XXXX年9月南昌各板块房地产市场成交分析_23页

2010年9月南昌各板块房地产市场成交分析量价齐升，疯狂了谁？9月的南昌楼市在一片的期待中拉下帷幕。简单地从这个月的成交情况来，南昌楼市回暖已成既定事实了。明显看到了某些楼盘人气都比较旺。在一些楼盘现场所见，售楼部里人头攒动，人声鼎沸，销控表上更是“河山一片红”，几乎被“已售”的标签贴满了。开盘即售罄重出江湖。成交量的回升带来的是价格渐上涨。9月份南昌主要在售楼盘均价进行统计，得出整体均价为6255元/㎡，环比8月份6066元/㎡上升3.12%。在9大板块中，仅红谷滩板块价格略降，九月8大板块中以青山湖板块涨幅最大。09年9月至10年9月南昌整体价格走势（单位：元/㎡）保障房成达沃斯论坛楼市热点9月13日,国务院总理温家宝在2010年夏季达沃斯论坛开幕式致辞时，表示要进一步规范市场秩序,完善土地、财税、金融政策,加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,抑制投资、投机性需求,加快保障性住房建设。整个报告中提及房地产的话语十分有限,但却明确指出了地方政府在住房问题上的责任。此后住建部发表的“9月底前各地保障性住房项目须全部开工”再次让保障房成为焦点。业内外传保障性住房成为楼市调控的最大底牌。截至目前，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。据此估算，全年保障性安居工程的总投资接近8000亿元。中央推进保障房建设的决心之大，可见一斑。据住建部披露，截至8月末，全国保障性安居工程已开工410万套，占年度计划的70%。据了解，今年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是历年来力度最大的一年。高层再三强调保障房的建设，意在调整住房供应结构，从改善房地产市场的供需关系着手长效机制的一步。两部委投石问路，楼市新一轮调控山雨欲来？9月26日晚间，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉。在楼市僵持不下、在房价上涨压力仍存的局面下，引起强烈反响。随后，关于二次调控、政策加码的言论再次甚嚣尘上。事实上，该文件出台之前，已经过两部门的多次讨论，出台时机的选择也慎之又慎。观察发现，尽管政策不断细化，“国十条”中提及的房产税、预售款管理等“利剑”仍未出鞘。在当前的市场观察期，该文件的出台当属“投石问路”——如果房价继续上涨、市场出现异动，不排除出台更高层面调控政策的可能。上述文件的出台并非偶然，此前市场便有传闻称，鉴于当前的市场形势，国庆节之前可能有新的政策出台，但对于政策内容、政策级别等，各方并不知晓。按照以往的规律，“双节”期间出台新政似乎已经成为规律。“国十条”出台的4月17日正值周日；而北京市选择在4月30日出台“京十条”，则贴近“五一”假期。在中国房地产学会副会长陈国强看来，此次文件的出台时机与市场变化密切相关，因为高层担心：成交量的回升会带来价格上涨。市区版块进入南昌的金九月，南昌房地产市场陷入疯狂销售的情景，开盘即售磬已成为楼盘开盘的普遍现象，购房者的买房热情一度陷入疯抢，2010年的金九月名副其实。本月市中心板块的在售楼盘动态较少，滨江一号的闪亮登场，让市中心板块的这把余热开始烧热，9月市中心板块的成交量并未提升，但是价格确实小幅上升，本月板块中，除蓝天郡、紫金城.红郡等楼盘销售较好外，其他楼盘并无过多房源可售。2010年9月南昌市中心板块的价格相比上月上升1.36%，同比房价上涨10.6%。中秋不赏月，购房待到月圆时，36-860㎡公寓、写字楼，87㎡压轴小两房，135㎡阔绰三房全现房发售。蓝天郡在9月再度打出现房销售送惊喜特惠活动，推出87㎡绝版小两房和135㎡阔绰三房、36㎡~860㎡公寓、以及稀缺写字楼，此外在中秋节期间，活动持续较长，本月的蓝天郡共销售71套，活动销售显著，所以在国庆期间蓝天郡国庆购房优惠：购3房总房款可减2.6万元/套、购2房总房款可减1.8万元/套，购公寓总房款可减7800元/套；继续加大优惠幅度。