XXXX年2季度房地产市场分析报告

二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告严谨高效求实创新湖北中信房地产土地估价有限公司目录卷首语...........................................................1一、2011年2季度宏观调控政策一览...................................2二、2011年2季度武汉房地产市场总体形势分析........................11（一）2011年4-6月各周武汉房地产成交均价..........................11（二）2011年4-6月武汉房地产市场总体形势分析......................11三、2011年2季度武汉土地市场分析..................................13（一）2011年2季度土地挂牌成交情况................................13（二）土地市场分析.................................................14四、2011年2季度房地产市场分析....................................17（一）2011年2季度商品房市场......................................171、2011年2季度商品房住宅市场...................................172、2011年2季度商品房写字楼市场.................................403、2011年2季度商品房商业物业市场...............................47（二）2011年2季度存量房市场......................................551、2011年2季度存量房住宅市场...................................552、2011年2季度末存量房写字楼市场................................943、2011年2季度存量房商业物业市场...............................96五、武汉房地产市场2011年2季度小结暨后市趋势展望................100（一）2011年2季度武汉房地产市场小结.............................100（二）房地产市场趋势展望..........................................104二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第1页卷首语2011年6月即将过去，第二季度武汉楼市进入了限购、限价、限贷的“三限时代”，4月加息再次来袭，楼市犹如霜降。红五月，四轮调控风雨欲来，中央再次强调调控决心。2010年全国房价涨幅从2009年的22.4%骤降至5.6%，购房者观望情绪浓郁，房价下跌预期增强。第二季度，购房者在政策、市场的作用下，心里产生了怎样的影响？回顾第二季度，随着时间的推移，购房者的观望程度似乎也渐渐有所降低，五月量价齐升，六月在看涨的情况下部分购房者已经开始急于出手。在层层加码的调控政策和持币观望的购房情绪中，武汉楼市的这个上半年，也过得“并不轻松”。传统的“金三银四红五”并未出现预期的火爆销售局面，虽有部分新盘“日光”的一抹亮色，但总体成交量的下跌才是当前市场的主调。有数据显示，武汉4月成交商品房6597套，5月成交8359套，而6月截至22日成交商品房7912套。截至目前，二季度共成交商品房22868套，日均成交约279套。在上半年的最后一个月，在这个大部分单位开始做上半年总结和下半年规划的月份，武汉楼市交上的是怎样的期中答卷?下半年的楼市是会继续僵持，还是迎来拐点?二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第2页一、2011年2季度宏观调控政策一览2011年上半年房地产市场双剑齐发，两手都抓，两手都必须硬。一只手是国家继续加大对房地产的调控力度，“五一”期间出台商品房销售明码标价即一房一价，给楼市造成了不小的震动。各地楼市出现时晴时雨的诡异现象。另一只手是国家大力推进保障房建设、逐步完善保障房监督机制，从国家要求央企参与保障房建设到地方政府纷纷出台保障房申请和实施细则，保障房这一关乎国计民生的项目被推到了前所未有的高度。而随之也曝出了许多保障房背后的种种黑幕。房地产市场究竟该如何规范，新的调控政策又是否会空降楼市？（一）具体措施：武汉市3月29日公布2011年度新建住房价格控制目标：新房价格增幅低于全市年度生产总值（GDP）和居民人均可支配收入的增长水平。根据2011年武汉市《政府工作报告》，2011年武汉市生产总值增长12%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。武汉市房管局表示，今年将加大对房地产市场的价格监管，以及明码标价执行情况的检查。严格实行“一房一价”。开发商在预售楼盘前，必须向房管部门申请备案一个楼盘预售方案。方案中要包括楼盘的详细资料和具体到每一套房的价格，备案后，房价不能随意变动，就算想涨价，也必须重新备案报批。综合分析：确定新建住房价格控制目标，一方面是贯彻落实“新国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第3页新建住房价格控制目标……”，体现了政府进一步加强房地产市场调控的决心和信心，对抑制投机投资性购房，引导购房者理性消费，促进商品住房价格保持合理水平起到一定积极作用；另一方面，以经济社会发展目标作为房价控制的参考依据，有助于建立房价与经济增长和人均可支配收入的联动机制，进一步解决居民住房问题。