云南房地产市场调研报告11-11-25

橡树投资发展有限公司1云南地产市场调研报告橡树地产——新项目云南分公司2011年11月25日橡树投资发展有限公司2第一部分：云南省概况一、云南省地理位置和行政区划：云南省：总面积：约39万平方千米，占全国面积4.11%，在全国各省级行政区中面积排名第8；总人口：4596万（2010年），占全国人口3.35%，人口排名为第12名；全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人，占总人口的66.63%；各少数民族人口为1533.7万人，占总人口的33.37%。相邻的省区：四川、贵州、广西、西藏；橡树投资发展有限公司3邻国：缅甸、老挝和越南；北回归线从该省南部横穿而过。行政区划：昆明市：呈贡区（含呈贡新区）|盘龙区|五华区|官渡区|西山区|东川区|安宁市|晋宁县|富民县|宜良县|嵩明县|石林彝族自治县|禄劝彝族苗族自治县|寻甸回族彝族自治县；丽江市：古城区|永胜县|华坪县|玉龙纳西族自治县|宁蒗彝族自治县；保山市：隆阳区|施甸县|腾冲县|龙陵县|昌宁县；西双版纳傣族自治州：景洪市|勐海县|勐腊县。二、云南省自然地理：1、气候特点：云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候的特点。其主要表现为：①气候的区域差异和垂直变化十分明显：平均温度在5~24℃左右，南北气温相差达19℃左右，表明了“立体气候”的特点。②年温差小，日温差大。夏季，最热天平均温度在19~22℃左右；冬季，最冷月平均温度在6~8℃以上。年温差一般为10~15℃，但阴雨天气温较低。一天的温度变化是早凉、午热，尤其是冬、春两季，日温差可达12~20℃。③降水充沛，干湿分明，分布不均。降水量最多是6~9月份四个月，约占全年降水量的60%。11月至次年4月的冬春季节为旱季，降水量只占全年的10%~20%，甚至更少。橡树投资发展有限公司42、地质地貌：①云南地形：极为复杂，大体上，西北部是高山深谷的横断山区，东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低，有84%多的面积是山地，高原、丘陵占10%，仅有不到6%是坝子、湖泊之类。②云南地貌：云南平均海拔2000米左右，主要是波状起伏的低山和浑圆丘陵，发育着各种类型的岩溶地貌，西北部平均海拔在3000米~4000米；云南西南部平均海拔在1500米~2200米；云南靠边境地区地势逐渐和缓，平均海拔只在800米~1000米，个别地区下降至500米以下，是云南热带和亚热带地区之所在。3、水文：①云南省地跨六大水系：太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江（红河）水系、北部湾澜沧江（湄公河）水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。②湖泊：滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。4、自然资源：云南省素有“动物王国”“植物王国”和“有色金属王国”的美誉。全国162种自然矿产中云南就有148种，其中铜矿、锡矿等有色金属矿产产量居全国前列。①水资源：云南省人均水资源超过10000立方米，是全国平均水平的4倍。河流落差大水能资源丰富，但在时间上分布严重不均，旱季雨季分明；②动植物王国：云南几乎集中了从热带、亚热带至温带甚至寒带的植物品种。在全国约3万种高等植物中，云南已经发现了274科，2076属，1.7万种；云南独特的气候和地理环境，形成了寒温热带动物交汇的奇特现象；③矿产资源：云南被称为“有色金属王国”。云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。橡树投资发展有限公司5第二部分：云南省四个城市情况目录1、区域面积2、区域人口3、区位划分4、自然环境5、人文环境6、交通情况7、城市规划8、GDP生产总值9、人均可支配收入10、居民消费指数11、固定资产投资12、财政收入13、旅游收入14、土地供应情况15、商品房销售情况16、未来放量物业17、政策解读18、附件橡树投资发展有限公司6昆明市1、区域面积：全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。2、区域人口：全市人口726万人；常住人口643万人，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的64%，为411万人，全市人口平均预期寿命76岁，男女比例为105.76：100。3、区位划分：主城区一湖四环六片五华区，总面积397.86平方千米，总人口85万人；盘龙区，总面积345.83平方千米，总人口80万人；官渡区，总面积634.96平方千米，总人口85万人；西山区，总面积791.14平方千米，总人口75万人；呈贡区，总面积461.00平方千米，总人口31万人；晋宁县，总面积1236.37平方千米，总人口28万人；副主城区【辅城四区】富民县，总面积993平方千米，总人口14万人，下辖1个镇，5个乡；嵩明县，总面积1357.29平方千米，总人口28万5人，下辖4个镇；宜良县，总面积1873平方千米，总人口41万人，下辖4个镇，4个乡；安宁市，总面积1313平方千米，总人口34万人；北部三县区东川区，总面积1858.79平方千米，总人口27万人，下辖7个镇，1个乡；寻甸回族彝族自治县，总面积3598平方千米，总人口45万人，下辖5个镇，9个乡；禄劝彝族苗族自治县，总面积4234.78平方千米，总人口39万人，下辖3个镇，13个乡；南部一县石林彝族自治县，总面积1725平方千米，总人口24万人。下辖6个镇，1个乡；托管区域橡树投资发展有限公司7下列区域不由所属行政区域直接管理，而直接由市政府派出机构管理，级别与区县同级，并建有公安局，环保局等行政机构：高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区。4、自然环境：城区坐落在滇池坝子，海拔1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映。昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温15.1℃，年均日照2250小时左右，无霜期240天以上，年均降水约1000毫米。