XXXX年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。1.1成都房地产市场1.1.1成都市土地市场1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。市区/类别宗数面积（平方米）成交价（万元）平均楼面地价（元）平均溢价率成华区7304457264680276629.85%金牛区2924510013250%青羊区419860222127029150%武侯区415698885926111397.68%锦江区420993224241732006.38%高新区24155139254489110252.44%合计4538435161333520//2、趋势变化（1）2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。（2）土地流拍统计6月10日成都主城区5宗土地拍卖流拍，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。（3）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.2011上半年受房地产调控政策影响，商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成2009-2011成交土地平均溢价率变化-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%总计住宅用地商业/办公用地总计3.05%36.34%31.57%33.05%9.74%住宅用地6.31%37.25%34.45%39.35%11.91%商业/办公用地-0.02%33.62%8.35%1.87%5.93%2009年2009下2010上2010下2011上交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。(4)土地溢价率回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。2011年上半年成都市主城区交易宗地位置图1.1.2成都市商品住宅市场情况1、概况2011年上半年成都市主城区共有221个项目取得预售资格（包含车位）。新增供应面积约412.12万方，新增供应面积相比去年同期的359.48万方，上涨了52.64万方。涨幅为14.64%。住宅面积共成交359.62万方，成交套数共37634套，成交面积相比去年同期315.86万方上涨43.76万方，涨幅为13.85%；成交套数相比去年同期的34281套上涨9.7%。虽然2011上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占上半年成交量的57.2%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到6月，主城区成交量持续低位运行。2011年上半年的成都楼市，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。共成交约117.6万方，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。其余各主城区占比均在10%-15%之间。从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。2011年上半年，成都市主城区商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%。1、2月份成交单价延续2010年的高价位；“限购令”出台后，从3月开始，成交量开始下降，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。2、二三环间和三环外一起构成了主城区推盘量的主力区域在2011年1-6月成都市主城区各环线开盘统计中发现，目前二三环和三环外是主城区推盘量较多的区域，共有126个楼盘批次推出。目前三环外是主城区推盘量最多的区域，2至3环随着土地供应的日益减少逐渐在呈下降趋势，但仍然和三环外一起构成了主城区推盘量的主力区域。从主城各区来看，成华区受东客站开通的影响，有逐渐升温的趋势。双流、新都在郊区县房地产开发中依然处于十分活跃的主力区域，开盘量也位居前列，而郫县上升势头强劲，发展前景良好。3、电梯住宅依然是市场主流产品无论主城区还是郊县，电梯住宅已经成为供应的主流产品，别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低，日益成为不可复制的稀缺产品，而受城市化进程的需要以及普通住宅物业在受到密集的调控政策的影响下，写字楼有所发展，有上升的趋势。4、热点板块5月8日，西部综合交通枢纽主枢纽的成都东客站在历经近3年的建设之后，正式投入运营，这无疑给东客站片区楼市布局和拓展装上了“加速器”。虽然楼盘价格伴随东客站的开工建设一路走高，但仍然吸引了众多购房者到这里置业投资，在万科、绿地、蓝光、和信等品牌房企推动下，东客站片区刚需购房潮和投资热潮都明显升温，东客站将带来的人气与商机都让人都看好该区域升级潜力。新客站城际商旅城打造“城际商旅中心”。以成都东客站为核心，按照“交通大枢纽、城东CBD、现代田园城”区域发展总体定位，整0204060802011年上半年各环线新推楼盘情况个数个数584779一环内一至二环二至三环三环外体打造东方新城、迎晖路片区、“二十四城”片区，启动新客站城际商旅城龙之梦商务城等项目建设，推进香港信和、阳光100、上海绿地等项目，以及超大型综合购物休闲城、银行、电信等配套项目建设，打造辐射中西部的“城际商旅中心”。小结：在政策环境下，上半年成都市商品住宅成交走低的原因有三点：1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需置业成为支撑市场的主力军。2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的状态，房价仍高位运行。从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。