据了解，武汉限价令要求：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限。如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。如此限价之后，多数楼盘将无法快速取得预售证，而推延项目预售的时间，或将变相促使开发商集体观望，导致“捂盘”现象的出现，市场房源供应量减少。（二）具体措施：由住建部、国家发改委和人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》4月1号起生效，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。综合分析：在政策出台之前，由于市场的不规范，存在虚假房源、哄抬房价的行为，对房价调控的效果造成一定的负面影响。《房地产经纪管理办法》的出台，是整个房地产调控组合政策的一部分，对实现房地产价格调控目标起到利好。另外，《房地产经纪管理办法》明确房地产经纪机构和人员不得二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第4页从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法行为，有利于房地产中介市场的规范化经营，增加交易透明度，部分不符合要求的公司或将被迫退出市场。（三）具体措施：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。综合分析：这是央行今年以来第二次加息，也是自2010年以来的第四次加息。此次加息是央行对可能再度攀升的通胀压力所作出的提前应对，符合市场预期，有利于加强通胀预期管理，体现了央行实施稳健的货币政策，把稳定物价总水平放在金融宏观调控更加突出位置的决心。央行再度加息后，5年期以上贷款基准利率已经达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.7%。尽管从数据上看，房贷月供每月增加的数额不大，但连续加息对市场的影响将逐渐由量变到质变，对房地产市场的影响将更加明显。另外，二套房严格执行六成首付，贷款利率最低为1.1倍，在购房首付成本增加的同时，加息又增加了持有成本。同时，新一轮楼市调控时间还短，市场观望情绪浓厚，加息将使购房者的购房热情进一步降低。对于开发商来说，目前开发商获取资金十分困难，融资成本高，大幅加息会使中小开发商陷入困境，融资压力加大。二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第5页（四）具体措施：1、中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、5月12日，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3、从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国央行2011年目前为止进行6次上调存款准备金率。一季度调整时间分别为1月20日、2月24日、3月25日，幅度均为上调0.5个百分点。综合分析：央行今年内多次上调存款准备金率，而且这已经是去年以来第十二次上调，存款准备金率达历史最高值21.5%。对于购房者来说，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。央行再次收紧流动性，可能导致这种现象逐渐增加和蔓延，个人房贷业务或将继续收紧，购房者获得贷款的难度更大。存款准备金率的收紧，此举将再度增加房地产企业的融资难度，提升其融资成本，可能促使开发商加快项目销售，追求销售回款，以二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第6页降低压力。后期，随着开发商资金压力的增大，部分敏感的开发商可能从后期就开始明显地出现降价求量的行为。鉴于目前房地产形势，银行业也加大了房价下降幅度的压力测试，提升了对房地产泡沫破灭的风险预警。穆迪最近公布的一份报告称，中国房地产开发商呈现出明显的负面评级趋势。（五）具体措施：国家发展和改革委员会5月12日公布，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。综合分析：商品房销售实行“一房一价”加大了开发商的销售透明度，有助于购房者理性消费，同时也利于房地产企业提高信誉度。另外，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，将使“捂盘惜售”存有一定难度，加快开发商推盘节奏，抑制房价过快上涨。本次，发改委提出对未实行明码标价规定的房地产开发企业处以重罚，是在进一步落实5月1日开始实行的《商品房销售明码标价规定》，处罚力度进一步加大，表明国家抑制房价过快上涨的决心。但就目前市场的房价走势来看，一房一价的规定在短期内并未起二○一一年二季度武汉房地产市场分析报告共109页第7页到明显的作用，个别楼盘隐性涨价的现象依然存在，或许政府调控措施的精准度还有待提高。（六）具体措施：国土资源部有关负责人5月12日在新闻通气会上表示，《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》已印发。《意见》要求，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。《意见》明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。《意见》肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