昆明属高原红壤地区，主要有红壤土、紫色土和水稻土三种；市域界于金沙江、南盘江和元江的分水岭地带，河流分属三大水系。有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。多年平均地表水资源量64.95亿立方米。滇池为我国第六大淡水湖，面积约300平方公里；地热资源分布较广，出露的温泉有50多处。日照时间长，阳光充足，太阳能资源比较丰富；矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最为丰富；昆明植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不同类型的植被，有400多个传统花卉品种；全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。5、人文环境：昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。在长期的生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化艺术。6、交通情况：昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。橡树投资发展有限公司8航空交通：现使用的昆明巫家坝国际机场，2010年吞吐量2019万人次，位列全国城市第七、西部第二、世界第六十六。机场有20余条国际航线、通往香港、澳门和台北的三条地区航线、通往国内各大中城市的约140条航线及省内的10条航线，是中国所有机场中距离市中心最近的一个机场；昆明新机场即昆明长水国际机场于2011年底启用，年吞吐量计划2200万人次，是全国第四大国际航空港，单体建筑超过北京T3航站楼，为中国最大单体建筑。铁路交通：昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。公路交通：昆明市内道路总长10000余千米，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。市区内主要有环城路、二环快速系统、三环快速系统及城区道路，昆明市内交通发达，机动车数量突破135万，人均机动车拥有量居全国第一。公共交通：昆明公共交通处于全国领先水平，建有快速公交道路9条，公交线路295条。轨道交通：昆明轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190千米，现已开工四条线路，第一条线路将于2012年投入运营。橡树投资发展有限公司9橡树投资发展有限公司10橡树投资发展有限公司117、城市规划：1）、昆明市的定位（概括）：①昆明主要有中央商务区、金融次中心、主城副中心……昆明主城区各区域的功能将得到明确，昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向为主；其中首次明确未来昆明将主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。②集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区等昆明市重点的风景区为城市生态景观控制区。2）、昆明市区域范围规划：①昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区；西山区的主城二环路内以内地区的福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）为经济贸易区；②昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴；③昆明主城区将形成“核心—网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构：网格：昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交通网络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“核心—网络”的协调分工和网络化格局；两轴：是中心城——海口，昆明——晋宁；两带：是向东北、东南；④昆明加快形成“一湖四片”、一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明；⑤中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区：规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、橡树投资发展有限公司12东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%；⑥滇池流域为城市核心：昆明城市规划区，将以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区，总面积4060平方公里；其中，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，总面积为1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)。到2020年规划期末，中心城市规模确定为430万人，建设用地430平方公里；⑦用地新增190平方公里：《昆明城市总体规划(2008-2020)》上报后，一大批重点基础项目提前实施，新增建设用地范围已局部突破了总体规划上报审批时确定的建设用地边界；一是东北部空港经济区，经济开发区清水片区以及南部高新区马金铺科技园等产业空间，面积约119平方公里；二是主城北部盘龙山水新城，沙朗、厂口片区，双龙片区及野鸭湖片区，滇池北岸三个半岛地区，高海路沿线旅游度假经济带，呈贡斗南、大渔片区等城市生活与休闲度假片区，面积约71平方公里。3）、形成五大功能区①昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区：※二环以内的主城区范围，将提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度；※主城北部城区有污染的二类和三类工业用地