XXXX年东莞海德广场写字楼市场分析报告_113PPT

诚信创新价值RUIFENGREAL0769—23184888【海德广场】写字楼市场分析报告1诚信创新价值报告结构东莞写字楼沿革东莞写字楼分布RUIFENGREAL2写字楼供需分析1东莞写字楼市场概况2东莞写字楼现状及分类3东莞写字楼发展趋势写字楼量价分析价格走势分析诚信创新价值阶段区域主要城市功能写字楼分布区域03年前莞城衰退，万江基础设施缺乏东城成为城区商务金融中心，写字楼产业较发达南城为待发展地区，商业、生活配套缺乏以东城为主2003年南城定位为东莞CBD，城市建设加速东城生活便利、资源丰富，定位高档居住区——03年至今东莞商务圈向南城转移，出现财富广场、南峰中心、华凯广场、华凯大厦、胜和广场等一大批写字楼，南城商务中心地产逐步建立。南城商务中心建立3发展沿革——区域沿革CBD规划带动南城商务中心建立，未来写字楼看南城诚信创新价值写字楼分布——高端写字楼汇集南城华凯广场中盛大厦南峰中心电信大楼财富广场台商大厦国泰中心万江地王广场海联大厦愉景大厦辉煌大厦世博大厦新华大厦盈锋商务中心君豪商业中心华和大厦恒福大厦联丰大厦莞城南城东城胜和广场联通大厦华凯大厦金盈大厦腾龙商务中心鸿禧中心汇成大厦中环财富广场鸿福广场华凯活力中心国际商会大厦兴业大厦福民大厦外运大厦美佳大厦第一国际鸿基商务大厦南城商务大厦4御景大厦东盈大厦广盈大厦南城莞城东城新建图例海德广场诚信创新价值华凯大厦5300第一国际4200君豪商业中心4500世博大厦3400国泰大厦4280第一国际9511信盈装饰大厦5992盈峰中心6918财富广场9684盈峰中心7756财富广场8560卡布斯广场7321希尔顿广场6513第一国际87002007年冲高回落，2010年重抬头，个盘根据自身价值，呈现不同态势价格走势——价格沿革45006300850481027609808301000200030004000500060007000800090002005年2006年2007年2008年2009年2010年2005-2010年东莞写字楼价格走势图第一国际7600信盈装饰大厦5643汇成大厦7600信盈装饰大厦6500第一国际三期9650长安商业广场11000中信协和大厦7093第一国际8800丰硕广场6093卡布斯7500诚信创新价值65014110714214210378881917792112340602368917200772577778015801777217632859782477720716284470100020003000400050006000700080009000100000501001502002503月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2009-2010年东莞城区写字楼量价走势签约套数签约均价数据来源：东莞市瑞峰置业市场研究部量价分析——成交量与价格月均去货量91套，月均价格在6000-8500元/平之间，价格上涨幅度不明显诚信创新价值712531162105591377166810459577506705785465234836023689172007725777780158017772176328597824777207162844701000200030004000500060007000800090001000002004006008001000120014003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2009-2010年东莞城区写字楼存量与价格走势可售套数签约均价数据来源：东莞市瑞峰置业市场研究部量价分析——存量与价格存货逐步减少，写字楼供应短期不足，价格略有走高诚信创新价值项目货量（㎡）预计入市时间中威大厦（莞太大道旁）120002010-2011年海德广场（会展中心对面）500002010-2011年台商大厦2800002010-2011年东盈大