XXXX年2月新国八条对房地产市场的影响分析_32页

新国八条对房地产市场的影响分析2011年2月目录新政解读新政解读1政策出台背景:经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码23新政对各类市场主体的影响新政对各类市场主体的影响¾社会经济¾土地市场¾房地产市场中长期经济任务：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济实体经济楼市楼市高涨吸引实体资金流入引导资金回流实体经济„2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。„经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%200520062007200820092010当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热„经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险。„抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。图例注：2011年1月经济活跃度和通胀水平为预估水平。存款准备金率：经济活跃度：过热偏热适中衰退通胀水平：过热偏热适中通缩楼市政策：出台紧缩性楼市政策出台鼓励性楼市政策当月加存款准备金率当月降存款准备金率利率：当月加息当月减息目录新政解读新政解读1政策出台背景:经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码23新政对各类市场主体的影响新政对各类市场主体的影响¾社会经济¾土地市场¾房地产市场全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨„12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。„购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。„年末供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。开发商拿地热情高涨，近期多个城市地王频现居住、商业2.953.25目录新政解读新政解读1政策出台背景:经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码23新政对各类市场主体的影响新政对各类市场主体的影响¾社会经济¾土地市场¾房地产市场9.29政策逐渐消化，预期政策收紧或致购房成本增加，购房需求释放„9.29政策逐渐消化，需求逐渐释放–新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放„1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求–银行年初放贷冲动再起，1月银行放贷1.11万亿。„首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市–1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将取消的消息–而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折„对政策收紧预期增加，部分客户提前入市–随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市–部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖„自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。„至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。980420643251982711745208612月：全国二手住宅市场成交明显回暖„12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月普遍有较大回升全国各地楼市成交均价依然上涨„自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨„部分下跌城市主要受成交影响结构性下降2246724141北京：12月北京房价继续呈现上升态势„新国十条（2010.4）颁布以来，北京市房屋成交量先经历了先先跌，后上升的态势，房屋的价格持续在高位运行。„2010年11月，北京楼市均价环比上涨0.14%，同比上涨38.5%。北京2010年2月至2011年1月房价走势小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码„2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；„2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；„特别是自2010年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头；„由房价上涨带来的社会矛盾已经成为当前中国迫切需要解决的问题，因此，在2011年1月，中央再度出手调控楼市。目录新政解读：政策密集出台，政府调控房价决心坚定新政解读：政策密集出台，政府调控房价决心坚定1政策出台背景23新政对各类市场主体的影响新政对各类市场主体的影响¾社会经济¾土地市场¾房地产市场新“国八条”配合先前的多项政策对市场形成高压态势„政策叠加与组合发挥作用–要求地方政府根据当地具体情况公布新建住宅的房价控制目标，并对控制房价不力的地方政府进行问责–限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）–二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍–各商业银行纷纷取消首套房贷利率，首套房贷首付比例不低于三成–上海重庆开征房产税楼市保障房政府监管土地政策财税政策信贷金融•房贷：二套最低首付6成•土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标•主要城市拥有2套后不能再购房•严格实行地方政府问责制•加快建立个人住房信息系统•多种方式增加保障房供应•建设部与各地方政府签订保障房军令状•上海重庆开征房产税•不足5年全额征收营业税•加强土地增值税征管的监督•增加土地供应•大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置部分城市陆续公布地方版“国八条”细则„上海出台9条调控细则落实“国八条”：–对不能提供两年内1年以上纳税证明的禁止买房。严格查处非法转让土地使用权的行为；–对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。„北京针对“国八条”，出台15条调控细则：–建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。大力发展公共租赁住房，不断改善保障性住房的供给结构。–实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。–对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。„青岛、成都城市也针对国八条出台相关政策，这些地方的细则大部分是对中央政策的执行，并无创新之处。价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上实现成交量的稳定„政策要点：–国八条规定：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”–“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。–2011年，北京两会将GDP增幅确定在8%，因此，房价控制目标也可能在8%左右。–地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，增加干预市场的难度。„政策影响：–价格控制目标的制定，将会促使房地产开发商和购房者形成合理的价格预期，减少首套房刚性需求用户和有实力的改善型购房者的观望情绪，从而在房价保持合理水平的情况下，实现房屋成交量的稳定。限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大于高端住宅„政策要点：–国八条规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。–对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。–在现行的限购政策下，允许户籍家庭持有两套住房，也即是只要卖出一套，就可以在买入一套。–目前各商业银行相续取消首套房贷利率优惠政策，首套房贷的付款比例也调整到30%。–重庆和上海开始开征房产税，未来房产税有可能向全国蔓延。–（政策影响见下页）限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大于高端住宅„政策影响：–政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购房。–高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶层，因而信贷政策对其几乎没有影响。但是由于富裕阶层目前一般具有多套住房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房产）。–中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1被的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成本过大，而不会选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响„政策要点：–在首套房认定上，只要以前有过房贷记录、目前名下有房产都认定为第二套房，二套房首付比例提高到60%，利率提高到标准利率的1.1倍，对三套房进行限购。–对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。–据消息正，北京正在酝酿提高二套存量房产的贷款利率。–各地要根据地区的具体情况，合理制定房价的上涨目标–（政策影响见下页）新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响„政策影响：–由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策将会对改善型需求客户产生较大的影响。–对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高利率对其影响将会更大。在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税可能会促使投资和投机者抛售房产。–近期有消息称，北京已经出现了较大规模的抛售，温州炒房团也开始将目光从住宅转向了产业地产。新国八条及相关政策将会对部分依赖异地市场的项目遭受重创„政策要点：–新国八条规定，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其