XXXX年3月华远_任志强-房地产市场形势分析_69P

1大标题文字区域年月日区域北京市华远集团总裁：任志强2010年3月13日市场形势分析2一、2009年房地产市场运行状况及2010年形势预测——REICO工作室2010年1月3（一）2009年房地产市场运行状况42009年房地产市场运行特征供给商品房各项建设指标增幅增加，土地购置面积和完成开发面积继续负增长,房地产开发投资增幅减小需求房地产市场需求旺盛，商品房销售面积大幅增加，各地二手房市场活跃价格房价由下跌转为上涨，涨幅快速增加52009年商品房各项建设指标增幅增加2009年，商品房屋新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加商品房施工面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅略低于去年同期新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%，增幅增加10个百分点竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅增加9个百分点-10-505101520253035200120022003200420052006200720082009施工面积新开工面积竣工面积(比去年同期增长％）62009年商品房各项建设指标增幅增加从逐月数据看，各类型物业新开工面积增幅下半年出现较快增加，说明市场存货已经得到消化-60-40-2002040608010004/Q104/Q204/Q304/Q405/Q105/Q205/Q305/Q406/Q106/Q206/Q306/Q407/Q107/Q207/Q307/Q408/Q108/Q208/Q308/Q409/Q109/Q209/Q3商品住宅办公楼商业用房(比去年同期增长％）新开工面积72009年房地产开发投资增幅逐月增加，但低于去年同期2009年，房地产开发完成投资3.6万亿元，同比增长16.1%，增幅比去年同期减少4.8个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅低14个百分点，为近年最低水平2009年1-11月，商品住宅开发投资增幅比去年同期减少约9个百分点，办公楼和商业用房开发投资增幅分别比去年同期高20个百分点左右051015202530354019981999200020012002200320042005200607/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-1208/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-1209/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12房地产开发投资城镇固定资产投资（比去年同期增长％）8房地产开发投资中建安工程费比重持续增加2009年，房地产开发投资中建安工程费的比重持续2008年的增加态势，由2008年的69.8%增加到71.3%；而土地购置费的比重和土地开发投资的比重则分别由2008年的18.9%、5.3%下降为2009年的16.7%、4.6%63%64%65%66%67%68%69%70%71%72%20032004200520062007200820090%5%10%15%20%25%建安工程费比重（左轴）土地购置费比重（右轴）92009年土地购置面积和完成开发土地面积继续负增长2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年减少18.9%，降幅高于2008年10个百分点2009年完成土地开发面积继续负增长，1-12月为23006万平方米，同比减少19.9%，降幅高于2008年14个百分点0500010000150002000025000300003500040000450001997199819992000200120022003200420052006200720082009-30-20-100102030405060本年完成开发土地面积本年购置土地面积本年完成开发土地面积增长本年购置土地面积增长%万平方米102009年商品房销售面积大幅增加2009年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%从逐月数据看，商品房销售面积自3月份起同比增加，增幅逐月增加商品住宅销售面积同比增加44%；办公楼销售面积同比增加30.8%；商业用房销售面积同比增加24.2%-40-200204060802006/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122007/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122008/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-122009/1-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12商品房住宅办公楼商业用房（比去年同期增加%）112009年各地二手房市场活跃2009年，各地二手房交易量于3月份出现大幅增加，之后各月二手房市场持续活跃0%100%200%300%400%500%600%700%010002000300040005000600009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11套成交套数同比增长宁波-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%050010001500200025003000350009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11套成交套数同比增长郑州-50%0%50%100%150%200%250%0100020003000400050006000700009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11套成交套数同比增长成都-80%-40%0%40%80%120%160%02040608010012014008/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11万平方米交易面积同比增长广州2009年北京市二手房成交套数为28.1万套，是2008年的3.8倍2009年1-11月宁波市二手住宅成交量是2008年同期的3倍2009年1-11月郑州市二手房成交量是2008年同期的2.2倍2009年1-11月成都市二手房成交量同比增加88%2009年1-11月广州市二手房交易量同比增加68.4%122009年各地二手房市场活跃部分二手房市场份额超过新建商品房，成为房地产市场的主导力量05010015020025030035009/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11万平方米二手房新建商品房0200040006000800010000120001400016000180002000009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11套二手房新建商品房010002000300040005000600009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/11套二手住宅商品住宅2009年1-11月，北京市二手房成交面积为2297万平方米，是同期商品房销售面积的1.15倍。二手房成交量首度超过新建商品房2009年1-11月，广州市二手房成交量为10.7万套，是同期新建商品房交易套数的1.10倍2009年1-11月，宁波市二手住宅成交3.5万套，是同期商品住宅成交套数的1.17倍北京广州宁波132009年土地交易价格由降转升951001051101151201252000Q12342001Q12342002Q12342003Q12342004Q12342005Q12342006Q12342007Q12342008Q12342009Q123土地交易价格指数居民住宅用地交易价格指数同比2009年前3季度，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨2.6%，环比上涨4.5%，其中1-3季度分别环比下降1.3%、上涨2.3%、上涨3.5%2009年前3季度，高档住宅用地价格累计上涨12.2%，普通住宅用地价格累计上涨4.4%142009年房屋销售价格由降转升涨幅逐月增加3月份开始70大中城市房价出现环比上涨，且涨幅逐月提高2009年1-12月，房价环比累计上涨7.75%，1-4季度各季度房价环比分别下降0.2%，上涨1.81%、上涨2.52%和上涨3.44%9810010210410610811011211405/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11房屋销售价格指数新建住宅二手住宅同比99.2099.70100.20100.70101.20101.70102.2005/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11房屋销售价格指数新建住宅二手住宅环比98.098.599.099.5100.0100.5101.0101.5102.0102.5103.005/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11经济适用房普通住宅高档住宅90平方米以下住宅环比98.098.599.099.5100.0100.5101.0101.5102.008/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/1109/12办公楼商业营业用房环比152009年房屋销售价格由降转升涨幅逐月增加从价格同比看，70大中城市房价自6月份开始同比上涨，涨幅逐步增加全年房价同比上涨1.53%，1-4各季度70大中城市房价同比分别下降1.1%、下降0.5%、上涨1.93%和上涨5.8%9810010210410610811011211405/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11房屋销售价格指数新建住宅二手住宅同比99.2099.70100.20100.70101.20101.70102.2005/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11房屋销售价格指数新建住宅二手住宅环比98.098.599.099.5100.0100.5101.0101.5102.0102.5103.005/0705/0905/1106/0106/0306/0506/0706/0906/1107/0107/0307/0507/0707/0907/1108/0108/0308/0508/0708/0908/1109/0109/0309/0509/0709/0909/11经济适用房普通住宅高档住宅90平方米以下住宅环比98.0