厦（御景大厦旁）320672010-2011年信息大厦835672010-2011年广盈大厦1414212010-2011年合计599055——市场供需——2010-2011年潜在供应注：根据各写字楼体量，推货节奏可能会不同诚信创新价值市场供需——供应分析99供应面积逐年加大，2010-2011年可能面临供应井喷2007年2008年2009年2010-2011年供应面积（万平米）14.1914.1622.4967.21同比增幅0-0.21%37.04%66.54%14.1914.1622.490-0.21%37.04%66.54%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01020304050607080供应面积60潜在推货余货7.212007-2011年东莞写字楼供应统计分析表注：2010年1-4月成交14044平米，至2010年4月底东莞写字楼余货58057平米，即09年底余货量7.21万平米。诚信创新价值市场供需——需求分析成交面积逐年增加，写字楼需求逐步得到释放。？2007年2008年2009年2010年签约面积（万平米）6.237.329.270同比增幅14.89%21.04%14.89%21.04%0%5%10%15%20%25%012345678910签约面积诚信创新价值11市场供需——供需比及平均振幅分析项目2007年2008年2009年2010-2011年供应(万平米)14.1914.1622.4967.21需求(万平米)6.237.329.27需供比43.9%51.7%41.2%需供比振幅7.8%-10.5%平均振幅-1.34%2010-2011年需供比振幅取2007-2009年平均振幅,即-1.34%则2010-2011年需供比=2009年需供比+（2010-2011年需供比振幅）即:39.86%诚信创新价值12市场供需——2010-2011年底需求预测按照测算模型：2010-2011年需求=2010-2011年供应量（预测）×2010-2011年需供比则2010-2011年需求总量为:26.78万平米扣减2010年1-4月成交量：14044万平米则2010年5月至2011年底总需求量约：25.38万平米诚信创新价值报告结构1东莞写字楼市场概况2东莞写字楼现状及分类第一代写字楼RUIFENGREAL13第二代写字楼3东莞写字楼发展趋势第三代写字楼诚信创新价值东莞写字楼发展回顾东莞目前处于第三代写字楼发展阶段随着城市化进程的加快、2003年新行政中心建立及东莞产业升级转型的发展策略出台，东莞的写字楼发展也经历了2003年前的平淡发展，到2004年至2005年上半年供应井喷，再到2007-2009年高档写字楼陆续登台，形态和功能也从第一代逐步发展到第三代。第一代写字楼：满足基本办公需求，如金澳大厦、广信大厦等第二代写字楼：智能化水平提升，写字楼形象较高，如中盛大厦、南城商务大厦等第三代写字楼：智能化进一步提高，装修更豪华，办公空间生态化，如华凯广场等诚信创新价值15东莞第一代写字楼诚信创新价值代表案例——浩宇大厦16分析因素基本情况地段南城汇峰中心对面（交通路口）规模较小，共9层楼层功能首层底商+写字楼电梯2部，装修一般车位路面停车+内院停车主流租户政府单位+律师事务所租金水平15-20元/平米出租率80%诚信创新价值外立面以玻璃为主，档次较差外围商业为汽车美容、装饰等共9层，两部电梯三菱电梯路面停车+内院停车大堂装修较差，服务台形象差地面砖+普通吊顶电梯用石材贴面档次一般2-4层、7层为社保、人力、劳动、税务局其它以律师、保险、物业及文化公司为主代表案例——浩宇大厦诚信创新价值代表案例——中侨大厦18分析因素基本情况地段老城区中心地段规模27层，双子楼，约300间楼层功能底商+娱乐+办公电梯6部，每栋3部车位地下1层，地面一层，地上内院停车租金毛坯18元，带装修20-25元主流租户中石化，律师行诚信创新价值外立面以玻璃为主，档次一般外围KTV、旅