XXXX年3月北京房地产市场分析与预测_76P_中指

2011年3月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069461北京：成交量抬头，均价下行，土地市场持续惨淡【本月导读】住宅市场期房成交量环比上涨，同比显著下跌3月商品住宅期房成交量有所增加，含保障性住房在内，本月共成交期房48.79万平方米/4852套，环比分别上涨51.62%和61.20%，同比下跌47.13%和43.74%。商品住宅期房成交均价下行，环比下调26.67%继2月北京商品住宅期房成交均价攀至历史最高后，本月受成交结构影响，均价回落至19679元/平方米，环比减少26.67%，同比减少10.87%。2.8（含）万元以上价格段成交面积下跌明显，1.2万元以下价格段成交量暴涨3月北京住宅各价格段成交面积除2.8（含）万元以上价格段明显下跌外，其余价格段均有所上涨，尤其是1.2万元以下价格段住宅成交量暴涨。密云县住宅成交面积占比陡增，西城区成交面积占比骤减从占比增长来看，本月密云县商品住宅共成交8.66万平方米，占成交总量的29.43%，占比较上月增加24个百分点；西城区的成交量从2月的3.56万平方米骤减至本月的0.21万平方米，占比减少11.39%。土地市场住宅类用地“断供”2011年3月北京住宅类用地“断供”，这可能与政府规划有关。住宅用地“零成交”再现京城土地市场3月伴随着住宅用地的“断供”，“零成交”局面的再现更使京城土地市场雪上加霜。中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：[phone]查看往期全文：http：//fdc.soufun.com2011年3月北京房地产市场分析与预测2011年3月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306946212011年3月北京房地产市场运行现状1.1当前住宅成交及价格情况住宅市场期房成交量环比上涨，同比显著下跌3月商品住宅期房成交量有所增加，含保障性住房在内，本月共成交期房48.79万平方米/4852套，环比分别上涨51.62%和61.20%，不过与成交量达92.28万平方米/8625套的2010年同期相比，则同比分别下调47.13%和43.74%；即便是与成交量为102.17万平方米/9545套的今年1月份相比，成交量也分别下调52.25%和49.17%。尽管传统旺季已然来临，也难以挽回一季度交易冷清的颓势。纵观2011年一季度，含保障性住房在内，北京期房共成交183.14万平方米/17407套，环比2010年四季度的327.79万平方米/30635套分别下降44.13%和43.18%，同比2010年一季度的241.21万平方米/23180套分别减少24.07%和24.91%，创3年来季度成交新低，很多意向购房者进入观望。除限购外，供应量骤减也是成交量下行的重要因素。图1：2010年1月-2011年3月北京住宅市场期房成交面积情况90.6558.2892.28116.4051.9441.4851.8664.06113.9878.48103.68145.6332.1848.79102.170204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平方米-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2010年（含保障性住房）2011年（含保障性住房）2011年环比2011年同比数据来源：CREIS中指数据商品住宅期房成交均价下行，环比下调26.67%继2月北京商品住宅期房成交均价攀至历史最高后，本月受成交结构影响，均价回落至19679元/平方米，环比减少26.67%，同比减少10.87%；含保障性住房在内，本月期房成交均价也大幅下调，降至16154元/平方米，环比减少35.7%，同比减少19.12%。本月密云县的成交量大幅上涨，共成交8.66万平方米，占成交总量的29.43%，占比较上月增加24个百分点，这直接导致了本月商品住宅成交均价的下调。另外，西城区成交量也由2月份的3.56万平方米骤减至本月的0.21万平方米，占比减少11.39%，这也是本月商品住宅成交均价下调的重要因素。2011年3月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069463图2：2010年1月-2011年3月北京住宅市场期房成交均价走势05000100001500020000250003000010-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3单位：元/平方米含保障性住房不含保障性住房数据来源：CREIS中指数据当前住宅市场的销售速度和去化周期月均销售面积持续减少，出清周期上扬2011年3月北京住宅市场期房可售面积为770.24万平方米，比上月减少11.54万平方米，环比下降1.48%。另外，近6个月月均销售面积也有所下降，环比减少11.31%，这直接造成了出清周期的上扬。本月出清周期较上月增加0.9个月增至9个月。图3：2010年1月-2011年3月北京商品住宅市场期房库存消化情况01002003004005006007008009001,00010-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3单位：万平方米02468101214可售面积出清周期数据来源：CREIS中指数据月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069464住宅市场本月销供比回落，供需基本平衡2011年3月北京住宅市场（含保障性住房在内）成交期房48.79万平方米，批准上市56.83万平方米，上市面积较上月翻了1.5倍，使得本月销供比回落至0.9，供需基本平衡。