XXXX常州武进竞争市场分析1314538026

2010武进区竞争市场及主要竞争项目综合分析第一部分2010年常州宏观市场预测第二部分2010年湖塘区域市场回顾及预测第三部分竞争市场分析第一部分2010年常州宏观市场预测壹：政策对房地产市场影响贰：供求关系对房地产市场影响壹政策对房地产市场影响05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为05年宏观调控政策06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的施行《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4月28日/8月19日上调房贷利率各0.27%抑制投资需求7月24日/9月4日外资限炒令，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》抑制了外资投资中国房地产的热度06年宏观调控政策2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。时间政策或行动内容与影响3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高极大遏制购房投资热情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市07年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响1月25日《国务院关于促进节约集约用地的通知》上调存款准备金率0.5个百分点，至15%，上调存款准备金率，抑制投资需求，打压投资市场2月4日《经济适用住房开发贷款管理办法》建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格3月25日上调存款准备金率0.5各百分点抑制投资需求，打压投资市场4月16日上调存款准备金率0.5个百分点，至16%抑制投资需求，打压投资市场4月17日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》第二套房贷细则出台5月18日上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%抑制投资需求，打压投资市场6月两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%抑制投资需求，打压投资市场9月16日下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月3次下调存款准备金率0.5%、0.27%、0.27%鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；10月17日国务院常务会议降低交易税费支持居民购房财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市，国八条政策出台10月22日《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》上海“十四条”地方性救市政策出台，全面进入政府救市11月下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；11月5日国务院常务会议中确定出台进一步扩大内需的十项措施提出最核心的4万亿拉动经济政策12月两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点鼓励消费，刺激内需，稳定国家经济发展；12月17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。二套房贷首次放松08年上半年执行和落实07年的打压政策，08年下半年受国际金融危机影响，国内经济下滑，宏观政策由紧至宽，政策环境回暖。08年宏观调控政策时间政策或行动内容与影响2月23日人力资源及社会保障局上海居转户政策出台延续全国“购房入户”政策，侧面刺激房地产市场3月温家宝国务院政府工作报告第二套普通住房享受同等第一套普通住房优惠4月21日《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》地方政府警告二套房政策5月27日国务院普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，鼓励开发普通住房项目5月25日《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》研究物业税出台6月上海公积金管理中心公积金贷款买二套房最低首付却仍可为20%6月24日《上海市经济适用住房管理试行办法》上海经适房正式出台7月19日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》首次收紧“二套房贷”7月19日《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》1、打击捂盘惜售，2、打击多批少量8月21日上海土地市场发展研讨会1、增加土地供应；2、抑制囤地3、提前公布土地出让计划9月“关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知”严查囤地，试图调整现有土地储备制度10月首部“个人贷款管理暂行办法”面向社会征求意见打击银行业金融机构个贷业务违规操作现象公积金购房收紧，二套房再次收紧11月“设限住宅土地出让面积”中大城市20万㎡，中等城市14万㎡，小城市7万㎡12月14日温家宝主持的国务院常务工作会议，“国四条”增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程12月17日房市调控打出第一拳拿地首付不低于50%控制地王频升，地价将下调，将在一定程度下控制房价12月23日二手房营业税优惠期恢复到5年打击投机性购房1月5日广州五块土地收回打击囤地行为1月10日国11条出台二套房严格执行，在供应和需求双方面给市场制造紧张气氛09年上半年以救市政策为主旋律，年中出现部分政策吹风，年底优惠政策取消开始出现。09年宏观调控政策常州历年商品住宅量价走势图05010015020025030035040045005年06年07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度34003600380040004200440046004800成交面积成交均价政策与房价走势关系9月二套房首付提高3月上调存款准备金率0.5%6月出台二手房营业税10月国家救市政策出台12月国四条，增加土地首付恢复二手房营业税（5年）核心打压政策的出台在于直接针对投资房或二套房；房地产市场表现出明显的政策主导，三次市场明显调整两次是核心调控政策出台（05和07年），一次经济危机（08年）；常州属于政策高敏感度区域！1月10国四条细化政策出台，二套房正式收紧政策效果调查公众普遍认为会暂缓购房计划但对于房价仍然有比较强的信心；房地产市场表现为明显的政策市场，受政策影响调整幅度大，集中在针对投资客的二套房和二手房政策上；随着1月7日国四条细化政策正式出台，标志着本轮调控政策正式开始打压，考虑到本轮调控的经济背景属于通货膨胀经济运行中的调控，调控效力相对较低，因此本轮打压对于市场会有一定影响，但应该不是致命打击，从国家政策目的来看，保增长仍然是今年的主要经济目标！政策对房产调整周期研判供应要素需求要素贰供求关系对房地产市场影响2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅新开工面积(万方)278.56444.3376.42685.83616.08551.23554.93商品住宅供应面积(万方)165.2265.8382.7568.1595.2488.92576.5比例关系(本年供应/去年新开)/0.950.861.510.870.791.05结论一：从05-08年的数据可以看出，正常情况下第二年的供应面积与前一年的新开工面积存在着一定的比例关系，二者比例系数在0.79-0.95左右；结论二：正常情况下第二年的供应面积小于前一年的新开工面积；新开工面积与供应关系分析05年受宏观政策打压的影响，新开工面积大幅萎缩，该数据不具备参考性，剔除；08年再次受楼市打压政策和整体市场下行等利空因素影响，新开工面积再次下滑，直接导致09年比例关系数据偏高；新开工面积与供应关系分析按结论一推算2010年供应440-527万方按结论二推算2010年供