XXXX年上半年惠州市房地产市场运行情况分析

12010年上半年惠州市房地产市场运行情况分析今年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。一、我市房地产市场运行特点分析（一）房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较1-5月减少15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%，涨幅较1-5月减少9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m2，同比增长17.27%；商品房新开工面积663.35万m2，同比增长288.72%；商品房竣工面积284.73万m2，同比增长109.91%。房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业2仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m2，同比增长135.33%，其中住宅285.12万m2，同此增长121.78%。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，09年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变化看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49万m2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。30.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00商品房66.8532.4535.0489.9657.7646.49住宅59.0430.1433.8471.6554.8535.601月2月3月4月5月6月图12010年1-6月全市商品房与住宅上市面积从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为2.73、2.74倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。惠城51%惠阳11%大亚湾21%博罗7%惠东5%龙门5%图22010年上半年全市各县、区商品房上市供应占比情况4从面积段来看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量所占比例为16.89%，90-120m2为26.62%，120-144m2为25.83%，144m2以上为30.66%，同比分别增长1.22、1.56、2.27、1.35倍。从住房套型来看，120m2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。01020304050607080901000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%面积48.1675.9073.6487.43比例16.89%26.62%25.83%30.66%90平方米以下90-120平方米120-144平方米144平方米以上图32010年上半年全市商品房分面积段上市情况（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落上半年，我市商品房累计销售面积269.21万m2，较去年同期增长2.12%，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降517.2%。从月度走势来看，1月我市商品房延续了去年的良好销售势头，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6月成交量出现回落，市场逐步回归理性。010203040506070商品房66.6416.4248.3155.9442.6039.301月2月3月4月5月6月图42010年1-6月全市商品房成交面积从区域来看，受交通、医疗、教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交131.52万m2，其销售量占全市比例为49%，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长49.9%，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的6不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。惠城49%惠阳14%大亚湾16%博罗12%惠东7%龙门2%图52010年上半年全市各县、区商品房成交占比情况从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144m2以上占比最大，而90m2以下和90-120m2之间的住宅销售也相当可观，120-144m2之间的相对较低。120m2以下的住房成交量占全市销售总量的5成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。01020304050607080900.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%面积65.9361.5446.576.26比例26.35%24.59%18.58%30.48%90平方米以下90-120平方米120-144平方米144平方米以上图62010年上半年全市商品住宅分面积段销售情况7从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的92.95%，与去年同期相比，增长2.96%，商业和办公楼分别占1.33%、5.03%，同比增长13.96%、74.39%，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。0501001502002503000%10%20%30%40%50%60%70%80%面积269.21250.233.5713.55同比2.12%2.96%13.69%74.39%商品房住宅商业办公图72010年上半年全市商品房销售类型情况（四）商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为4576元/m2，同比增长13.38%，商品住房均价4378元/m2，同比增长14.1%。从月度变化来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过4000元/m2，最高值甚至突破5000元/m2，接近主城区-惠城区水平。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应8较为充足，可以满足不同层次的购房需求；三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉动升全市均价的重要因素。单位：元/平方米0100020003000400050006000商品房436442784287519746014508住宅4237417541904705429741551月2月3月4月5月6月图82010年1-6月全市商品房成交价格变化情况从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在4000元/m2以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长20%以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为22.74%，惠东县增长9.78%，龙门县则下降9.02%。随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进一步改善，提升了房地产的价值。90100020003000400050006000-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%住宅均价507043434290255337732582同比增长21.93%22.27%22.26%22.74%9.78%-9.02%惠城惠阳大亚湾博罗惠东龙门单位：元/平方米图92010年上半年全市各县、区商品房成交价格及增长情况（五）二手房成交同比大幅增长，环比下降趋势明显上半年，全市二手房成交7320套，共96.62万m2，同比增长89.94%，其中二手住房6492套，共76.14万m2，增长78.98%。从季度变化来看，今年二手房环比下降趋势较为明显，一季度延续了去年良好的销售势头，成交量与去年四季度相比，略有下降，但二季度成交量出现下滑，成交43.17万m2，与一季度比较下降19.23%。100.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00成交面积17.4033.4747.1858.6153.4543.172009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q2图102009年1季度至2010年2季度全市二手房成交面积从区域来看，上半年，我市惠城区是二手房成交的主要市场，共成交58.99万m2，占全市成交量的六成以上，同比增长108.45%，惠阳区、大亚湾区、博罗县、惠东县、龙门县成交量分别为6.94、5.94、10.48、11.82、2.45万m2，同比增长分别为77.95%、53.09%、105.49%、46.65%、50.31%，这表明上半年我市各县、区二手房成交情况较为良好。惠城61%惠阳7%大亚湾6%博罗11%惠东12%龙门3%图112010年上半年全市各区二手房成交比例11二、下半年市场趋势预测去年年底及今年上半年，中央和地方都出台了一系列调控政策，通过增加土地供应，调整住房供给结构，实行差别化信贷和税收等手段，抑制投资投机行为，引导合理住房消费，稳定市场预期，在今年第二季度收到了积极的效果，对后市产生较大影响。在目前政策仍然不放松，市场成交量日趋下降，销售形势较差，市场观望气氛浓厚的情况下，预计我市房地产市场将呈现以下特点。（一）房地产开发投资继续保持增长，增速放缓今年，我市房地产开发投资保持着良好的增长势头，但1-5月、1-6月开发投资增幅有所收窄。由于近期房地产市场销售情况较差，开发企业对开发投资所持态度将更加谨慎，可能会加快部分在建楼盘的施工、竣工的速度和销售速度，尽快回笼资金，从而使得房地产开发投资在短期内继续增长，但后市预