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1市场调研与前期策划报告2第一部分：序言第二部分：概况第一章：整体调研概况一、调查时间二、调查问卷样本数量三、调查方法四、访问对象五、受访者的基本资料第二章：上海市宏观经济概况概况一、国民经济与产业结构二、房地产业概况第三部分：市场篇第一章：青浦区商业房地产业市场调研分析一、青浦区概况·目录·3二、青浦区2007年前11月商业房地产数据分析第二章：青浦区商业消费需求及消费行为分析一、消费者对青浦区现有商业状况的满意度二、青浦区消费者消费习惯行为第三章：《上海绿港购物广场》（本案）项目附近主要街道商业调研一、经营环境及物业状况二、经营状况三、新版《百联桥梓湾购物中心》商业中心的认知度第四部分：产品篇第一章：《上海绿港购物广场》（本案）项目市场分析与产品定位一、市场现状分析二、本案项目分析三、竞争对手分析四、客户群体分析五、本案综合分析六、本案产品定位4第二章：本案产品规划与营销策略一、本案产品规划与营销建议策略二、本案销售招商执行建议策略三、本案商业业态建议规划第五部分：结束语第一部分：序言亚当•斯密在《国富论》中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争，创造了一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的人为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手”。5在在在中中中国国国，，，这这这只只只看看看得得得见见见的的的“““手手手”””无无无处处处不不不在在在，，，而而而最最最具具具代代代表表表性性性的的的行行行业业业莫莫莫过过过于于于房房房地地地产产产业业业，，，它它它使使使得得得房房房地地地产产产市市市场场场变变变为为为“““看看看不不不见见见的的的市市市场场场”””。。。但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政府的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态，当然还包括企业自身的因素。因此，上上上海海海智智智帝帝帝策策策划划划事事事业业业机机机构构构作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市市市场场场调调调研研研、、、产产产品品品规规规划划划、、、行行行销销销策策策略略略、、、形形形象象象包包包装装装、、、媒媒媒体体体策策策略略略、、、现现现场场场销销销售售售等环节提供相应的行销服务，在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托，就青浦区百联桥梓湾二期商业地块组织对青浦区现有商业进行了专题调研，现将调查结果及调研分析/评估，及本案6地块前期策划综合如下：6第二部分：概况第一章整体调研概况一、调查时间自2007年12月13日起至12月14日止，上海智帝策划事业机构调用4名工作人员，在青浦区就《上海绿港购物广场》地块项目进行了实地市场考察，同时，完成了调查问卷发放及回收的市场调查工作。二、调查问卷样本数量共发放调查问卷200份，实际回收有效问卷186份，回收率93%。7三、调查方法1.实地考察访问法；2.实地随机抽取填表法；3.入户访问填表法；4.集中采点调查法。四、访问对象1.当地政府部门公务员及企事业单位职员；2.青浦区老城区商业的业主或经营者；3.青浦区公园路、城中北路及《上海绿港购物广场》附近主要街道商业的业主或经营者；4.私企业主或个体经营者；5.企业工薪职员；6.社区市民；7.外来务工人员；8.学生与流动人员；9.8五、受访者的基本资料本次调研受访者年龄、文化程度、职业、家庭收入等具体组成结构如下：1.受访者的年龄构成12%42%39%7%16至22岁23至30岁31至45岁46至60岁92.受访者的职业构成7%9%34%10%29%11%公务员或事业单位职员企业员工个体商人私营企业主外来务工其它103.受访者的文化程度13%19%28%20%11%7%2%初中以下初中高中/中技中专大专大学大学以上114．受访者的个人月收入30.73%29.17%19.27%20.83%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%800—1200元1201—2000元2001—3000元3000元以上125.受访者的家庭月收入19.78%28.34%21.40%30.48%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2001—3000元3001—4000元4001—5000元5001以上13本次问卷调研，是以市场随机抽取访问为主，入铺调研为辅的。年龄上排除了16岁以下、60岁以上的人群。因为是以随机调研为主，故仅对本调研报告修正结论具参考价值。本次问卷调研，在青浦区做了老城区商业调研，并对《上海绿港购物广场》地块项目周边商业做了集中采点调研。从青浦区受访者职业构成上看，个体商户、外来务工人员占据前两位，合计63%。若加上私营业主的10%，三者高达73%，说明青浦本地的民营经济是十分发达的。从文化程度的结构上看，青浦当地人的受教育程度不高。其中，高中以下文化程度占61%，而大学以上仅有9%，这与本地经济发达程度不吻合。外来务工人员较多，可能是影响调查结果的重要因素。从受访者的收入来看，个人月收入在2000元以下的占59.9%，为主流群体。但家庭月收入在3000元以下和5000元以上的却各占19.78%、30.48%，说明其一：多数当地市民收入除有一份相对稳定的固定收入以外，大多数都有一些其他收入来源；其二：市民收入两极分化，大部分工薪阶层仍然收入较低。