XXXX年上半年重庆房地产市场分析及下半年预判

2013年上半年重庆房地产市场分析及下半年市场预判重庆世联2013年07月特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归重庆纬联地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。重庆上半年房地产市场回顾245上半年政策环境回顾12下半年房地产市场展望3上半年政策环境回顾1政策平稳，支持首次置业本报告是严格保密的。国五条国五条政策落地性不强，地方政府公布的执行政策基本以限价为主，且与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度挂钩类别城市房价控制目标限购政策限贷政策20%个税征收政策一线城市北京与2012年价格相比保持稳定单身人士限购进一步提高二套房首付比列实际征收上海保持房价基本稳定维持根据市场适时调节，加强资格审查实际未征广州价格涨幅低于人均支配收入实际涨幅无新增根据市场适时调节未提及深圳维持原有限购，加强审查二三线城市重庆主城区价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，对报价过高、涨幅过快的楼盘暂不核发预售证无根据市场适时调节实际未征天津价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度无根据市场适时调节实际未征合肥价格涨幅不高于人均可支配收入的实际增幅范围未扩大未提及未提及济南涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平维持维持实际未征大连、厦门以统计部门发布的价格统计指标为依据，涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度无无未提及贵阳、南京等20几个城市价格涨幅低于人均可支配收入实际涨幅无无未提及本报告是严格保密的。限价部分城市房价涨幅已超过或接近制定的房价上涨目标，下半年地方政府将会加大限价力度城市2012年城镇居民可支配收入涨幅CPI涨幅2012年城镇居民可支配收入实际涨幅涨幅2013年上半年房价涨幅未来允许房价上涨空间北京10.80%3.46%7.34%9.98%-2.64%上海10.90%2.80%8.10%4.06%4.04%广州10.50%3.00%7.50%13.70%-6.20%深圳11.60%2.30%9.30%21.00%-11.70%西安15.40%2.60%12.80%5.38%7.42%杭州10.10%2.50%7.60%34.00%-26.40%重庆13.40%2.53%10.87%3.96%6.91%成都13.60%2.90%10.70%8.90%1.80%合肥13.20%2.10%11.10%7.41%3.69%本报告是严格保密的。支持首套“稳刚需”提法层面更高，国务院首次表态支持首次购房贷款需求住建部•会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。央行•继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度国务院•创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。2011年12月25日2012年2月3日2013年6月19日时间对“首套住房问题”的表态本报告是严格保密的。限价政策整体上保持稳定，本届政府房地产调控新思维初现端倪：政策平稳，尊重市场，加强住房保障政策平稳尊重市场加强住房保障主要的行政调控手段，如限购、限贷等保持不变，房产税等改革推进谨慎货币政策也比较稳定，降准和降息也不曾出现，强调“盘活存量货币”，终结过去货币的超发模式“让房价回归合理”不再见于国务院发文政策十分重视简政放权，发挥市场机制的调节作用住房保障政策将优先考虑最低收入人群保障房建设将转为以租为主，租赁补贴等货币保障形式将加大试点“十二五”期间力争基本完成）1000万套棚户区改造重庆上半年房地产市场回顾2土地市场本报告是严格保密的。整体表现2011-2013年上半年重庆主城商住类用地供需月度走势图楼市的强势回暖，加上大量优质土地的推出，带动土地市场升温2013年1-6月商住类用地累计供应9389亩，成交73宗，9493亩，同比上涨19.8%，可开发建筑面积1382.5万方，整体楼面均价2485元/㎡。本报告是严格保密的。区域分布城市发展向北，北区仍是房企拿地首选，但是南区和西区的热点板块和估值洼地也逐渐成为房企关注的焦点2013上半年重庆主城各区域商住类用地成交宗数、建筑面积、金额和楼面地价情况2013年1-6月商住类用地渝北区、北部新区和九龙坡区建筑面积排名前三。北部新区由于东原、恒大在照母山板块的拿地成为上半年区域土地成交总价和平均楼面地价的冠军。本报告是严格保密的。2013年1-6月成交土地分布土地分布大竹林照母山，蔡家、西永、弹子石等板块，成为上半年房企拿地的热点板块组团宗数土地面积（亩）总建筑面积（万方）平均楼面地价（元/㎡）成交金额（亿元）大竹林组团51293151.93448668.15溉澜溪组团1424123.72434253.72九龙坡区大渡口组团247493.76244622.93蔡家组团565594.11167515.76西永组团352792.70167015.48渝北区两路组团665396.41151414.60弹子石组团210724.01564313.55南岸区经开区茶园-鹿角组团243146.8320809.74渝北区悦来组团127529.3431899.36北部新区大竹林组团211219.5543828.57茶园组团148180.2010498.41龙兴组团259838.1221918.35万科、保利联合拿地、恒大，东原、华润等名企均取得城市核心区域优质地块，未来商品房市场竞争激烈。本报告是严格保密的。