中金地产钦州项目市场调查与前期项目定位

新东方·世界级的建筑群落——中金地产钦州项目市场调查与前期定位策划方案20100118我们的研究思路和方法项目定位住宅市场分析项目产品规划建议通过对住宅市场的分析，得出项目发展方向宜居宜商务的公寓产品新东方世界级的建筑群落市场背景分析目前全国经济及房地产处于什么情况，国家相关政府如何调控市场终极目标——打造差异化产品，实现利润最大化2目录第一部分市场背景分析第二部分项目发展思路第三部分项目定位第四部分项目规划思考宏观分析城市解读第一部分市场背景分析通过对目前国家出台的新十一条新政的分析，以及对房地产开发的影响，应持有谨慎的态度，开发具有抗风险性的产品。宏观分析思路：数据来源：国家统计局网2004-2009年国内生产总值及增长速度159878183217211924275306300670326226.9513.08.59.011.610.410.1050000100000150000200000250000300000350000200420052006200720082009亿元0.02.04.06.08.010.012.014.0%国内生产总值比上年增长2009年全国GDP为326226.95亿元，增长率为8.5%2004-2007年国内生产总值保持快速稳定的发展。而2008-2009年，由于国际金融危机的影响，中国经济总量增长步伐放缓。2009年1-12月全国CPI、PPI指数[以上年同期价格为100]98.398.298.899.299.599.506101.196.792.291.892.192.994.292.2293.9798.698.598.898.410192.893.49495.58590951001051月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月CPIPPI2009年2-11月，CPI、PPI连续10个月双负，通胀仍处于预期阶段数据来源：国家统计局网•CPI、PPI两大指标同时连续负增长，降幅从8月份开始收窄至11月，12月起伏较大。•信贷继续维持高位，使得市场对未来通货膨胀的持续加强。82009年初步实现保八目标，而在2009年新增的9.75亿贷款成为实现目标的关键，新增贷款约六分之一流入房市，使2009年房地产涨幅远超越07年。09年人民币贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。新增贷款约六分之一流入房市股市国务院发展研究中心表示：约40%的资金流向了股市、房市房市92009年4-11月全国房地产开发和销售大幅度增长全国房地产企业完成开发投资情况（亿元）0500100015002000250030003500400045004月5月6月7月8月9月10月11月系列1全国商品房销售面积情况（万平方米）02000400060008000100004月5月6月7月8月9月10月11月系列1从2009年4月-11月全国商品房销售呈上升趋势，其中6月上升幅度最大。2009年4月-9月全国房地产完成投资开发额呈增加趋势，10月、11月有小幅度减少。数据来源：国家统计局网七十个大中城市房屋销售价格指数99.00100.00101.00102.00系列1系列1100.20100.40100.60101.00100.90100.90100.70100.70101.203月4月5月6月7月8月9月10月11月10•从2009年3月至2009年6月七十个大中城市房屋销售价格逐月上涨，而11月的上涨幅度最大。2009年3-11月七十个大中城市房屋销售价格涨势惊人注：本百分比为环比，环比以上月价格为100数据来源：国家统计局网11为了抑制通货膨胀与引导房地产市场健康发展，国家在2010年1月宏观调控涨息和出台国十一条中国人民银行2010年1月12日宣布,从1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2008年6月以来央行首次上调存款。上调后,大型金融机构存款准备金率将升至16%。分析人士认为,此次上调存款准备金率约冻结2000亿元资金。2009年国家以较为宽松货币政策发展经济，在实现了“保八争九”后，首次上调准备金率，发出了银根收紧的信号。调息政策《促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“国十一条”意味着政府一方面：内需尤其是消费需求仍有待扩大,普通的住房消费仍将鼓励；另一方面：房价上涨较快等问题需要逐步解决,短期“炒房”等投机性需求将面临抑制，市场可能进入观望过渡期国十一条的出台将有可能使市场进入观望过渡期1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设2.申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％3.严格实施差别化的住房税收政策，要加快研究完善住房税收政策。4.加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序5.已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售宏观调控房市，楼市起伏前进，变幻莫测中国房地产因政策导向的变化，使得前景起伏不定。2007年前2007年2008年2009年2010年2010年后房地产市场前景预测：14项目开发启示：2010年开发房地产项目需持谨慎态度，产品打造上充分考虑抗风险性。宏观分析城市解读第一部分市场背景分析通过对城市发展的分析，初步确立项目的发展方向。城市解读思路：17钦州城市性质定位：区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性服务中心、港口工业城市数据来源《2009年广西统计年鉴》钦州市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是大西南最便捷的出海通道，现辖钦北区、钦南区、灵山县、浦北县。