世联 商业市场调研模块

商业市场调研模块本报告是严格保密的。市调前准备工作收集资料准备工具相关文件1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）2.首次沟通会PPT3.项目合同4.市调问卷、访谈提纲5.市调计划1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等）1.设备——电脑+相机+录音笔2.主要工具——计数器+笔记本+笔3.辅助工具——城市地图、手绘区域交通干道图（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作）本报告是严格保密的。2.城市规划研究工商市调模块结构3.城市商圈调查1.宏观资料5.开发商、消费者、经营者、投资者4.竞争项目调查6.地块研究•历史沿革•政治人文•经济•人口•产业•房地产板块研究•功能分区•城市发展历程及方向•人口分布状况•土地供应状况•重大交通和市政设施•商业网点规划•城市商圈结构划分•商圈交通结构调查•商业体量、业态调查•商业租金状况调查•代表商业调查•竞争项目分布状况•竞争项目物业状况调查•竞争项目经营状况调查•竞争项目销售状况调查•竞争项目营销情况调查•开发商调查•消费者调查•经营者调查•投资者调查•附：访谈名录•地块道路结构•地块四至•人流车流状况•商业经营及租金状况•辐射人口1，2部分主要以文献等二手资料为主，3~6部分主要以实地调研的一手资料为主，本模块以探讨3~6部分的调研方法为主本报告是严格保密的。结合市调的流程，将3~6部分的实地调研的内容划分为七大部分：1城市结构扫描2地块研究3相关测试（人流、车流、提袋率等）4商业体量/业态/租金等调查56在营/在售/待售项目调查7相关人士访谈问卷调查本报告是严格保密的。以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位坐标体系1城市结构扫描城市道路体系框架城市商圈划分重大设施分布项目与其他区域距离城市意向扫描重点项目坐标【目的】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标【工具】汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人员】城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员【方法】a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果】a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在营/在售/待建项目分布图本报告是严格保密的。地块勘查，把现场带回家2地块研究项目四至地块自然和人文资源地块高差拆迁/工程进展情况周边道路基本资料临近商业租金状况【目的】建立对地块条件的全方位认识，明确地块与道路/城市的关系，项目面临的工程环境【工具】照相机、笔和笔记本、秒表、计数器【人员】市调全体人员【方法】a.选点拍照，b.访谈（经营者）【成果】a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图（见道路调查表）12345678项目四至选点拍照：点四至：1北东南西道路人流车流状况（方法见“测试”部分）地块商业价值分布图：本报告是严格保密的。问卷调查——问卷的基本结构3问卷调查消费者问卷调查投资者/经营者问卷调查【问卷的基本结构】调查问卷（或调查表一般由五个部分组成：1.问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括2.问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号3.甄别部分：甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要求的人群4.问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分5.背景部分：被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等问卷标题问卷开头甄别部分问卷主体背景部分一般一份问卷中的问题在20个左右，答卷时间在30分钟以内为宜本报告是严格保密的。问卷调查——调查问卷式样、样本选取原则3问卷调查消费者问卷调查投资者/经营者问卷调查【调查问卷式样】小组访谈——采用“问卷、答案分离”的方式，即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分，而问题部分由调查者持有；在调查的过程中，调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查——采用“深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈，保证问卷的填写人是访谈人，而为被访谈人【样本选取原则】街头拦截样本选取原则——采用“定数法”选取样本，即选择一个固定点，间隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则——保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等本报告是严格保密的。人流结构测试——衡量区域繁荣度的相关测试（人流、车流、提袋率等）4人流量测试车流测试提袋率测试客单价测试性别比测试捕捉率测试【目的】通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性【工具】计数器、笔记本【人员】项目组人员（可有其它人员协助）【方法】a.选点计数b.共测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果】a.地块价值分析图b.人流分布图c.提袋率比较d.性别比例e.捕捉率肯德基/麦当劳测试【相关公式】提袋率=提袋人数/总人流量性别比=女性人数/总人流量捕捉率（测集中商业）=进入人流/途径人流量四大商圈代表超市人流量比较151543042523014251065575050100150200250300350向阳路维客超市中山路百盛超市台东步行街利群超市香港中路家乐福香港中路JUSCO人流量排队人数青岛各商圈商业街女性比例51.7%61.5%67.9%56.6%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%向阳路中山路台东步行街香港中路青岛各商圈商业街提袋率比较31.1%15.4%21.0%34.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%向阳路中山路台东步行街香港中路青岛商圈商业街人流238527201730100200300400500600700800向阳路中山路台东步行街香港中路本报告是严格保密的。