排名成交总价（万元）竞得单位1537221万科、保利2177000东原3165000北大资源4141355恒大5134157恒大6125926龙湖7120000恒大8108994恒大993564北大资源1084126重庆汇商置业排名楼面地价（元/㎡）竞得单位18727和瑞25229信达35007恒大44960东原54678重庆绿谷64461恒大74342万科、保利84264恒大94007兆能实业103907商社排名溢价率区域1181%强辉实业2142%和瑞371%浩博实业465%华润559%北大资源658%泽京758%逸居乐855%群田置业955%旅融旅游1055%东原土地排行保利、万科慨澜溪地块排名成交总价第一位，和瑞地产南滨路地块排名楼面地价第一位，强辉实业两路组团排名溢价率第一位。商品房整体市场本报告是严格保密的。供需市场供需延续2012年火爆态势，二季度多重因素叠加，市场略有降温2011-2013年上半年重庆主城商品房交易面积年度走势示意图（万方）2006-2013年上半年重庆主城区商品房存量变动情况（万方)2013年1-6月商品房累计批准供应1142万方，成交1190万方，同比上涨19.9%，月均成交198万方，供销比0.96，合计130517套，整体均价7015元/㎡，同比上涨4.5%，延续2012年火爆态势。20062007200820092010201120122013年上半年商品房预售面积（万方）17032192197618232076208021811142商品房成交面积（万方）13342229126724372199153722471190累计剩余面积（万方）3693321041427304847780732本报告是严格保密的。成交价格价格结束震荡盘整，稳步小幅上涨，迈入“7”时代据数据显示，2013年1-6月重庆主城区商品房成交均价为7015元/平方米，同比上涨4.5%。从重庆主城区商品房成交均价月度走势来看，2013年上半年结束2012年震荡盘整，进入稳步小幅上涨阶段。2011-2013上半年年重庆主城商品房交易均价月度走势图（元/平方米）本报告是严格保密的。区域市场三北一南仍是需求的主要区域，核心区域和价格低洼区域价格同比上涨幅度较大南岸区需求排名第一，茶园、弹子石等热点板块发力，确保南岸区需求火热，渝北区和沙坪坝区列二、三位。渝中区、北部新区、江北区建面均价均超8000元/㎡，整体上各区域均价环比均有不同程度上涨，其中渝中区、江北区、九龙坡区、巴南区同比涨幅均超10%。2013年上半年重庆主城各区域成交情况对比（万方、套）2013年上半年重庆主城各区域建面价格走势（元/㎡）细分物业市场本报告是严格保密的。普通住宅刚需为主的市场，套均面积小幅下降，说明市场更趋理性，市场需求稳定使得成交量和均价稳步小幅上涨备注：普通住宅为排除别墅、洋房、高端高层（套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上）的其他住宅。年份套数套内面积建筑面积套内均价建面均价销售金额套均面积2012年上半年74726554.73678.9173476003407.5874.242013年上半年81477579.52716.1478496352454.8971.13同比增长幅度9.0%4.5%5.5%6.8%5.8%11.6%-4.2%2012与2013年上半年普通住宅物业对比表（万方、元/㎡、平方米、亿元、平方米/套）2012年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交套内均价走势图（元/㎡）2012年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交月度走势图（套）本报告是严格保密的。普通住宅主城各主要区域成交较为均衡，核心区域均价明显高于其他区域，九龙坡区随着优质楼盘发力，均价上涨较快2012年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交区域分布图（套数比）2012年-2013年上半年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/㎡）备注：普通住宅为排除别墅、洋房、高端高层（套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上）的其他住宅。本报告是严格保密的。普通住宅60-80平米、7000-9000元/平米、40-70万的两房和三房是需求主力备注：普通住宅为排除别墅、洋房、高端高层（套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上）的其他住宅。2011年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交面积区间分布图2011年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交单价区间分布图2011年-2013年上半年重庆主城普通住宅物业成交总价区间分布图TOP10项目名称套数套内面积建筑面积套内均价金额1融汇半岛166611.7614.31723659472中海国际社区11609.8112.11818966363保利爱尚里13238.9711.23874269824金科廊桥水乡164311.7014.50655052885融科金湖湾11368.149.89832068496保利香雪9327.679.63883270307保利花半里9266.087.711012879908鲁能星城7836.448.14949075059富力城12409.7611.836041498410融创伊顿庄园11917.269.21796762762013年上半年重庆主城普通住宅物业销售金额TOP10(亿元）本报告是严格保密的。高端高层整体市场火爆，价格不断上涨使得高端高层项目增多，成交量得以大幅上涨，但均价同比基本持平备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅。年份套数套内面积建筑面积套内均价建面均价销售金额套均面积2012年上半年88911.4413.95136781122015.65128.732013年上半年228829.1835.28138781147540.49127.52同比增长幅度157.4%154.9%152.9%1.5%2.3%158.7%-0.9%2012与2013年上半年高端高层物业对比表（万方、元/㎡、平方米、亿元、平方米/套）2012年-2013年上半年重庆主城高端高层物业成交套内均价走势图（元/㎡）2012年-2013年上半年重