行社、地产中介等共27层，3部电梯三菱电梯路面停车+内院停车大堂装修较差，服务台形象差地面砖+普通吊顶电梯用石材贴面档次一般2-20层为通信、科技、贸易、电子、设备为主，其它以广告、事务所、工程为主代表案例——中侨大厦诚信创新价值20代表案例——广信大厦分析因素基本情况地段东城百佳对面，区域商业旺地规模A、B、C三栋，最高7层，规模较小楼层功能底层商业+办公电梯2部车位地面停车+内院停车智能化电梯智能化较差租金毛坯20元/平米主流租户比较杂乱，中小型企业，电子通信类企业相对较多诚信创新价值21代表案例——广信大厦外立面以玻璃为主，档次较差商业以眼镜、餐饮、音响为主共7层，2部电梯日立电梯公共过道+走廊宽度大堂装修一般，服务台形象一般，地面砖+普通吊顶电梯用石材贴面档次一般2-5层为通信、美容、文化传播为主，其它以电子、通讯、、工程为主诚信创新价值代表案例——金澳大厦22分析因素基本情况地段东城规模7层，共A、B两个区楼层功能底商+办公电梯2部OTIS电梯车位地面停车智能化电梯经常不动租金18-25元/平米主流租户撤场较多，以汽车租赁、网络、电子类中小企业为主诚信创新价值23代表案例——金澳大厦23外立面以玻璃为主，档次较差商业以银行/律师事务所为主共7层，2部电梯OTIS电梯地上停车场大堂装修一般，地面砖+普通吊顶出租率约6成公共走廊装修档次一般，宽度一般。诚信创新价值代表案例——福民大厦24分析因素基本情况地段东莞市南城体育路规模共17层楼层功能商铺+办公电梯2部车位无地下车库租金毛坯17-18元/平诚信创新价值25外立面以玻璃为主，档次一般。共17层，3部电梯过道吊顶装修一般，宽度一般代表案例——福民大厦外围以餐饮/招商为主诚信创新价值代表案例——鸿富楼26分析因素基本情况地段莞太路与体育路交汇处(CBD商务中心)规模12层,每层16间,共192间(中等)楼层功能办公+酒店电梯2部车位3-4层为停车位,无地下停车场智能化_售价5000-6000租金25-35元/平米主流租户装饰设计公司比较集中诚信创新价值27代表案例——鸿福楼外立面以玻璃为主，档次一般外围餐饮为主共12层，2部电梯三菱电梯路面停车+室内停车大堂装修一般，地面砖+普通吊顶服务台形象一般。主要以装饰、设计公司为主诚信创新价值代表案例——鸿基大厦28分析因素基本情况地段南城沃尔玛对面规模中等，共12层楼层功能办公+商业电梯3部三菱电梯车位地上和室内停车场租金40-45元/平米诚信创新价值29代表案例——鸿基大厦29外立面以玻璃为主，档次一般外围KTV/旅行社/地产中介等为主共12层，3部电梯。三菱电梯大堂装修一般，服务台形象一般。地面砖+普通吊顶公共走廊宽度较窄，装修一般诚信创新价值30第一代写字楼小结外立面形象较差、多为20层以下、电梯2-3台，大堂装修一般无地下停车或少量地下停车，物业管理较差分析地段外立面规模商业商务配套电梯、大堂车位经营情况物业第一代写字楼早期经济中心地段形象较差普通玻璃外墙外立面造型过时中小型楼层多在20层以下无商业配套或少量区域商业配套装修一般，电梯2-3台，大堂装修一般地面停车内院停车后升级为地下停车租金15-25元/平，租户以中小企业为主物管费2.5-3元物管形象较差注；第一代写字楼由于时间较早，以出租为主，基本无放售信息。诚信创新价值31东莞第二代写字楼诚信创新价值代表案例——汇业大厦32分析因素基本情况地段东莞大道规模地下1层，地下23层楼层功能商业、写字楼电梯3部上海三菱车位地上停车位售价暂不对外销售租金30-35元/平米主流租户金融、外贸企业诚信创新价值33代表案例——汇业大厦用材：石材和玻璃幕墙形象：档次一般层高：6米地面：大理石内墙：大理石灯饰：普通照明灯数量：3部品牌：上海三菱载人：14人类型：地上停车位商业体量较小，大部分商铺暂未销售，目前东莞银行即将入驻诚信创新价值代表案例——第一国际34分析因素基本情况地段鸿福路会展中心对面规模写字楼建筑面积约8万㎡楼层功能商业、公寓、写字楼电梯写字楼3部/坐车位地下和地上车位