套数排行榜.............................................................................................262.成交面积排行榜..............................................................................................263.成交金额排行榜..............................................................................................27三、结论和预测..........................................................................................................282010年北京别墅市场分析报告CRRC中国不动产研究中心1说明1、研究范围包括北京市在售别墅项目，不含北京周边郊县。2、本报告涉及别墅项目包括纯别墅社区和含别墅产品的混合社区。3、本报告涉及别墅产品类型包含独栋、双拼、联排、叠拼别墅,不包括空中别墅、平层官邸等产品。4、本报告数据来源为搜狐焦点数字地产。前言2010年北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩，但成交均价仍然呈稳步上扬的态势。在经历了2009年市场的火爆之后，库存量被进一步消化，供不应求的矛盾继续加深，加之别墅产品特有的稀缺性，本年度供应量较2009年大幅下滑。2010年1-11月，北京新批准销售别墅2220套，同比减少34.55%，批准销售面积77.22万平方米。与此同时，在供应量不足和整体楼市低迷的影响下，成交量也较去年有所回落。1-11月别墅销售套数共计2690套，同比2009年的5634套大幅减少52.25%，销售面积共计97.88万平方米。不过，在通胀预期的影响下，消费者保值增值的投资型需求逐渐增强，全年的成交均价稳中有升，11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米，相比1月的价格上涨了13.49%。纵观全年，别墅市场的“价升量跌”主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足双重影响的。2009年需求释放消化了大量库存，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买不动产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅产品，也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。到了2011年，随着实体经济的企稳回升，遏制通货膨胀成为宏观经济调控的重中之重，连续多个月上涨的CPI加剧了消费者资产贬值的担忧。而2010年“新国十条”、“新五条”等调控重拳纷纷出台，也为北京房地产市场带来了较大影响，在调控政策的干预下，市场也表现出调整-回暖-调整-回暖的循环周期。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭曲将影响市场下一阶段表现。在多种因素的共同促进下，2011年北京别墅市场走势究2010年北京别墅市场分析报告2CRRC中国不动产研究中心竟如何？是否将受到整体市场和调控政策的影响而进入调整期呢？为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2010年北京别墅市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。通过对北京别墅市场2010年1-11月供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对2011年北京别墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。2010年北京别墅市场分析报告CRRC中国不动产研究中心3一、宏观经济分析（一）经济形势分析经历了2008年经济危机和2009年的企稳回升后，2010年前三季度，中国宏观经济呈现出复苏的良好态势，不仅总量增长迅速，经济景气程度也逐步回升。前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。前三季度，全社会固定资产投资192228亿元，同比增长24.0%。其中，城镇固定资产投资165870亿元，增长24.5%；农村固定资产投资26358亿元，增长20.5%。前三季度，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%。不过，在2009年天量信贷的影响下，CPI和PPI持续走高。前三季度，居民消费价格（CPI）同比上涨2.9%，11月份居民消费价格（CPI）同比上涨５．１％，成为最近一年来的新高。工业品出厂价格（PPI）同比上涨5.5%，9月份工业品出厂价格同比上涨4.3%，环比上涨0.6%。10月份同比上涨5.0%，涨幅比9月份扩大0.7个百分点，环比上涨0.7%。流动性过剩为宏观经济调控带来了新的挑战，新的通货膨胀预期逐渐固化，推动资产价格，特别是房地产价格迅速走高。基于此，在2010年政府出台了若干政策，力图对房地产市场加以调控。（二）北京房地产市场分析经过了2009年底购房优惠政策到期的市场火热后，北京房地产市场成交量非但没有出现预期的下降，反而在3月和4月再度放量，4月签约新建商品住宅12187套，二手住宅签约34917套，均接近2009年末的月均成交水平。成交量的快速放大并未有效促进供应量的提升，2009年末已使可售新建商品住宅套数跌破10万套的警戒线，到了2010年4月，北京市商品住宅可售房屋套数仅为87440套。供求结构进一步失衡，市场矛盾继续加剧。在成交量急速放大和供应量不足的共同推动下，房价也飞速攀升。4月新建商品住宅的成交均价一举升至22557元/平方米，环比3月的21418元上涨5.01%，创下了历史新高。二手住宅2010年北京别墅市场分析报告4CRRC中国不动产研究中心成交均价也不甘落后，站上了15020元/平方米的高点。正是在这样的大背景下，2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通过差异化信贷、限购、税收等多种手段综合