图4：2010年1月-2011年3月北京住宅市场期房销供走势0123410-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-3销供比数据来源：CREIS中指数据（含）万元以上价格段成交面积下跌明显，1.2万元以下价格段成交面积暴涨3月北京住宅各价格段成交面积除2.8（含）万元以上价格段明显下跌外，其余价格段均有所上涨，尤其是0.8（含）-1.2万元/平方米价格段住宅成交量涨幅甚至达到3.5倍，而8000元以下价格段住宅成交面积涨幅也超过2.5倍。图5：2011年3月北京商品住宅期房各价格段成交面积分布0246810128000以下8000(含)-1200012000(含)-1600016000(含)-2000020000(含)-2400024000(含)-2800028000(含)以上单位：万平方米-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2月成交面积3月成交面积3月环比数据来源：CREIS中指数据面积段中低段成交面积上涨，高段面积段成交下跌3月北京住宅市场中低段面积段成交面积占比明显增加，90平方米以下面积段占比增加超5个百分点，90（含）-160平方米之间的住宅成交量占比也有两个百分点的增加，其他面积2011年3月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069465段成交量占比则各有2-3个百分点的降幅。总体来看，中小户型仍是市场成交主力，160平方米以下面积段住宅成交量占比近八成。图6：2010年1月-2011年3月北京商品住宅期房各面积段成交面积占比分布0%20%40%60%80%100%120%10-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-0111-0211-0390平方米以下90（含）-160平方米160（含）-200平方米200（含）-300平方米300（含）平方米以上数据来源：CREIS中指数据密云县住宅成交面积占比陡增，西城区成交面积占比骤减从占比增长来看，本月密云县商品住宅共成交8.66万平方米，占成交总量的29.43%，占比较上月增加24个百分点；其次是房山区，本月共成交6.92万平方米，占成交总量的23.51%，占比较上月增加17.82%。另外西城区成交量从2月的3.56万平方米骤减至本月的0.21万平方米，占比减少11.39%。图7：2011年3月北京各行政区域期房成交面积分布情况0246810东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发单位：万平方米-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2月成交面积3月成交面积占比增长率数据来源：CREIS中指数据月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694662未来市场走势分析2.1当前住宅市场的供应情况、市场存量及潜在供应分析2.1.1住宅市场供应情况住宅供应持续增加，五环内和五环外平分秋色2011年3月北京共计批准上市20个项目（含保障性住房），合计供应商品住宅41.59万平方米，环比上涨95%，同比下跌45%。图8：2010年1月-2011年3月北京住宅期房供应量情况80.8975.296.3975.7750.1276.3258.7290.2354.56134.16149.6521.3341.5926.7610.290204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平方米-150%-100%-50%0%50%100%150%2010年2011年2011年环比2011年同比数据来源：CREIS中指数据土地市场推出情况土地市场住宅类用地“断供”2011年3月北京住宅类用地“断供”，这可能与政府规划有关，根据市国土局、发改委、规委三部门在3月30日联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，全年北京市计划供地6500公顷，其中住宅用地2550公顷，比去年增加2%，保障房用地占住宅用地的比重超过五成。供地计划明确后，预计会迎来一轮新的供地小高峰。2011年3月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069467图9：2010年1月-2011年3月北京住宅用地推出量情况43.0102.814.739.9109.530.623.680.924.819.7140.4311.220.511.80501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平方米-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2010年2011年2011年环比2011年同比数据来源：CREIS中指数据当前土地市场成交情况住宅用地“零成交”再现京城土地市场3月伴随着住宅用地的“断供”，“零成交”局面再现更使京城的土地市场雪上加霜。数据显示，3月北京共计成交4宗工业用地和2宗商业用地，住宅类用地没有成交。客观上是由于本月供应量不足，另一方面受新政和两会影响，开发商对后市的预期不明朗，拿地