表2：提袋率和女性比例调查代表位置总提袋率总女性比例次数总人流量女性人数女性比例提袋人数提袋率A#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!#DIV/0!2#DIV/0!#DIV/0!3#DIV/0!#DIV/0!B#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!#DIV/0!2#DIV/0!#DIV/0!3#DIV/0!#DIV/0!C#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!#DIV/0!2#DIV/0!#DIV/0!3#DIV/0!#DIV/0!……#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!#DIV/0!2#DIV/0!#DIV/0!3#DIV/0!#DIV/0!备注：1.分周末和工作日测试2.以五分钟人流量为一个单位表3：捕捉率调查代表位置捕捉率次数人流量进入人流A#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!2#DIV/0!3B#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!2#DIV/0!3C#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!2#DIV/0!3…#DIV/0!#DIV/0!1#DIV/0!2#DIV/0!3表5：道路人流调查表基本情况道路名称道路宽度位置人行道宽度车道数绿化带宽度道路等级上午下午平均123平均123平均人流状况#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!相关Excel表格见《20070309_工商部市调模块》本报告是严格保密的。车流结构测试——确定道路等级及属性特征相关测试（人流、车流、提袋率等）4人流量测试车流测试提袋率测试客单价测试性别比测试捕捉率测试【目的】通过各干道各类型车流量的比较来确定道路等级及属性特征【工具】计数器、笔记本【人员】项目组成员及协助人员【方法】a.选点计数b.测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果】a.项目周边道路车流量统计图b.城市主干道车流量比较图肯德基/麦当劳测试#DIV/0!#DIV/0!的士#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!自行车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!摩托车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!小车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!客车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!货车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!公交车车流状况#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!人流状况平均321平均321平均下午上午道路等级绿化带宽度车道数人行道宽度位置道路宽度道路名称基本情况表5：道路车流人流调查表#DIV/0!#DIV/0!的士#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!自行车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!摩托车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!小车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!客车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!货车#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!公交车车流状况#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!人流状况平均321平均321平均下午上午道路等级绿化带宽度车道数人行道宽度位置道路宽度道路名称基本情况表5：道路车流人流调查表法院和面粉厂地块周边道路人流车流统计020406080100120140160180京口路向阳路夏庄路源头路枣园路小汽车公交车人流量货车摩托车相关Excel表格见《20070309_工商部市调模块》本报告是严格保密的。客单价、肯德基/麦当劳测试——衡量区域消费能力指标相关测试（人流、车流、提袋率等）4人流量测试车流测试提袋率测试客单价测试性别比测试捕捉率测试【目的】通过超市客单价测试以及肯德基/麦当劳测试来量化区域消费能力【工具】笔记本【人员】项目组成员及协助人员【方法】客单价——选取各商圈代表超市，目测单价（样本量20个以上）取平均值肯德基/麦当劳——观察法【成果】a.各商圈超市客单价比较b.各商圈肯德基/麦当劳规模、上座率比较肯德基/麦当劳测试备注：样本量至少要选取20个以上周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!……周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈三周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈二周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈一……样本6样本5样本4样本3样本2样本1时间客单价总客单价代表超市商圈表1：城市商圈人均客单价调查表备注：样本量至少要选取20个以上周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!……周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈三周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈二周末#DIV/0!工作日#DIV/0!#DIV/0!商圈一……样本6样本5样本4样本3样本2样本1时间客单价总客单价代表超市商圈表1：城市商圈人均客单价调查表是否有儿童游乐区排队人数收银口数量上座人数座位数