备受瞩目的滨江一号本月开始对外公开，滨江一号售楼部已对外开放，滨江一号预计10月中下旬开盘，首批将推出3#、5#、6#高层、超高层房源，面积91-200多平方米不等。壹号俱乐部已启动，现会员招募中，入会可享开盘购房优惠。此外，10月初样板豪庭将开放，加入壹号俱乐部方可参观样板豪庭。皇冠国际本月推出二期8号楼（33F），面积以93㎡两房为主，预计均价9000元/㎡，VIP卡可享受15000元总价优惠。目前二期7号楼（33F）少量房源在售，面积为93㎡的两房和133㎡的三房，两房售价8600元/㎡，三房售价9000元/㎡；二期房源预计2012年3月份交房。一期精装珑SOHO公寓（23F）少量房源在售，户型为30-68㎡，均价12000元/㎡，预计2010年底交房；一期住宅仅剩3#江景房少量在售，户型为170㎡的四房，均价12000元/㎡。市中心的稀缺地段铸就愈演愈烈的高端楼盘随着适中心板块的地段的越来越奇缺，市中心土地的寸金寸土让这个板块的房源越加稀缺，板块的在售房源一直甚少，滨江一号的出现，带动市中心板块的热度，从已售磬的恒茂国际都会到现在已经出场的滨江一号，以及期待已久却未曾谋面的央央春天，高端楼盘在此板块预演预热，除了楼盘品质外，地段的奇缺更是铸就了此版块的高端楼盘备受追捧。青山湖分析稀缺的地段、稀缺的湖景、稀缺的土地使青山湖板块在南昌楼市中拥有举足轻重的位置，本月青山湖板块依然成为南昌楼市的热点区域，同样因稀缺的地域，青山湖板块的房源日益减少，板块内在推楼盘势头减缓，目前中大湖景、香溢花城与万科青山湖仍有新产品推出。随着万科青山湖、香溢花城的的持续开发，中大湖景的强势进入，板块环境、配套的发展日渐成熟，拥有的投资潜力十分可观。本月青山湖板块均价为9870元/㎡，为近四个月以来最高。楼盘房源日渐稀少推盘量不温不火进入9月，受传统旺季的影响，开发商推盘略有提升。但由于房源稀少，部门楼盘依旧在去化尾房。在建楼盘也并没有大面积的新推房源，除中大湖景新推40余套花园洋房，整体推盘表现不温不火。受金九银十影响，板块略有提升，涨幅为3.66%。其中青山湖香寓仅剩3套现房在售；白金瀚水景花园高层（18F）现房尾盘销售，别墅少量在售；中大青山湖住宅区房源也仅剩2套现房在售。板块内的白金瀚乘金九银十之势，推出优惠促销活动以求尽快去化尾房，推出最后5席高层和别墅，优惠为高层2房减4万3房减5万。但青山湖香寓、中大青山湖两楼盘因尾房较少，故优惠力度较弱。两强联手助推青山湖板块青山湖香溢花城自8月28日推出28#（共33层）的14-22层100套左右房源后。预计将在10月初加推28#楼23层以上（共33层）房源，面积84-174平米不等，预计售价8500-8800元/㎡不等；同月月底加推双拼别墅，面积260-380㎡左右。优惠为全款98折、按揭99折。最令人期待的万科青山湖湖景高层于9月24日已开盘，面积为160㎡大户，毛坯和精装均有，售价12000-15000元/㎡不等。新推楼盘新推楼盘为中大湖景，于9月26日开盘，推出首批花园洋房，为1#、3#、4#（6层）共40余套花园洋房，主力户型为78㎡两房、93㎡三房、124㎡四房，目前正在预约登记中，预交2万，可享受总价减5万的优惠。一次性付款98折，按揭付款99折。随着青山湖板块香溢花城的高层持续热销，下月新高层房源以及双拼别墅的推出；中大湖景花园洋房的强势进入、加之万科青山湖高层推出。三大楼盘作为青山湖板块的主力军，必将带动青山湖板块整体价格的上升。红谷滩分析在过去，用“一枝独秀”来形容红谷滩板块再合适不过了。随着9月旺季的来临，南昌楼市齐发力，红谷滩依然位居南昌楼市销售的前三甲。保利国际高尔夫花园、御湖半山、天赐良园等别墅产品以及世纪中央城等住宅，使得红谷滩成为当之无愧的成交主力。由于房地产调控压力依然存在以及十月传统旺季的最后拼搏，红谷滩板块供应量将持续增加，竞争也将越来越激烈，众多楼盘会加大推盘力度。