简析14第二章上海市宏观经济概况一、概况（一）上海市宏观经济概况2006年全年实现上海市生产总值（GDP）10296.97亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，已连续第15年保持两位数增长（见下图表）。其中，第一产业增加值93.81亿元，比上年增长0.8%；第二产业增加值4997.81亿元，增长12.8%；第三产业增加值5205.35亿元，增长11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为50.6%。15（一）国民经济与产业结构2006年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比05年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点（见下图表）。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2%。投资结构进一步优化。从产业投向看，第一产业投资14.29亿元，比上年增长1.6倍，占全社会固定资产投资总额的比重为0.4%；第二产业投资1212.71亿元，增长12.1%，所占比重为30.9%；第三产业投资2698.09亿元，增长9.9%，所占比重为68.7%。从投资主体看，国有经济投资1460.09亿元，比05年增长17.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为37.2%；集体经济投资159.31亿元，增长21.6%，所占比重为4.1%；股份制经济投资910.31亿元，下降0.7%，所占比重为23.2%；外商及港澳台投资725.85亿元，增长13.4%，所占比重为18.5%。二、国民经济与产业结构16（一）、06年房地产业概况2006年完成房地产开发投资额1275.59亿元，比05年增长2.3%，增幅比上年回落3.8个百分点；商品房施工面积10938.75万平方米，增长4.6%；竣工面积3274.27万平方米，增长5.8%；销售面积3025.4万平方米，下降4.2%，其中商品住宅受配套商品房销售量减少的影响，06年销售面积2615.49万平方米，下降8.1%。而据市房地产交易中心统计，2006年全市市场化新建商品住房成交面积2004.75万平方米，比05年增长0.5%。去年商品房销售额2177.08亿元，比05年增长0.7%，其中商品住宅销售额1841.04亿元，下降3.4%。去年存量房成交过户面积1706.81万平方米，比05年下降13.4%。三、房地产业概况17（二）、城镇市民居住宅水平提高2006年全市完成住宅建设投资854.15亿元，比05年下降8.8%。建成为住宅配套的公共服务设施面积334万平方米。旧区改造继续保持合理规模。06年拆除住宅建筑面积848.4万平方米，与05年基本持平；动迁市民7.69万户，比05年增长3.2%。至去年末，城镇市民人均住房使用面积22平方米，比05年末增加0.7平方米；人均住房居住面积16平方米，增加0.5平方米（见下图表）。市民住宅成套率达到94%。18第一章青浦区房地产业市场调研分析一、青浦区概况（一）青浦区简介青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与318国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦城区距上海市中心人民广场40公里；距虹桥国际机场25公里。第三部分：市场篇19（二）经济状况2005年青浦区国民经济保持持续、协调、健康发展的良好态势，经济结构调整进一步深化，增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，全面完成了十五计划和全年预期目标。2005年全区实现增加值306.2亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%，其中第一产业增加值8.5亿元，下降10.5%；第二产业增加值191.9亿元，增长19.3%，其中工业增加值181.2亿元，增长20.3%；第三产业增加值105.8亿元，增长19.5%。20二、青浦区2007年前11月商业房地产数据分析1．商业供需对比图（单位：平方米）商业供需对比0200004000060000800001000001200002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月成交面积上市量212．商业成交价格走势图（单位：元/M2）商业成交价格走势0200040006000800010000120002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月223．商业成交面积分段分析图（单位：平方米）商业成交面积分段分析4.7%3.8%9.3%9.9%12.8%4.9%8.8%9.2%19.8%4.2%3.9%5.6%3.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%小于4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120-130130-150150-200200-250大于250234.商业成交总价分段分析图（单位：元）商业成交总价分段分析(元)6.1%8.6%19.4%14.2%20.9%9.3%7.1%4.7%1.4%3.6%1.9%2.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%小于20万20-40万40-50万50-60万60-80万80-100万100-120万120-160万160-250万250-300万300-350万大于350万24青浦区的房地产业经历了上海房产快速发展的历史，据不完全统计，本报告只列举该区域今年前11月来商业房地产的统计数据。前11个月的上市、成