杭州德清民乐小区市场推广执行建议

精品资料网我们的工作条件：1、地块规划图和城东规划图2、效果图与项目实地照片3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况我们的工作目标：1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案2、实现300户多层的去化精品资料网一、竞争项目分析1.竞争项目多层均价对比4100400040003200330033804000竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比单位：元/㎡春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园关键词：均价4000元/㎡竞争项目分析竞争项目多层均价对比竞争楼盘主力面积单位：平方米16014012616011013010093100100135109135100春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园关键词：主力面积100㎡—135㎡之间竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比单位：％3.20%6.40%6.90%3.00%20%15%、春溪华庭景观(余英溪、春晖公园）品牌开发商格兰维亚西班牙风情低价策略嘉华国际国际主义、浙江省建筑节能示范工程百合公寓品牌开发商、围合设计、户型设计桂花城品牌开发商、景观、围合中利达花园品牌开发商、低价策略关键词：低价策略导致高销售率竞争项目分析精品资料网综合上述三项比较竞争楼盘均价约4000元/㎡，主力面积在100㎡—135㎡之间。竞争项目分析销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/㎡，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元—35万元之间的民乐小区Ⅱ期以低总价入市将达到较快去化率。精品资料网二、本案分析本案分析1.本案所在城东板块SWOT分析优势总体均价3000元左右，相对老城区有明显优势竞争城中配套优势与城南环境优势对城东板块的冲击机会根据德清县发展规划，该区域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大威胁目前配套较落后项目定位、主广告语、客户区域分布项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅主广告语：提前拥有理想家园客户区域分布：德清本地90%杭州及周边地区10%德清本地杭州及周边地区本案分析精品资料网三、现状分析汇总现状分析汇总本案均价将明显低于其他竞争楼盘均价2500元，总价20万元-35万元，性价比超高城东是德清未来的发展趋势，本案更是处于城东的优势地段定位在工薪阶层买的起的品质住宅项目周边现阶段配套落后德清本地客户占主流，少量杭州及周边地区客户利用低均价、低总价的优势在推广前期造势，续销期用城东发展潜力淡化目前配套落后的缺陷，利用户型、多层品质感等卖点加强推广力度，达到迅速去化精品资料网预热期多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传强销期开盘期公开均价，低价造势整体形象诉求推动项目销售推广架构精品资料网一、主要报纸媒体对比：媒体分析日发行量今日德清湖州日报钱江晚报有稳定职业、稳定收入和固定住所的城市主流读者，读者构成持续年轻化。订户以企业主、经理层为主覆盖面受众人群1.5万份6万份96万份德清县、县内各镇湖州地区覆盖全省，主要城镇当日投递当日阅读湖州当地政府机关、单位，公务员、事业单位从业人员是主要阅读者赠送报纸，面向机关、事业单位、离退休干部蓝点建议：选用今日德清精品资料网二、电视台比较媒体分析覆盖面受众人群德清电视台（两套）湖州电视台（三套）覆盖德清本地，总入户率96.3%，在德清本地享有高收视率覆盖人口/户数11万多户，德清当地普通市民，收视率集中在18：00—22：00覆盖人口/户数1200万，个别节目固定人群收看，在德清本地收视率不高嘉兴、桐乡、嘉善、海宁、长兴、德清、安吉及杭州，江苏省无锡、吴江、苏州、宜兴、安徽省广德等县市蓝点建议：选用德清电视台精品资料网三、户外广告媒体分析道路灯箱特点户外灯箱道旗路牌广告高炮在整条路段上，具有连续性在夜间特别醒目多用于项目周边，有良好的项目指示效果多用于人流密集地段醒目，冲击力强，利于长期建立项目形象蓝点建议：选用道旗和路牌广告精品资料网一、核心优势—预热期（1月—2月）推广计划1.项目诉求要点城东是德清未来发展重点区域，民乐小区周边规划配套优势明显。新城核心民乐生活轻松置业首选2.诉求主题提前拥有理想家园推广计划推广计划时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）2月14日（周二）售楼处对外开放，接待来宾预订今日德清封底半版硬广490002月28日（周三）《城市中心点品质生活圈》今日德清1500字软文需面议强销期推广预算总计49000精品资料网二、核心卖点—开盘以及强销期（3月—4月）1.核心卖点检验原则理论卖点核心卖点是不是市场唯一的？检验原则是不是市场第一的？是不是受众喜欢的？推广计划核心卖点提炼推广计划根据市调，民乐小区Ⅱ期理论卖点分类如下表：区位1、城东新区，2、核心地带新城东行政中心配套3、毗邻德清市体育场4、南北入口处都有公交车5、西有农贸市场，北有综合商场建筑6、纯多层建筑性价比7、低价位，中高端品质精品资料网推广计划核心卖点提炼城东新区，核心地带竞争项目本案可以成为本案卖点新城东行政中心最邻近新城东行政中心竞争项目本案竞争项目本案本案竞争项目本案不能成为本案卖点精品资料网推广计划低价位，中高端品质竞争项目本案可以成为本案卖点对民乐小区Ⅱ期的卖点提炼可得到以下核心卖点区位城东新区，核心地带配套毗邻德清市体育场性价比纯多层建筑低价位，中高端品质建筑推广主题城市新中心轻松置业首选健康生活从家门口出发主力诉求：品质生活轻松置业多层不多品质生活起价2500，提前拥有理想家园推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）3月14日（周三）《居住在新城未来》今日德清1500字软文需面议3月15日（周四）公布全面开盘今日德清封底整版硬广980004月5日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490004月19日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490003—4月民乐小区火爆销售中道旗城市中心区域需面议强销期推广预算总计196000推广计划精品资料网三、产品优势—销售持续阶段（5月—6月）1.项目诉求要点民乐小区各个卖点展示，包括区位、配套、性价比高等等2.诉求主题健康生活从家门口出发——与超大规模体育中心毗邻便捷交通执掌城市脉动——居于城市便捷交通网内推广计划推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）5月10日（周四）《居住在新城未来》今日德清封底半版硬广490005月31日（周四）公布全面开盘今日德清1500字软文需面议6月14日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490006月21日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清1500字软文需面议强销期推广预算总计98000推广计划精品资料网三、尾盘期（7月—8月）推广计划1.项目诉求要点对项目整体优势的提升2.诉求主题小薪一族把握升机延伸文脉优越成长空间——融入365天书香氛围推广执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）7月12日（周四）延伸文脉优越成长空间今日德清封底半版硬广490008月16日（周四）小薪一族把握升机今日德清封底半版硬广49000强销期推广预算总计98000精品资料网推广预算总计：销售阶段推广预算总计（元）第一阶段：预热期（1月——2月）49000第二阶段：强销期（3月——4月）196000第三阶段：续销期（5月——6月）98000第四阶段：尾盘销售（7月——8月）98000推广总预算441000推广计划精品资料网