总面积1.08万平方公里,总人口364.51万，中心城区人口约41万18钦州市在未来2-3年将迈入快速发展阶段关键词：人口市政配套高速铁路港口工业北部湾保税区经济钦州市人口基数较小，随着经济的发展，外来人口增长较大。人口的预期发展将有效支撑钦州市需求更多的物业城市人口的预期发展将体现市场的未来容量3839.540.3641.410060020406080100200520062007200820152020万人20052006200720082015202008年末，钦州市中心城区人口为41万，规划至2020年达100万，预计平均每年增长约4.9万人口，以三口之家计算，每年约要消化1.6万套物业关键词一：人口现状未来《北部湾经济区发展规划》指出钦州按大城市规模建设2020年钦州市中心城区人口达100万人新行政中心的落户水东区、将大大提升水东区的区域价值，房地产业将蓬勃发展“一江两岸”滨河东路一桥至金海湾大桥段、钦江西I堤二期工程等重点城建项目开工建设，大大完善水东区的市政配套，片区即成为房地产开发的重点、热点。市委、市政府、市人大、市政协办公地址的搬迁落户，形成新的行政中心，立即提升该片区的价值，也使该区域房地产项目物业价值得到飞速提升。关键词二：市政配套钦州市八大公共场馆，位于东区市行政信息中心南面的规划绿轴一带，绿地率控制在50%以上。青少年活动中心、妇女儿童活动中心、科技馆合计占地45亩，建筑总面积9000平方米；图书馆、博物馆合计占地48亩，建筑总面积13000平方米；体育馆占地20亩，建筑规模可容纳6千座；游泳馆占地25亩,建筑规模可容纳2千座；体育场占地162亩；建筑规模可容纳2万座。规划于水东区域内的八大场馆计划于2011年8月全部建成投入使用，极大提升区域的形象地位，带动片区房地产项目的开发关键词二：市政配套预计2012年，北部湾经济区连接各城市高速路及城际铁路竣工并使用，将形成一小时生活圈。本案关键词三：高速铁路高速铁路站点规划停靠于火车东站，项目距车站约10分钟车程火车东站高速城际列车正式通车使用，极大的带动钦州经济及地产业的发展关键词四：工业现状1、2008年钦州工业产值达到256.13亿元，同比增长40.04%，规模以上工业总产值突破100亿元，达到123.27亿元，同比增长46.92%2、规模以上企业295家，其中包括中石油千万吨炼油项目（一期计划投资153亿元）、东油公司、大洋粮油、国投钦州电厂等中大型企业落户钦州。钦州市工业规模雏形初成，将会进入快速发展阶段东油公司大洋粮油国投钦州电厂关键词四：工业未来超大企业驻钦，极大的促进城市经济，带来可观的人口增长及消费增长2008年3月，千万吨炼油项目开工建设，一期计划投资153亿元，09年9月竣工，计划2010年投产。同时二期项目申报工作顺利进行中，钦州有望成为最大炼油基地之一，到目前一期投资超过110亿元，各项工程正在逐步完善。中石油钦州一期千万吨炼油项目2006年开工建设，各项建设进展顺利，2009年12月底，一期工程的建设投资累计将达到39亿元。化机浆生产线第一车间的建设已接近完成，进入调试状态广西金桂浆纸业公司关键词四：港口现状钦州目前拥有码头泊位41个，其中万吨以上深水泊位共11个，累计，09年港口年货物吞吐量达2013.5万吨。同比增长33.6%未来09年，钦州保税港区1号、2号泊位建成并投入试运营，中石油10万吨码头正式施工及保税港区3-8号泊位项目建设，工期2-5年，这些泊位的建成，将使钦州年新增3000万吨以上吞吐量，为钦州向亿吨大港及迈进打下坚实的基础。国际化港口码头发展促进物流贸易、工业园发展钦州港保税区2009年前三季度，保税区贸易业实现销售收入698亿元，同比增长7%广西钦州保税港区的批准设立，对促进现代物流业的发展，推动进出口贸易的增长都具有深远的意义，对工业发展起极大的促进作用。保税港区是我国目前开放程度最高、政策最优惠、功能最齐全、区位优势最明显的海关特殊监管区关键词五：保税港区广西钦州保税港区的功能定位：发展国际中转、国际采购与配送、进出口和转口贸易、出口加工等业务城市2008年全市生产总值人口总数﹙万人﹚财政收入固定资产投资完成全年城镇居民人均可支配收入钦州市377.4亿元364.5132.01亿元248.9亿元14106元北海市313.88亿元157.7227.03亿元200.31亿元13989元防城港市212.18亿元84.7621.92亿元146.05亿元14364元玉林市605.92亿元641.7347.75亿元290.69亿元14156元南宁市1316.21亿元691.69191.17亿元693.44亿元14446元钦州市经济在北部湾众多城市中现处于中高水平注：资料来自广西统计年鉴关键词六：经济现状2754705932711114.6%10.0%18.7%16.9%18.40%0320064009600128001600020042005200620072008元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP年增长率钦州全市历年人均GDP发展状况钦州全国全区南宁防城港北海玉林人均GDP（元）11740226401496619142253752009310770较上年增速（%）14.4%——11.7%12.8%18.4%15.4%11.8%注：资料来自各市政府工作报告800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系钦州在北部湾各城市中人均GDP位于中等水平，但近两年发展增速位于前三关键词六：经济小结：国际化物流港口、新兴工业的城市发展，在原有住宅需求保持增长的同时，办公、公寓等物业类型将成为新的需求增长点。城市解读——城市快速发展，扩大项目发展方向可能性项目发展价值取向增加：——住宅——公寓——办公物业如何选择？项目发展方向思考第二部分项目发展思路住宅市场分析公寓市场分析写字楼市场分析项目发展思路项目周边在售住宅项目分布图皇庭·御珑湾市政广场锦绣尊品钦州市政府中地·滨江国际本案悉尼阳光东方豪庭八大场馆文华名苑东岸阳光普通住宅项目在售楼盘一览表楼盘名称占地面积（亩）总建面积（万㎡）容积率总户数物业类型建筑风格文华名苑30.125.384.5263018F住宅现代悉尼阳光150252.90