此外，红谷滩板块各楼盘或是有深厚的积累，或是有其独特的地理位置，或是有较高的品牌美誉度，将受到新一轮购房者的追捧。高价盘促整体价格上扬个盘成交价格差异巨大从价格上看，9月的成交价格不仅没有出现下跌，反而出现了一定幅度的上扬。这主要是基于一些高价盘的成交。除了领秀公馆、红谷十二庭等部分楼盘，9月红谷滩板块成交均价仍然牢牢地盘踞在7000—10000元/㎡之间，其中成交均价最高的是保利国际高尔夫花园，成交均价达到了10000元/㎡。另外，世纪中央城推出二期传奇，该项目虽非豪宅而是综合商住项目，却拥有远比豪宅更稀贵的价值，9月15日发售以来3日内取得热销632套的销售量，成为9月南昌楼市又一新的巅峰，与此同时，众森红谷一品10月将推出别墅产品，成交均价预计也在10000元/㎡以上。单个楼盘中，9月红谷滩板块成交均价在7000元/㎡的达到了8个，占有成交楼盘个数的62%。这些高价房直接拉动了9月红谷滩板块的成交均价；而另一部分楼盘，如领秀公馆、红谷十二庭等，与板块内最高价相差5000—6000元/㎡，这些楼盘虽然保持低价运行，但较上月价格已出现明显的上调。显然，和去年相比，今年的“金九”红谷滩展现出了强劲的势头。红谷滩版图再次扩大助推土地市场为增强红谷滩的发展后劲，加快大昌北新城规划的实施，进一步夯实“一江两岸”城市发展的基础，南昌市决定扩大红谷滩新区建设成果，南昌市红谷滩新区区域范围再次扩大。目前新建县生米镇4个成建制行政村（即安丰村委会、富乡村委会、斗门村委会、渔业村委会）成建制划归红谷滩新区管辖。生米镇3个自然村（即中堡村委会下堡徐家自然村、东城村委会望石岗李家自然村、源头肖家自然村）成建制划归红谷滩新区管辖，并扩征望城镇三联村320国道以北部分土地（约1.7平方公里）。随着红谷滩版图的再次扩大，本已日渐稀少的红谷滩土地开发将重新启动，从目前红谷滩发展态势来看，开发商对红谷滩土地的热情依然可以用“饥饿”来形容，红谷滩土地市场若持续“高温”，红谷滩的万元房将越来越多。红角洲分析“金九银十”是楼市的传统旺季，众多楼盘会选择此时入市，大盘云集的红角洲板块也不例外。该板块以优越的地理位置，加之合理的定价，受到了广大购房者的关注及青睐。9月红角洲板块或以中秋为契机或以新房源面市，继续延续8月份的态势，呈现量价齐升的局面。由于红角洲板块隶属于红谷滩，不论是地理位置还是片区规划都蕴藏着巨大潜力。随着国庆长假的来临，红角洲板块又将迎来血雨腥风的激烈。9月份红角洲板块总体价格上涨共有2个因素：1、高价位楼盘的带动；2、众多楼盘推出新房源，或减少或取消优惠折扣，甚至逆市涨价。从统计的上表，我们可以看到，本月红角洲板块各楼盘供应有所增加，众多楼盘趁着“金九银十”的楼市传统旺季纷纷推出新房源。百花齐放中秋佳节迎来火爆销售尽管8月份红角洲板块成交量大幅上升，但借助“金九银十”以及中秋节之势，9月份的红角洲板块又一次迎来新的销售高峰。大多房企受前期政策的影响及完成年度计划的压力，本月成为其关键一战。其中多个沉寂许久的老盘都纷纷推出新房源，地中海阳光推出最后的美学高层，取得了圆满售罄的骄人业绩；而与之相对的绿湖豪城也不甘寂寞，前期推出的第一组团16#、18#、20#、22#楼已基本售罄，仅剩部分洋房顶层复式房源在售，第二组团15#、17#、19#、21#楼现正接受咨询登记；绿地香颂“蝶墅”及前期推出高层房源现已全部售罄，目前正加推B-2#楼。与此同时，部分楼盘则依旧在去化前期房源。奥克斯盛世经典由于前期对市场把握的不合理，与绿地香颂形成鲜明对比，本月该盘以中秋节为营销手段推出优惠活动，赢得了逆转性的销售业绩；新地阿尔法国际社区目前只剩少量多层及高层尾房在售，预计将于9月21日推出D03栋房源。“日光盘”再现南昌楼市本月地中海阳光美学高层一次性推出230套房源，且开盘当天销售就超95%，销售场面相当火爆，目前已全部售罄，据悉，此次地中海阳光美学高层房源为今年的最后一批住宅房源，下一批住宅房源将于