XXXX年10月当前房地产市场形势分析与展望_47页_中指

1当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国房地产指数系统2010年10月2一．市场运行状况二．政策环境变化三．未来走势展望目录3三季度房地产市场呈现明显的“低位回调”态势1.土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但8-9月又有所回升。2010年1-9月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平1504元/平方米，但8-9月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价“地王”。2.4月“新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。2010年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅约50%）后持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过50%，而7-8月降幅缩小至49%和32%，9月进一步缩小至10%。3.5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在7月和8月分别环比下跌1.32%和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计降幅在3%-5%之间。9月，100个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从8月的58个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅为0.83%。4土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%前三季度1-9月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%，但4月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下降。图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com267%126%260%38%41%52%-1%9%11%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：万平方米-50%0%50%100%150%200%250%300%2009年2010年同比5实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际成交量同比增长49%前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加49%，但4月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com255%228%459%24%25%2%19%-24%-6%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：万平方米-100%0%100%200%300%400%500%2009年2010年同比61-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月开始略微走高，从而导致4月成为一个“谷底”；在5、6两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507元/平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到1777元/平方米和2661元/平方米。图：2010年1-9月全国住宅用地楼面均价走势数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun.com地价：土地价格稳中有降，但8-9月有所抬头125%116%86%63%68%6%-8%18%8%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：元/平方米-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2009年2010年同比7除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的21.7倍、16.1倍和6.3倍，4月则仅为去年的1.8倍，5月较去年增长6%，而6-9月低于上年同期。溢价水平：4月后低位运行，8-9月有所回升，但低于去年同期数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：2010年1-9月全国105个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率2066%1513%530%81%6%-56%-66%-28%-61%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月-500%0%500%1000%1500%2000%2500%2009年2010年同比89月部分城市再现“地王”新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过100%，最高接近200%。数据来源：CREIS中指数据-土地库表：2010年1-9月全国成交住宅用地总价前十排行榜排名城市地块名称建筑面积(㎡)成交价(万元)楼面地价(元/㎡)溢价竞得方成交日期1南京下关区滨江江边路以西1号地块2047716121410059290%南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业)09-192南京下关区滨江江边路以西3号地块95419378930082720%南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业)09-193天津津南区咸水沽镇3010901705000234121%北京富力城房地产开发有限公司04-284上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块1329967020005278349%深圳华侨城房地产有限公司02-115福州晋安区，则徐中学、“福临东城”以南，晋安河以东，国货路以北，长乐中路以西1271760600000471840%江西省正荣房地产开发有限公司02-046北京丰台区六圈A居住项目34803859700017153195%中海地产集团有限公司01-217北京大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块39117052400013396104%北京中信新城房地产有限公司03-088北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地2807905040001794999%北京保利营房地产开发有限公司03-179上海黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块136038.34828003549041%卓光控股有限公司（九龙仓子公司）09-0810佛山禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南侧166246247050028301%新鸿基地产旗下子公司嘉荟有限公司02-22日期竟得企业类型价格地块简介刷新纪录9月1日合生创展民企楼面单价16488元/平米上海松江单价“地王”广富林2-5号地块，总价为12.46亿元，溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录9月8日九龙仓外资楼面价高达35490元/平方米黄浦江沿岸E18地块，总价48.28亿元，折合楼面价35490元/平方米，溢价率达到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高9月19日南京临江老城（中冶）国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高表：9月份新诞生的“地王”列表9-40%-20%0%20%40%60%80%100%07:1-207:1-307:1-407:1-507:1-607:1-707:1-807:1-907:1-1007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-9商品房销售额增长率商品房销售面积增长率商品住宅销售额增长率商品住宅销售面积增长率全国需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速持续下行，9月有所反弹1-9月，全国商品房销售面积和销售额分别同比增长8.2%和15.9%，较上月分别提高1.5和3.3个百分点。9月，全国商品房销售面积和销售额同比增长16.6%，是今年5月以来首次增长。1-4月，全国商品房销售面积增长32.8%，但5-8月同比下降7.9%，其中7月和8月分别同比下降15.4%和10.1%，而5月和6月降幅分别为3.4%和2.7%。图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-9月商品房销售面积10%-30%，平均19.1%25.1%-19.7%42.1%8.2%住宅销售面积10%-25%，平均19%26.5%-20.3%43.9%5.8%商品房销售额18%-30%，平均26.7%43.5%-19.5%75.5%15.9%住宅销售额18%-35%平均27.3%47.9%-20.1%80.0%11.2%表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率10全国开发投资：投资额同比增速持续放缓，但仍处于历史高位2010年1-9月，全国完成房地产开发投资额33511亿元，同比增长36.4%，增速较1-8月份回落0.3个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额23512亿元，同比增长33.8%。9月单月房地产开发投资同比增长35%。图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-9月房地产开发投资21%-30%平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.4%住宅开发投资22%-32%平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表：全国房地产和住宅开发投资增长率01000020000300004000007:1-207:1-307:1-407:1-507:1-607:1-707:1-807:1-907:1-1007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-9亿元0%10%20%30%40%50%房地产开发投资额同比增长率11全国供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下降，但仍处于历史高位1-9月，全国房屋新开工面积达11.94亿平方米，同比增长63.1%；增速较1-8月减小3个百分点，但较2009年全年高出50.6个百分点；施工面积增长28.1%，增速较1-8月回落1个百分点，较2009年全年高出15.3个百分点。图：2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2000-20062007200820092010年1-9月施工16%-26%平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.1%新开工10%-30%平均20%16.4%2.3%12.5%63.1%表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率0102030405008:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-609:1-709:1-809:1-909:1-1009:1-1109:1-1210:1-210:1-310:1-410:1-510:1-610:1-710:1-810:1-9亿平方米-20%0%20%40%60%80%施工面积新开工面积施工